Umowa o zarządzanie nieruchomością to szczególny typ kontraktu regulowany przez przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa przewiduje, że umowę tę może zawrzeć określony krąg podmiotów. Zmiana własności budynku przekładać się może na sytuację stron dotychczasowej umowy o zarządzanie. Sprawdź poniższy artykuł, aby dowiedzieć się więcej!
Zarządzanie nieruchomością i zarządca nieruchomości
Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.
Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
- właściwa gospodarka ekonomiczno-finansowa nieruchomości;
- bezpieczeństwo użytkowania i właściwa eksploatacja nieruchomości;
- właściwa gospodarka energetyczna w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
- bieżące administrowanie nieruchomością;
- utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
- uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Jak wskazuje orzecznictwo: „W świetle art. 184 i 185 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami […] istnieje podstawa do stwierdzenia, że pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji” – wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 stycznia 2006 roku (IV CK 343/05).
Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
Zarządca nieruchomości przekazuje organom wykonawczym gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości dane dotyczące czynszów najmu lokali mieszkalnych, w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikające z umów najmu, położonych w zarządzanych przez niego budynkach, w terminach i według wzoru – określonych w odrębnych przepisach.
Umowa o zarządzanie nieruchomością
Zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.
Umowa o zarządzanie nieruchomością wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Zgodnie z orzecznictwem: „Umowa o zarządzanie nieruchomością, o której mowa w art. 185 ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami […] jest więc umową, na podstawie której działanie zarządcy wywołuje skutki takie jak działanie przedstawiciela. Z art. 185 ust. 2 ustawy wyraźnie wynika bowiem, że działanie zarządcy odnosi skutek prawny bezpośrednio wobec m.in. właściciela. Taka konstrukcja stosunku prawnego łączącego zarządcę z właścicielem nieruchomości wskazuje na to, że w świetle art. 185 ust. 2 ustawy zarządca nie działa w imieniu własnym, lecz w imieniu m.in. właściciela nieruchomości. To z kolei może prowadzić do wniosku, że zarządca, o którym mowa nie jest posiadaczem zależnym. Włada on bowiem rzeczą w cudzym imieniu (za kogo innego, np. za właściciela), co w świetle art. 338 kc oznacza, iż jest dzierżycielem” – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 22 maja 2018 roku (I SA/Gl 1065/17).
Do umowy o zarządzanie nieruchomością powinna być dołączona kopia dokumentu ubezpieczenia zarządcy aktualnego na dzień zawarcia umowy.
Zarządca nieruchomości niezwłocznie informuje stronę umowy o zarządzanie nieruchomością o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu ubezpieczenia.
Umowa o zarządzanie nieruchomością a obowiązki zarządcy wynikające z przepisów
Warto zauważyć, że obowiązki zarządcy nieruchomości mogą wynikać z różnych aktów prawnych. Przykładem są przepisy ustawy – Prawo budowlane, zgodnie z którymi zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
- utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej;
- zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Umowa o zarządzanie nieruchomością – strony
Stroną umowy o zarządzanie nieruchomością może być zarządca nieruchomości oraz:
- osoby fizyczne,
- osoby prawne,
- osoby, którym ustawa przyznała zdolność prawną,
– o ile mają status właściciela lub mają inne prawo do nieruchomości umożliwiające przekazanie zarządu na rzecz zarządcy.
Stroną umowy o zarządzanie nieruchomością może być w szczególności wspólnota mieszkaniowa, w której imieniu na ogół będzie działać zarząd. Zarząd wspólnoty może bez uchwały podpisać umowę z zarządcą lub przedsiębiorcą jedynie w zakresie czynności zwykłego zarządu. W przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda przedstawicieli.
W takim wypadku w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
Zmiana tak ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Zmiana własności budynku a zarządzanie nieruchomością
W każdej umowie o zarządzanie nieruchomością powinna znaleźć się klauzula regulująca zagadnienie kontynuacji lub wypowiedzenia umowy na wypadek sprzedaży budynku na rzecz podmiotu trzeciego. Najczęściej właściciele zastrzegają sobie prawo do przelania praw lub obowiązków z umowy o zarządzanie nieruchomością na rzecz nabywcy budynku lub podmiot finansujący nabywcę budynku, lub alternatywnie uprawnienie do wypowiedzenia umowy.
Zazwyczaj właściciele regulują w tego rodzaju umowie możliwość cesji praw i obowiązków wynikających z umowy na nabywcę nieruchomości bądź też zapewniają sobie prawo do jej rozwiązania.
Jest to istotne, aby pamiętać o stosownej zmianie umowy, ponieważ umowa nie przechodzi automatycznie na nabywcę nieruchomości. Zatem pozostawienie umowy bez zmian może powodować dalsze ponoszenie kosztów przez dotychczasowego właściciela.
