Prawo własności w Polsce wiąże się z określonymi ograniczeniami, wśród których kluczowe miejsce zajmuje przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. Choć wielu właścicieli poszukuje alternatywnych rozwiązań, przepisy jasno wskazują, w jakich sytuacjach podłączenie jest obowiązkowe. Czy posiadanie szamba lub własnej oczyszczalni zwalnia z tego obowiązku? Wyjaśniamy, jakie zasady obowiązują właścicieli posesji w kontekście gospodarki ściekowej i kiedy powstaje konieczność wykonania przyłącza.
Obowiązek przyłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej – przepisy
Zasadą generalną jest obowiązek przyłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej, o ile jest to możliwe. Wynika to z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zgodnie z którym właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej. Jeżeli natomiast budowa sieci kanalizacyjnej jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona, nieruchomość powinna zostać wyposażona w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych (szambo) albo w przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych.
Jednocześnie ustawodawca we wspomnianym przepisie zastrzegł, że przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nie jest obowiązkowe, jeżeli nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych.
Co to oznacza? Ustawa daje pierwszeństwo sieci kanalizacyjnej. Szambo i przydomowa oczyszczalnia są rozwiązaniami dopuszczalnymi tylko tam, gdzie budowa sieci jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona – z jednym wyjątkiem: legalna oczyszczalnia spełniająca wymagania przepisów odrębnych zwalnia z obowiązku przyłączenia także wtedy, gdy sieć istnieje.
Właściciela nieruchomości należy rozumieć szeroko
Obowiązek przyłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej dotyczy nie tylko właścicieli w potocznym znaczeniu tego słowa. Pojęcie właściciela nieruchomości na gruncie ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach ma szeroki charakter. Co więcej, jest to definicja legalna, co znaczy, że nie można interpretować pojęcia inaczej, niż zostało to zapisane w ustawie.
W myśl art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy przez właściciela rozumie się także współwłaścicieli, użytkowników wieczystych oraz jednostki organizacyjne i osoby posiadające nieruchomości w zarządzie lub użytkowaniu, a także inne podmioty władające nieruchomością.
Jeżeli obowiązki mogą jednocześnie dotyczyć kilku podmiotów, obowiązany do ich wykonania jest podmiot lub podmioty faktycznie władające nieruchomością. Podmioty te mogą jednak w umowie zawartej w formie pisemnej wskazać, kto wykona obowiązki wynikające z ustawy (art. 2 ust. 2a ustawy). Dodatkowo w odniesieniu do nieruchomości zabudowanych budynkiem wielolokalowym, w którym ustanowiono odrębną własność lokali, obowiązki właściciela nieruchomości obciążają wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię mieszkaniową (art. 2 ust. 3 ustawy).
Kiedy powstaje obowiązek przyłączenia?
Przepis art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy ustanawia zasadę, zgodnie z którą właściciele mają obowiązek przyłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. Warunkiem zaistnienia konieczności dostosowania się do powyższego jest jednak istnienie takiej sieci. Nie można bowiem nakazać właścicielowi wykonania przyłącza do infrastruktury, która dopiero ma lub tylko może powstać.
Jeśli zatem na danym obszarze nie ma jeszcze sieci kanalizacyjnej, właściciel może korzystać z rozwiązań przewidzianych przez ustawę, czyli – zależnie od okoliczności i możliwości – ze zbiornika bezodpływowego (szamba) albo przydomowej oczyszczalni ścieków. Sam fakt, że gmina planuje w przyszłości budowę lub rozbudowę kanalizacji na danym obszarze nie jest równoznaczny z istnieniem sieci kanalizacyjnej w rozumieniu omawianego przepisu.
Sytuacja zmienia się po wybudowaniu kanalizacji pozwalającej na rzeczywiste przyłączenie danej nieruchomości. Wówczas też powstaje obowiązek przyłączenia działki, o ile nie zachodzi ustawowy wyjątek. Istotne jest jednak, aby sieć rzeczywiście umożliwiała obsługę danej nieruchomości. Samo istnienie infrastruktury kanalizacyjnej w miejscowości nie zawsze oznacza jeszcze możliwości wykonania przyłącza. Nadzór nad wykonaniem obowiązku sprawuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta (art. 5 ust. 6 ustawy), który w razie stwierdzenia jego niewykonania wydaje decyzję nakazującą wykonanie obowiązku (art. 5 ust. 7 ustawy). W postępowaniu poprzedzającym taką decyzję organ musi ustalić, czy nieruchomość może zostać faktycznie podłączona do istniejącej sieci.
Przydomowa oczyszczalnia jako ustawowy wyjątek
Wyjątkiem od obowiązku podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej jest wyposażenie działki w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych. Nie wystarczy jednak samo twierdzenie właściciela, że oczyszczalnia istnieje albo że zamierza ją wybudować. Wyjątek ustawowy dotyczy wyłącznie nieruchomości faktycznie wyposażonej w oczyszczalnię.
Zwolnienie to obwarowane jest przy tym rygorystycznym wymogiem legalności oraz spełniania standardów technicznych i środowiskowych określonych m.in. w przepisach Prawa budowlanego, Prawa wodnego oraz Prawa ochrony środowiska. Oczyszczalnia musi zostać wykonana zgodnie z procedurami budowlanymi, a odprowadzane z niej ścieki oczyszczone muszą odpowiadać normom dopuszczalnych stężeń substancji zanieczyszczających. Budowa oczyszczalni o wydajności do 7,50 m³ na dobę nie wymaga pozwolenia na budowę, lecz zgłoszenia (art. 29 ust. 1 pkt 5 Prawa budowlanego), a wykonanie urządzeń do wprowadzania do ziemi oczyszczonych ścieków w ramach zwykłego korzystania z wód wymaga zgłoszenia wodnoprawnego (art. 394 ust. 1 pkt 13 Prawa wodnego).
Sporna w praktyce jest „relacja czasowa” między budową oczyszczalni a powstaniem sieci. Przepis nie stawia warunku, aby oczyszczalnia istniała przed siecią – zwalnia sam fakt legalnego wyposażenia nieruchomości w oczyszczalnię spełniającą wymagania. W orzecznictwie przeważa jednak pogląd, że jeżeli w chwili, gdy sieć stała się dostępna, nieruchomość nie była wyposażona w taką oczyszczalnię, właściciel ma obowiązek się przyłączyć.
Jeżeli sieć już istnieje, a właściciel dopiero wtedy chce budować oczyszczalnię, naraża się na spór: organ może uznać, że obowiązek przyłączenia powstał wcześniej i wydać decyzję nakazującą. Budowa oczyszczalni w takiej sytuacji jest więc ryzykowna i zwykle nieopłacalna, choć sama ustawa nie zakazuje jej wprost.
Czy posiadanie szamba zwalnia z obowiązku podłączenia nieruchomości do kanalizacji?
W tym wypadku odpowiedź jest krótka i jednoznaczna – samo posiadanie zbiornika bezodpływowego nie stanowi wyjątku od obowiązku przyłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej.
Szambo jest dopuszczalnym rozwiązaniem tylko wtedy, gdy nieruchomość nie ma dostępu do sieci, bo jej budowa jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona, albo gdy przyłączenie konkretnej nieruchomości do istniejącej sieci jest technicznie niemożliwe.
Nawet szczelny, prawidłowo eksploatowany i regularnie opróżniany zbiornik bezodpływowy nie daje zatem właścicielowi prawa wyboru między dalszym korzystaniem z szamba a przyłączeniem działki do sieci, jeżeli obowiązek przyłączenia już powstał.
Czy wysoki koszt przyłącza zwalnia właściciela?
Koszt budowy przyłącza ponosi osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci (art. 15 ust. 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Dlatego jednym z najczęstszych argumentów właścicieli jest nieopłacalność inwestycji – koszt bywa znaczny, zwłaszcza gdy budynek stoi daleko od granicy działki albo teren jest trudny (np. duży spadek).
Wysoki koszt wykonania przyłącza nie zwalnia jednak sam w sobie z obowiązku przyłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej. Nie należy przy tym utożsamiać „ekonomicznego braku uzasadnienia” budowy sieci z opłacalnością wykonania przyłącza przez pojedynczego właściciela. Przesłanka ekonomiczna odnosi się do budowy sieci kanalizacyjnej, a nie do indywidualnego wydatku właściciela na przyłącze ani do rachunków za odprowadzanie ścieków po wybudowaniu sieci.
Jeżeli zatem sieć już istnieje, argument, że wykonanie przyłącza będzie droższe niż dalsze korzystanie z szamba albo niż budowa własnej oczyszczalni, nie uchyla obowiązku ustawowego przyłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej.
A co z brakiem technicznego uzasadnienia?
Inaczej należy ocenić sytuację, w której wykonanie przyłącza jest obiektywnie (technicznie) niemożliwe. Obowiązku ustawowego nie można rozumieć jako nakazu wykonania czynności niewykonalnej – dotyczy on wyłącznie nieruchomości, które faktycznie mogą zostać podłączone do istniejącej sieci.
Dlatego przed wydaniem decyzji nakazującej wykonanie obowiązku organ musi ustalić:
- ukształtowanie terenu,
- różnice wysokości,
- parametry techniczne sieci,
- sposób wykonania kanalizacji.
Istotne może być również to, czy infrastruktura została przygotowana w sposób umożliwiający przyłączenie konkretnej nieruchomości. Nie można bowiem w tym przypadku przerzucać na właściciela obowiązku wykonania prac, które w rzeczywistości stanowią część inwestycji ogólnej, a nie indywidualnego przyłącza. Obowiązek właściciela obejmuje jedynie przyłączenie swojej działki, a nie budowę lub rozbudowę publicznej sieci kanalizacyjnej.
W praktyce szczególnego znaczenia nabiera zatem ustalenie, gdzie kończy się istniejąca sieć, a gdzie rozpoczyna się przyłącze. Zgodnie z art. 2 pkt 5 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków przyłącze kanalizacyjne jest odcinkiem przewodu łączącym wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną, za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku – do granicy nieruchomości gruntowej.
Czy szambo wyklucza przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej?
Obowiązek przyłączenia należy wiązać z rzeczywistym powstawaniem nieczystości ciekłych na nieruchomości. W inny sposób należy oceniać działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym, w którym stale powstają ścieki, a inaczej działkę niezabudowaną, na której takie ścieki nie mają szans być wytwarzane.
Nieruchomość, na której nie powstają ścieki bytowe (np. działka niezabudowana), nie ma czego odprowadzać – obowiązek przyłączenia w praktyce jej nie dotyczy, bo jego celem jest zapewnienie odprowadzania ścieków, a nie samo wykonanie przyłącza. Ustawa nie formułuje tego wyjątku wprost, wynika on z celu przepisu.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy działka jest niezamieszkana, ale zabudowana. W takim wypadku co do zasady właściciel ma obowiązek przyłączenia jej do istniejącej sieci kanalizacyjnej, o ile jest to technicznie możliwe.
Przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej – podsumowanie
Jeżeli sieć kanalizacyjna istnieje i umożliwia podłączenie danej nieruchomości, jej właściciel ma obowiązek się do niej przyłączyć. Jedynym ustawowym wyjątkiem jest legalna przydomowa oczyszczalnia ścieków spełniająca wymagania przepisów odrębnych. Nie zwalniają z obowiązku ani szczelne szambo, ani wysoki koszt przyłącza. Obowiązek nie powstaje natomiast, gdy podłączenie jest technicznie niemożliwe albo gdy na nieruchomości nie powstają ścieki. Niewykonanie obowiązku skutkuje decyzją nakazującą wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (art. 5 ust. 7 ustawy), która podlega egzekucji administracyjnej (art. 5 ust. 9), a samo niewykonanie obowiązku jest wykroczeniem zagrożonym karą grzywny (art. 10 ust. 2).
Polecamy:
