Sprzedaż nieruchomości na rzecz osób fizycznych a kasa fiskalna

Na gruncie podatku VAT sprzedaż nieruchomości jest rodzajem odpłatnej dostawy towarów. Tego rodzaju opodatkowana czynność prawna może być wykonywana zarówno na rzecz innych podatników, jak i osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Dlatego też warto zastanowić się, czy w opisanym przypadku pojawia się konieczność stosowania kasy fiskalnej.

Sprzedaż nieruchomości na gruncie podatku VAT

Jak już wskazaliśmy na wstępie, sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. W pojęciu towarów mieszczą się bowiem wszelkie rzeczy materialne, a więc również i nieruchomości.

Ustawa o VAT nie przewidziała w tym zakresie żadnego szczególnego trybu określania obowiązku podatkowego, co oznacza, że powstaje on na zasadach ogólnych, czyli w chwili dokonania dostawy towaru (art. 19a ust. 1 ustawy o VAT).

W zależności od okoliczności faktycznych sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, przy czym nieruchomości objęte społecznym programem mieszkaniowym, przy założeniu spełnienia warunków ustawowych, mogą korzystać z obniżonej 8% stawki VAT.

Możliwe jest także dokonanie sprzedaży nieruchomości, która będzie zwolniona przedmiotowo od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a. Warto podkreślić, że w zakresie dostawy nieruchomości podatnik nie może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ustawy o VAT.

Dokumentowanie sprzedaży na rzecz osób fizycznych

Zasadniczo w przypadku sprzedaży dokonywanej na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (oraz rolników ryczałtowych) pojawia się obowiązek posiadania kasy fiskalnej. W sytuacji bowiem, gdy sprzedaż jest dokonywana na rzecz innego przedsiębiorcy, to czynność powinna zostać udokumentowana fakturą VAT.

Ustawa o VAT przewiduje sankcje związane z brakiem ewidencjonowania sprzedaży na rzecz osób fizycznych za pomocą kasy fiskalnej. Jak bowiem czytamy w art. 111 ust. 2 ustawy o VAT, w przypadku stwierdzenia, że podatnik narusza obowiązek dokumentowania sprzedaży na kasie fiskalnej, naczelnik urzędu skarbowego lub naczelnik urzędu celno-skarbowego ustala za okres do momentu rozpoczęcia prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących dodatkowe zobowiązanie podatkowe w wysokości odpowiadającej 30% kwoty podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług. W stosunku do osób fizycznych, które za ten sam czyn ponoszą odpowiedzialność za wykroczenie skarbowe albo za przestępstwo skarbowe, dodatkowego zobowiązania podatkowego się nie ustala.

Jednakże na mocy delegacji ustawowej zawartej w art. 111 ust. 8 ustawy minister właściwy do spraw finansów publicznych może zwolnić, w drodze rozporządzenia, na czas określony niektóre grupy podatników oraz niektóre czynności z obowiązku, o którym mowa w ust. 1, oraz określić warunki korzystania ze zwolnienia.

W oparciu na powyższych uprawnieniach Minister Finansów wydał Rozporządzenie w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Zwolnienia określone w tym akcie można podzielić na dwie grupy, które zostały określone w § 2 i 3 rozporządzenia.

Regulacje zawarte w ww. przepisach przewidują zwolnienie z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących ze względu na wysokość obrotu – do określonej tym przepisem wysokości obrotów (zwolnienie podmiotowe – § 3 rozporządzenia) oraz ze względu na rodzaj prowadzonej działalności zgodnie z załącznikiem do rozporządzenia (zwolnienie przedmiotowe – § 2 rozporządzenia).

Zanim jednak przejdziemy do analizy problemu wskazanego na wstępie, warto nadmienić, że zwolnienia nie będą obowiązywały w każdym przypadku. W § 4 rozporządzenia wymieniono bowiem obszerny katalog dostaw towarów (oraz świadczonych usług), które z żadnego z ww. zwolnień nie mogą korzystać. W przepisie tym wymieniono dostawy:

1. gazu płynnego,

2. części do silników (CN 8409 91 00 i 8409 99 00),

3. silników do napędu pojazdów i motocykli, silników spalinowych tłokowych z zapłonem iskrowym i samoczynnym do różnego rodzaju jednostek, w tym motocykli (CN 8407 i 8408),

4. nadwozi do pojazdów silnikowych (CN 8707),

5. przyczep i naczep (CN 8716 10, 8716 31 00, ex 8716 39, 8716 40 00), kontenerów (CN 8609 00),

6. części przyczep, naczep i pozostałych pojazdów bez napędu mechanicznego (CN 8716 90),

7. części i akcesoriów do pojazdów silnikowych (CN 8708, 9401 99 20 i 9401 99 80), to jest do:

   - ciągników,

   - pojazdów silnikowych do przewozu dziesięciu lub więcej osób z kierowcą,

   - samochodów i pozostałych pojazdów silnikowych przeznaczonych zasadniczo do przewozu osób, włącznie z samochodami osobowo-towarowymi (kombi) oraz samochodami wyścigowymi,

   - pojazdów silnikowych do transportu towarów,

   - pojazdów silnikowych specjalnego przeznaczenia, innych niż te zasadniczo przeznaczone do przewozu osób lub towarów, w szczególności: pojazdów pogotowia technicznego, dźwigów samochodowych, pojazdów strażackich, betoniarek samochodowych, zamiatarek, polewaczek, przewoźnych warsztatów, ruchomych stacji radiologicznych

   - z wyłączeniem motocykli,

8. komputerów stacjonarnych i przenośnych, w tym laptopów i tabletów, oraz urządzeń peryferyjnych do nich, konsol do gier, części do komputerów i konsol,

9. wyrobów elektronicznych, w tym odbiorników telewizyjnych i radiowych, gramofonów, głośników, telefonów, w tym smartfonów, smartwatchów, anten, wyświetlaczy, monitorów, aparatów do zapisu lub odtwarzania obrazu i dźwięku, nawigacji, urządzeń pamięci trwałej, taśm, dysków, urządzeń alarmowych,

10. wyrobów optycznych, w tym lornetek, lunet, rzutników,

11. silników elektrycznych, prądnic i transformatorów,

12. sprzętu fotograficznego, w tym cyfrowych i konwencjonalnych aparatów fotograficznych, soczewek, obiektywów, kamer, projektorów filmowych,

13. wyrobów z metali szlachetnych lub z udziałem tych metali, których dostawa nie może korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, zwanej dalej "ustawą",

14. zapisanych i niezapisanych nośników danych cyfrowych i analogowych,

15. wyrobów przeznaczonych do użycia, oferowanych na sprzedaż lub używanych jako paliwa silnikowe albo jako dodatki lub domieszki do paliw silnikowych, bez względu na kod CN,

16. wyrobów tytoniowych (CN 2401, 2402, 2403), z wyłączeniem towarów dostarczanych na pokładach samolotów,

17. napojów alkoholowych o zawartości alkoholu powyżej 1,2%, napojów alkoholowych będących mieszaniną piwa i napojów bezalkoholowych, w których zawartość alkoholu przekracza 0,5% (bez względu na kod CN), z wyłączeniem towarów dostarczanych na pokładach samolotów,

18. perfum i wód toaletowych (CN 3303 00 10, 3303 00 90), z wyłączeniem towarów dostarczanych na pokładach samolotów,

19. wyrobów klasyfikowanych do CN 2404 i 8543 40 00, przeznaczonych do palenia lub do wdychania bez spalania, z wyłączeniem towarów dostarczanych na pokładach samolotów,

20. wyrobów zawierających w swym składzie alkohol etylowy o objętościowej mocy powyżej 50% objętości, nieprzeznaczonych do spożycia przez ludzi, w tym rozpuszczalników, płynów odkażających, rozcieńczalników farb, płynów do odmrażania,

21. węgla, brykietów i podobnych paliw stałych wytwarzanych z węgla, węgla brunatnego, koksu i półkoksu, przeznaczonych do celów opałowych,

22. towarów przy użyciu urządzeń obsługiwanych przez klienta, które również w systemie bezobsługowym przyjmują należność w bilonie, banknotach lub innej formie (bezgotówkowej) i wydają towar;

Sprzedaż nieruchomości na rzecz osób fizycznych jako czynność zwolniona od obowiązku posiadania kasy fiskalnej

Czynności przedmiotowo zwolnione od podatku zostały określone w załączniku do rozporządzenia. W poz. 40 wymieniono „Dostawy nieruchomości”.

To zaś oznacza, że sprzedaż nieruchomości na rzecz osób fizycznych będzie zwolniona od obowiązku posiadania kasy fiskalnej. W przypadku zwolnienia przedmiotowego nie ma żadnego limitu, co powoduje, że każda taka dostawa – niezależnie od wartości nieruchomości – będzie zwolniona.

Dodatkowo zwróćmy uwagę, że zwolnienie nie zostało obwarowane żadnymi warunkami. Nie ma tu choćby zastrzeżenia, że stosuje się je wyłącznie, jeżeli podatnik udokumentuje sprzedaż fakturą lub zewidencjonuje w jakikolwiek inny sposób. Przede wszystkim wynika to z faktu, że do sprzedaży nieruchomości pod rygorem nieważności zastrzeżona została forma aktu notarialnego. W związku z tym tego rodzaju sprzedaż zawsze będzie dokumentowana w formie notarialnej.

Na zakończenie wskażmy, że osoba fizyczna nabywająca nieruchomość nie może domagać się od sprzedawcy wystawienia paragonu, jednakże ma prawo do żądania wystawienia faktury.

Takie uprawnienie wynika z treści art. 106b ust. 3 ustawy o VAT. Kluczowe jest jednak to, że żądanie wystawienia faktury musi być zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Przechodząc zatem do podsumowania dokonanej analizy, wskazać trzeba, że w świetle aktualnie obowiązujących przepisów podatnik dokonujący dostawy nieruchomości na rzecz konsumenta nieprowadzącego działalności gospodarczej nie musi martwić się o konieczność wystawiania paragonu z tego tytułu. Jest to rozsądne i usprawiedliwione rozwiązanie, biorąc pod uwagę fakt, że każda sprzedaż nieruchomości jest dokumentowana aktem notarialnym.