Chcąc doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości, trzeba wykazać się dużą cierpliwością, gdyż ustawowe terminy są bardzo długie. W sytuacji, gdy obecny posiadacz nie dysponuje wystarczającym czasem, rozwiązaniem może być doliczenie okresu posiadania poprzednika. Choć instytucja ta jest niezwykle przydatna, jej zastosowanie wymaga spełnienia konkretnych przesłanek prawnych, o których warto wiedzieć przed złożeniem wniosku do sądu.
Zasiedzenie nieruchomości – co na to Kodeks cywilny?
W Kodeksie cywilnym, a dokładniej w art. 172 i nast., znajdziemy rozbudowaną regulację zasiedzenia nieruchomości. Instytucja ta pozwala na nabycie własności nieruchomości przez osobę, która przez odpowiednio długi czas włada nią jak właściciel, mimo że takim właścicielem nie jest. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada ją nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, o ile uzyskał posiadanie w dobrej wierze. Jeśli posiadanie uzyskano w złej wierze, wymagane jest już lat 30.
Trzeba tu podkreślić, że zasiedzenie wymaga posiadania samoistnego. Decydujące znaczenie ma bowiem nie samo faktyczne korzystanie z nieruchomości, ale charakter tego władania. Jak czytamy w art. 336 k.c., posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel. Posiadaczem zależnym jest natomiast osoba, która włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub osoba mająca inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą. Ma to zasadnicze znaczenie dla stosowania instytucji z art. 176 k.c., czyli doliczenia czasu posiadania poprzednika – do okresu własnego posiadania można bowiem doliczyć tylko taki okres poprzednika, który również miał charakter posiadania samoistnego.
Doliczenie okresu posiadania poprzednika – warunki skuteczności
Zasada doliczania okresu posiadania poprzednika przy zasiedzeniu została określona w art. 176 k.c. Jak możemy przeczytać w tym przepisie, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeśli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat. Powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
Zatem podstawowym warunkiem zastosowania art. 176 k.c. jest następstwo w posiadaniu. Przepis znajduje zastosowanie wtedy, gdy w trakcie biegu terminu zasiedzenia dochodzi do przeniesienia posiadania z jednej osoby na drugą. Obecny posiadacz kontynuuje wówczas posiadanie poprzednika i może wykorzystać jego dotychczasowy okres do obliczenia terminu zasiedzenia.
Jeżeli jednak poprzednik sam już nabył własność nieruchomości przez zasiedzenie, nie można doliczać jego okresu posiadania do okresu posiadania kolejnej osoby w celu ponownego stwierdzenia zasiedzenia.
Co istotne, doliczenie okresu posiadania nie ogranicza się wyłącznie do bezpośredniego poprzednika. Jeżeli poprzednik obecnego posiadacza sam mógł doliczyć okres posiadania wcześniejszej osoby, uprawnienie to może zostać wykorzystane również przez jego następcę. W konsekwencji tego możliwe jest uwzględnienie kilku następujących po sobie okresów posiadania, o ile pomiędzy posiadaczami zachodziło prawidłowe następstwo.
Kluczowe znaczenie ma przy tym charakter posiadania. W związku z tym, że zasiedzenie jest konsekwencją posiadania samoistnego, również okres poprzednika musi mieć taki charakter. Nie można zatem doliczyć czasu, w którym poprzednik władał nieruchomością jedynie jako najemca, dzierżawca czy inny posiadacz zależny.
Czy doliczenie okresu posiadania jest możliwe w każdej sytuacji?
Przepis art. 176 uzależnia możliwość doliczenia okresu poprzednika od przeniesienia posiadania. Nie oznacza to jednak, że zawsze konieczna tu będzie jakaś szczególna umowa w przedmiocie przeniesienia posiadania.
Zgodnie z art. 348 k.c. przeniesienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą, jak również wydanie środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą, jest jednoznaczne z wydaniem samej rzeczy. Nie można natomiast utożsamiać przeniesienia posiadania z samowolnym zawładnięciem nieruchomością. Jeżeli nowa osoba obejmuje nieruchomość w posiadanie wbrew woli dotychczasowego posiadacza, nie może ona powoływać się na art. 176 k.c. i doliczyć okresu posiadania poprzednika.
Szczególną zasadą, która rozszerza powyższe, jest dziedziczenie. Spadkobierca może doliczyć do własnego okresu posiadania czas, w którym nieruchomość znajdowała się w samoistnym posiadaniu spadkodawcy. Dotyczy to zarówno dziedziczenia ustawowego, jak i testamentowego. Dziedziczenie posiadania następuje z mocy prawa z chwilą otwarcia spadku. Zgodnie z art. 924 k.c. spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast zgodnie z art. 925 k.c. spadkobierca nabywa spadek z tą właśnie chwilą. W konsekwencji przejście posiadania na spadkobierców nie jest uzależnione od tego, czy spadkobierca niezwłocznie objął nieruchomość w faktyczne władanie.
Przykład 1.
Pani Maria władała działką jak właścicielka przez 18 lat, choć wiedziała, że formalnie należy ona do kogoś innego. Po jej śmierci działkę odziedziczył syn, który korzysta z niej w ten sam sposób od 12 lat. Syn może doliczyć do własnego posiadania 18 lat posiadania matki. Łącznie daje to 30 lat, a zatem spełniony jest termin wymagany przy złej wierze poprzednika.
Trzeba jednak uważać, gdyż nie jest tak, że każda osoba należąca potencjalnie do kręgu spadkobierców może skorzystać z omawianej regulacji. Uprawnienie to przysługuje bowiem osobie, która rzeczywiście została spadkobiercą. Jeżeli np. spadkodawca powołał w testamencie inną osobę, niedoszły spadkobierca ustawowy nie może powoływać się na możliwość doliczenia okresu posiadania spadkodawcy (por. postanowienie SN z dnia 11 kwietnia 2008 roku, sygn. akt: II CSK 626/07).
Warto odnotować jeszcze stanowisko SN wyrażone w postanowieniu z dnia 13 lipca 1993 roku (sygn. akt: II CRN 90/93), w którym sąd podkreślił, że w sytuacji, gdy spadek przypada kilku osobom, każdy współspadkobierca może co do zasady uwzględnić okres posiadania spadkodawcy, ale z uwzględnieniem przysługującego mu udziału.
Zła wiara poprzednika a termin zasiedzenia
Warto omówić jeszcze kwestię doliczania okresu posiadania poprzednika przy zasiedzeniu w złej wierze. Jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, jego okres może zostać doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z okresem posiadania obecnego posiadacza wynosi co najmniej 30 lat.
W praktyce oznacza to, że dobra wiara obecnego posiadacza nie zawsze pozwoli na zastosowanie krótszego, czyli 20-letniego terminu. Jeżeli bowiem obecny posiadacz przejął nieruchomość od osoby, która uzyskała posiadanie w złej wierze i chce doliczyć jej okres posiadania, musi liczyć się z koniecznością upływu łącznie 30 lat.
Przykład 2.
Pan Jan zasiaduje nieruchomość w dobrej wierze. Grunt, o którym mowa, przejął od poprzednika, który posiadał go przez 15 lat, ale w złej wierze. Pan Jan po 5 latach posiadania planuje złożyć wniosek o zasiedzenie. Czy w takim wypadku sąd będzie mógł uznać taki wniosek za uzasadniony?
Nie, gdyż 5 lat posiadania pana Jana w dobrej wierze i 15 lat poprzednika w złej wierze daje łącznie lat 20, a niezbędne jest 30 lat. 20-letni okres mógłby być rozpatrywany wyłącznie w przypadku, gdyby poprzednik uzyskał posiadanie nieruchomości w dobrej wierze.
Jak sąd ocenia dobrą lub złą wiarę?
Ocena dobrej lub złej wiary następuje przede wszystkim według chwili uzyskania posiadania. Znaczenie ma zatem to, czy poprzednik w momencie obejmowania nieruchomości mógł pozostawać w usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności. Warto pamiętać, że zgodnie z art. 7 k.c., jeśli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Domniemanie to może jednak zostać obalone w toku postępowania dowodowego.
Ostatecznie o możliwości doliczenia okresu poprzednika decyduje nie samo stwierdzenie, że wcześniej inna osoba władała nieruchomością. Konieczne jest wykazanie ciągłości posiadania samoistnego oraz prawidłowego następstwa w posiadaniu, a w przypadku dziedziczenia – istnienia następstwa spadkowego. Dopiero wówczas okres poprzednika może zostać połączony z okresem posiadania obecnego posiadacza. Natomiast jeśli poprzednik pozostawał w złej wierze, zastosowanie znajduje ograniczenie ustawowe, które przesądza o konieczności wykazania pełnego, 30-letniego okresu posiadania.
Czy sąd uwzględnia doliczenie okresu poprzednika z urzędu?
W orzecznictwie Sądu Najwyższego od wielu lat przyjmuje się, że jeśli z ustalonych w toku sprawy okoliczności wynika, iż w czasie biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, a łączny okres posiadania obecnego posiadacza i poprzednika prowadzi do zasiedzenia, sąd powinien uwzględnić możliwość doliczenia okresu poprzednika z urzędu. Co więcej, wskazuje się, że w tym zakresie sąd nie jest związany sposobem sformułowania żądania przez wnioskodawcę (por. postanowienie SN z dnia 29 kwietnia 1987 roku, sygn. akt: III CRN 96/87).
Nie oznacza to jednak, że wnioskodawca powinien omawianą kwestię pozostawiać do wyłącznej inicjatywy sądu. W jego interesie leży bowiem przedstawienie dowodów dotyczących zarówno własnego posiadania, jak i posiadania jego poprzedników oraz sposobu przejścia posiadania. Im lepiej udokumentowane następstwo w posiadaniu, tym większa szansa, że sąd uwzględni okres poprzednika i stwierdzi zasiedzenie bez zbędnej zwłoki.
