Umowa najmu, jest umową regulowaną przepisami kodeksu cywilnego, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas określony bądź nie, natomiast najemca zobowiązuje się płacić w zamian czynsz w określonej wysokości. Co do zasady umowę najmu powinno się sporządzić w formie pisemnej, jednakże dla najmu krótkoterminowego (do 1 roku) nie ma takowego obowiązku. Co ważne wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu, który chce oddać do wynajęcia. Może on być jego najemcą czy też dzierżawcą.
Dobrze przygotowana umowa, powinna chronić zarówno interesy wynajmującego jak i najemcy. Im bardziej umowa jest szczegółowa tym mniejsze prawdopodobieństwo wyniknięcia w późniejszym czasie sporów z tytułu ewentualnych nieścisłości, dlatego warto zastanowić się jakie elementy powinna zawierać i na które jej kwestie powinno się zwrócić szczególną uwagę.
Pobierz darmowy wzór - umowa najmu lokalu w formacie PDF i DOCX!
Jakie elementy powinna zawierać umowa najmu lokalu?
W standardowej umowie najmu powinny się znaleźć określone przepisami obligatoryjne elementy, których nie można pominąć. Jednak jak wspomniano powyżej, warto również zawrzeć w umowie wszelkie inne uzgodnienia, które pozwolą na uniknięcie późniejszych nieporozumień.
W umowie najmu muszą znaleźć się takie elementy jak:
- miejsce i data jej zawarcia,
- określenie stron umowy (dane osób zawierających umowę),
- dokładne określenie przedmiotu najmu (opis lokalu, jego adres, stan prawny powierzchnia itp.)
- wysokość czynszu oraz ewentualnych innych opłat, terminy i sposoby ich płatności,
- czas trwania umowy,
- warunki wypowiedzenia umowy,
- prawa i obowiązku stron umowy,
- podpisy stron.
Ponadto w umowie powinno się zawrzeć:
- kwotę kaucji oraz sposób jej rozliczenia - jeśli takowa zostaje pobrana przy podpisywaniu umowy,
- szczególne wytyczne co do sposobu korzystania z lokalu (np. prawo wynajmującego do podnajęcia lokalu osobie trzeciej),
- zastrzeżenie co do dokonywania zmian w lokalu (np. przebudowy, zmiany przeznaczenia lokalu itp.).
W umowie można zawrzeć również zapisy co do kar umownych np. za opóźnienia w zapłacie itp.
Czynsz za najem lokalu
W umowie najmu należy określić wysokość miesięcznego czynszu, jaki najemca będzie zobowiązany uiszczać na rzecz wynajmującego, gdyż umowa najmu co do zasady jest umową odpłatną. Czynsz może być wyrażony w pieniądzu ale także w postaci innego świadczenia jakie wynajmujący będzie spełniał na rzecz najemcy. W momencie gdy w umowie nie określono kwoty czynszu umowa ta w świetle przepisów będzie uznana za umowę użyczenia, a nie za umowę najmu. Ważne jest także określenie terminów i sposobu płatności np. czynsz uiszczany będzie przelewem na wskazany numer konta bankowego wynajmującego do każdego 10 dnia miesiąca.
Czas trwania umowy oraz warunki jej wypowiedzenia
Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony bądź nieoznaczony. Umowa zawarta na czas oznaczony, kończy się w raz z upływem określonego w niej terminu, przykładowo może być zawarta na okres dwóch lat. Umowa zawarta na czas nieoznaczony, nie określa terminu końca najmu, a więc zakończeniem tej umowy będzie dzień upływu okresu wypowiedzenia.
Warunki wypowiedzenia umowy powinny być ściśle określone w umowie, pozwoli to na zabezpieczenie zarówno najemcy przed wypowiedzeniem umowy z dnia na dzień, jak i wynajmującego. Zarówno najemca jak i wynajmujący mają prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminu wypowiedzenia określonego umową. W niektórych przypadkach umowa może zostać wypowiedziana bez zachowania tego terminu i takowe możliwości również warto zawrzeć w umowie. Chodzi tu przede wszystkim o sytuacje gdy np. najmujący zalega z czynszem, użytkuje lokal w sposób niewłaściwy i niezgodny z przeznaczeniem, bądź np, gdy wynajmujący nie wywiązuje się ze swoich obowiązków co do np. zapewnienia sprawnej instalacji wodnej, gazowej itp. czy naprawy wynikłych nie z winy najmującego zniszczeń i uszkodzeń lokalu (np. zalanie przez sąsiada).
Jakie prawa i obowiązki stron powinna zawierać umowa najmu?
Istotnym elementem umowy najmu jest określenie praw i obowiązków stron co do wynajmowanego lokalu. Jest to kwestia indywidualna każdej umowy i stron ją zawierających. Przykładowo w umowie może znaleźć się np. obowiązek wynajmującego: zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem itp. Natomiast obowiązkiem najemcy może być utrzymywanie wynajętego lokalu we właściwym stanie technicznym, dokonywanie drobnych napraw i konserwacji związanych z bieżącym użytkowaniem lokalu, naprawa powstałych w wyniku użytkowania zniszczeń etc.
Dodatkowo warto w umowie lub w dodatkowo sporządzonym protokole dokonać opisu stanu technicznego lokalu. Będą to informacje związane z wyposażeniem lokalu, standardem itp. Jest to o tyle istotne, że w razie sporu można w łatwy sposób udowodnić co znajdowało się na wyposażeniu lokalu oraz w jakim stanie zostało przekazane najemcy.
