Na gruncie podatku VAT sprzedaż nieruchomości jest rodzajem odpłatnej dostawy towarów. Tego rodzaju opodatkowana czynność prawna może być wykonywana zarówno na rzecz innych podatników, jak i osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Dlatego też warto zastanowić się, czy w opisanym przypadku pojawia się konieczność stosowania kasy fiskalnej.
Sprzedaż nieruchomości na gruncie podatku VAT
Jak już wskazaliśmy na wstępie, sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. W pojęciu towarów mieszczą się bowiem wszelkie rzeczy materialne, a więc również i nieruchomości.
Ustawa o VAT nie przewidziała w tym zakresie żadnego szczególnego trybu określania obowiązku podatkowego, co oznacza, że powstaje on na zasadach ogólnych, czyli w chwili dokonania dostawy towaru (art. 19a ust. 1 ustawy o VAT).
W zależności od okoliczności faktycznych sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, przy czym nieruchomości objęte społecznym programem mieszkaniowym, przy założeniu spełnienia warunków ustawowych, mogą korzystać z obniżonej 8% stawki VAT.
Możliwe jest także dokonanie sprzedaży nieruchomości, która będzie zwolniona przedmiotowo od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a. Warto podkreślić, że w zakresie dostawy nieruchomości podatnik nie może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ustawy o VAT.
Dokumentowanie sprzedaży na rzecz osób fizycznych
Zasadniczo w przypadku sprzedaży dokonywanej na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (oraz rolników ryczałtowych) pojawia się obowiązek posiadania kasy fiskalnej. W sytuacji bowiem, gdy sprzedaż jest dokonywana na rzecz innego przedsiębiorcy, to czynność powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.
Ustawa o VAT przewiduje sankcje związane z brakiem ewidencjonowania sprzedaży na rzecz osób fizycznych za pomocą kasy fiskalnej. Jak bowiem czytamy w art. 111 ust. 2 ustawy o VAT, w przypadku stwierdzenia, że podatnik narusza obowiązek dokumentowania sprzedaży na kasie fiskalnej, naczelnik urzędu skarbowego lub naczelnik urzędu celno-skarbowego ustala za okres do momentu rozpoczęcia prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących dodatkowe zobowiązanie podatkowe w wysokości odpowiadającej 30% kwoty podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług. W stosunku do osób fizycznych, które za ten sam czyn ponoszą odpowiedzialność za wykroczenie skarbowe albo za przestępstwo skarbowe, dodatkowego zobowiązania podatkowego się nie ustala.
Jednakże na mocy delegacji ustawowej zawartej w art. 111 ust. 8 ustawy minister właściwy do spraw finansów publicznych może zwolnić, w drodze rozporządzenia, na czas określony niektóre grupy podatników oraz niektóre czynności z obowiązku, o którym mowa w ust. 1, oraz określić warunki korzystania ze zwolnienia.
W oparciu na powyższych uprawnieniach Minister Finansów wydał Rozporządzenie w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących.
Zwolnienia określone w tym akcie można podzielić na dwie grupy, które zostały określone w § 2 i 3 rozporządzenia.
Regulacje zawarte w ww. przepisach przewidują zwolnienie z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących ze względu na wysokość obrotu – do określonej tym przepisem wysokości obrotów (zwolnienie podmiotowe – § 3 rozporządzenia) oraz ze względu na rodzaj prowadzonej działalności zgodnie z załącznikiem do rozporządzenia (zwolnienie przedmiotowe – § 2 rozporządzenia).
Zanim jednak przejdziemy do analizy problemu wskazanego na wstępie, warto nadmienić, że zwolnienia nie będą obowiązywały w każdym przypadku. W § 4 rozporządzenia wymieniono bowiem obszerny katalog dostaw towarów (oraz świadczonych usług), które z żadnego z ww. zwolnień nie mogą korzystać. W przepisie tym wymieniono dostawy:
- gazu płynnego,
- części do silników (CN 8409 91 00 i 8409 99 00),
- silników do napędu pojazdów i motocykli, silników spalinowych tłokowych z zapłonem iskrowym i samoczynnym do różnego rodzaju jednostek, w tym motocykli (CN 8407 i 8408),
- nadwozi do pojazdów silnikowych (CN 8707),
- przyczep i naczep (CN 8716 10, 8716 31 00, ex 8716 39, 8716 40 00); kontenerów (CN 8609 00),
- części przyczep, naczep i pozostałych pojazdów bez napędu mechanicznego (CN 8716 90),
- części i akcesoriów do pojazdów silnikowych (CN 8708 i 9401 90 80), z wyłączeniem motocykli, to jest do: ciągników; pojazdów silnikowych do przewozu dziesięciu lub więcej osób z kierowcą; samochodów i pozostałych pojazdów silnikowych przeznaczonych zasadniczo do przewozu osób, włącznie z samochodami osobowo-towarowymi (kombi) oraz samochodami wyścigowymi; pojazdów silnikowych do transportu towarów; pojazdów silnikowych specjalnego przeznaczenia, innych niż te zasadniczo przeznaczone do przewozu osób lub towarów, w szczególności: pojazdów pogotowia technicznego, dźwigów samochodowych, pojazdów strażackich, betoniarek samochodowych, zamiatarek, polewaczek, przewoźnych warsztatów, ruchomych stacji radiologicznych,
- komputerów, wyrobów elektronicznych i optycznych oraz silników elektrycznych, prądnic i transformatorów (PKWiU ex 26 i ex 27.11),
- sprzętu fotograficznego, z wyłączeniem części i akcesoriów do sprzętu i wyposażenia fotograficznego (PKWiU ex 26.70.1),
- wyrobów z metali szlachetnych lub z udziałem tych metali, których dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej "ustawą",
- zapisanych i niezapisanych nośników danych cyfrowych i analogowych,
- wyrobów przeznaczonych do użycia, oferowanych na sprzedaż lub używanych jako paliwa silnikowe albo jako dodatki lub domieszki do paliw silnikowych, bez względu na symbol CN,
- wyrobów tytoniowych (CN 2401, 2402, 2403), z wyłączeniem towarów dostarczanych na pokładach samolotów,
- napojów alkoholowych o zawartości alkoholu powyżej 1,2%, napojów alkoholowych będących mieszaniną piwa i napojów bezalkoholowych, w których zawartość alkoholu przekracza 0,5% (bez względu na kod CN), z wyłączeniem towarów dostarczanych na pokładach samolotów,
- perfum i wód toaletowych (CN 3303 00 10, 3303 00 90), z wyłączeniem towarów dostarczanych na pokładach samolotów;
Sprzedaż nieruchomości na rzecz osób fizycznych jako czynność zwolniona od obowiązku posiadania kasy fiskalnej
Czynności przedmiotowo zwolnione od podatku zostały określone w załączniku do rozporządzenia. W poz. 35 wymieniono „Dostawy nieruchomości”.
To zaś oznacza, że sprzedaż nieruchomości na rzecz osób fizycznych będzie zwolniona od obowiązku posiadania kasy fiskalnej. W przypadku zwolnienia przedmiotowego nie ma żadnego limitu, co powoduje, że każda taka dostawa – niezależnie od wartości nieruchomości – będzie zwolniona.
Dodatkowo zwróćmy uwagę, że zwolnienie nie zostało obwarowane żadnymi warunkami. Nie ma tu choćby zastrzeżenia, że stosuje się je wyłącznie, jeżeli podatnik udokumentuje sprzedaż fakturą lub zewidencjonuje w jakikolwiek inny sposób. Przede wszystkim wynika to z faktu, że do sprzedaży nieruchomości pod rygorem nieważności zastrzeżona została forma aktu notarialnego. W związku z tym tego rodzaju sprzedaż zawsze będzie dokumentowana w formie notarialnej.
Na zakończenie wskażmy, że osoba fizyczna nabywająca nieruchomość nie może domagać się od sprzedawcy wystawienia paragonu, jednakże ma prawo do żądania wystawienia faktury.
Takie uprawnienie wynika z treści art. 106b ust. 3 ustawy o VAT. Kluczowe jest jednak to, że żądanie wystawienia faktury musi być zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar bądź otrzymano całość lub część zapłaty.
Przechodząc zatem do podsumowania dokonanej analizy, wskazać trzeba, że w świetle aktualnie obowiązujących przepisów podatnik dokonujący dostawy nieruchomości na rzecz konsumenta nieprowadzącego działalności gospodarczej nie musi martwić się o konieczność wystawiania paragonu z tego tytułu. Jest to rozsądne i usprawiedliwione rozwiązanie, biorąc pod uwagę fakt, że każda sprzedaż nieruchomości jest dokumentowana aktem notarialnym.
