Umowa o roboty budowlane - wzór z omówieniem

Umowa o roboty budowlane jest umową nazwaną, została bowiem szczegółowo uregulowana w kodeksie cywilnym (art. 647-658). Kontrakt ten w praktyce określany jest niejednolicie - w szczególności jako umowa o realizację inwestycji budowlanej, umowa o wykonanie budynku, umowa o wykonanie remontu budynku. Różnorodność nazw umowy o roboty budowlane wskazuje, że przedmiotem tej umowy są nie tylko roboty jako takie, ale też realizowany w ich wykonaniu obiekt.

Należy również podkreślić, że postanowienia umowy o roboty budowlane nie są jedynymi, jakie obowiązują strony przy realizacji inwestycji budowlanej. Budynki należy wykonywać bowiem zgodnie z projektami i zasadami wiedzy technicznej, natomiast sama realizacja inwestycji podlega przepisom prawa budowlanego, które stanowi gałąź prawa administracyjnego. Podstawowym zaś aktem prawnym w tej dziedzinie jest ustawa - Prawo budowlane.

Pobierz darmowy wzór - umowa o roboty budowlane w formacie pdf i docx!

Umowa o roboty budowlane - czym jest?

Umowa o roboty budowlane jest kontraktem, na podstawie którego w ogóle dochodzi do realizacji inwestycji. Definicja umowy została zawarta w art. 647 k.c.:

Należy pamiętać, że umowa o roboty budowlane nie jest tym samym, co umowa o wykonanie projektu budynku, którą zawiera się z projektantem. Umowa o projekt najczęściej poprzedza zawarcie umowy o roboty budowlane. Sama umowa o roboty budowlane jest pochodną umowy o dzieło. Wyodrębniona została nie tylko ze względu na specyfikę samego obiektu budowlanego, ale też profesjonalny charakter wykonawcy oraz z powodu obszernego i odrębnego uregulowania problematyki budowlanej w przepisach prawa administracyjnego.

Wskazana wyżej definicja określa, jakie informacje i elementy na pewno powinny znaleźć się w umowie, aby była ona ważna. Będą to więc:

1. zobowiązanie się wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu,

2. wykonanie przez wykonawcę obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej,

3. zobowiązanie się inwestora do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót (przekazanie terenu budowy, dostarczenie projektu)

4. zobowiązanie się inwestora do odebrania obiektu,

5. zobowiązanie się inwestora do zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Ponadto, w art. 647(1) § 1 ustawodawca precyzuje, że w umowie strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Określenie stron umowy

Stronami umowy są inwestor (zamawiający) oraz wykonawca. Mogą to być zarówno osoby fizyczne, prawne, jak i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (istotne jest, że przepisy kodeksu cywilnego nie wymagają od żadnej ze stron bycia przedsiębiorcą).

Inwestorem jest podmiot zamawiający wykonanie obiektu budowlanego i finansujący inwestycję. Można wyróżnić inwestora bezpośredniego oraz zastępczego. Inwestor bezpośredni może zlecić (w osobnej umowie) inwestorowi zastępczemu (podmiotowi wyspecjalizowanemu) realizację procesu budowlanego, który polega na przygotowaniu, organizacji, zarządzaniu procesem oraz na rozliczeniu inwestycji. Oczywiście nie przy każdej inwestycji wyróżniamy inwestora bezpośredniego oraz zastępczego, najczęściej występuje tylko jeden.

Wykonawcą  jest strona, której inwestor zleca realizację inwestycji. Rodzajów wykonawców również może być kilka. Wyróżniamy więc generalnego wykonawcę (samodzielnie i bezpośrednio zajmuje się wykonaniem robót), głównego wykonawcę - czyli podmiot, który korzysta z pomocy innych wyspecjalizowanych podmiotów, czyli podwykonawców. Często jest tak, że główny wykonawca ogranicza się do samego organizowania procesu budowlanego, nie wykonując żadnych robót.

Sytuację podwykonawcy reguluje art. 647(1) k.c., zgodnie z którym do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Umowa musi być ponadto zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Inwestor i generalny wykonawca ponoszą również solidarną odpowiedzialność za umowy zawierane ze wszystkimi podwykonawcami, dzięki czemu są chronione interesy podwykonawców, jeśli podmiot, z którym bezpośrednio zawarli umowę (np. wykonawca częściowy), nie będzie chciał zapłacić.

Przedmiot i cel umowy

Strony w umowie muszą określić jej przedmiot, czyli obiekt, który wykonawca zobowiązuje się wykonać. Określenie to powinno być jak najbardziej szczegółowe: może to być budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, zespół budowli, stanowiących całość techniczno-użytkową z instalacjami i urządzeniami technicznymi (drogi, mosty) lub obiekty małej architektury. Integralną część umowy muszą stanowić wszelkiego rodzaju projekty, plany, specyfikacje techniczne, które mają na celu szczegółowe określenie przedmiotu umowy. Taka dokumentacja powinna określać cel oraz wymagania, jakie stawia się inwestycji, harmonogram poszczególnych prac, zakres i sposób wykonania zadania inwestycyjnego, kosztorys. W dokumentacji powinno znaleźć się także pozwolenie na budowę.

Celem umowy natomiast jest oddanie przez wykonawcę gotowego obiektu.

Prawa i obowiązki stron

Kodeks cywilny określa prawa i obowiązki inwestora i wykonawcy.

Obowiązki inwestora

Do obowiązków inwestora należą przede wszystkim:

1. Przygotowanie robót (określone przez właściwe przepisy), nie tylko pod względem finansowym, ale i organizacyjnym - szczególności chodzi o dostarczenie projektów (inwestor może kupić gotowe projekty lub zlecić opracowanie oryginalnego). Ponadto powinien posiadać tytuł własności gruntu (lub inne prawo dysponowania gruntem) oraz pozwolenie na budowę. Inwestor powinien też zawrzeć odrębne umowy z kierownikiem budowy, inspektorem nadzoru inwestorskiego oraz z projektantem, który będzie nadzorował, czy projekt jest wykonywany prawidłowo. Następnie inwestor ma obowiązek oddać teren budowy wykonawcy.
2. Współdziałanie przy wykonywaniu budynku - chodzi tu o współdziałanie przy podejmowaniu decyzji w sprawach od niego zależnych, wyrażanie zgody na zatrudnienie podwykonawców itp.
3. Odebranie obiektu - inwestor musi zgłosić zakończenie budowy i uzyskać pozwolenie na użytkowanie (ale ten obowiązek inwestor może przenieść na wykonawcę).
4. Zapłata wynagrodzenia wykonawcy.

Do obowiązków wykonawcy należą:

1. Zabezpieczenie terenu budowy - przekazanie przez inwestora terenu budowy oraz znajdujących się na nim maszyn musi nastąpić na podstawie protokołu. Wykonawca bowiem będzie ponosił odpowiedzialność za szkody, jakie mogą powstać na terenie budowy. Wykonawca ma ponadto obowiązek sprawdzić teren, a także poprawność przekazanej mu dokumentacji projektowej i zgłosić wszystkie okoliczności, które mogą przeszkodzić w wykonaniu robót.
2. Wykonanie obiektu - jest to podstawowy obowiązek wykonawcy. Wykonanie musi być zgodne z umową i projektem oraz normami prawa budowlanego.
3. Oddanie wybudowanego obiektu.

Wykonawca ma prawo do:

1. wynagrodzenia,
2. oczekiwania od inwestora podjęcia czynności związanych z przygotowaniem robót.

Inwestor ma prawo do:

1. kontroli sposobu spełnienia świadczenia,
2. żądania wykonania zobowiązania zgodnie z umową, obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Wynagrodzenie

Za realizację umowy o roboty budowlane wykonawcy należy się wynagrodzenie. Strony powinny w umowie dokładnie określić, na jakich zasadach będzie ono płatne (wynagrodzenie może być płatne w częściach, np. po wykonaniu odpowiednich etapów prac, albo w całości przed lub po zakończeniu robót). Zgodnie z zasadą określoną w art. 649(4) k.c., inwestor nie może odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania robót budowlanych, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących inwestora. Jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania robót budowlanych.

Wynagrodzenie może przybrać postać ryczałtu (z góry określonej kwoty) lub wynagrodzenia kosztorysowego, którego ostateczna wysokość ustalana jest po zakończeniu robót (polega to na ustaleniu wskaźników czy też zasad, na podstawie których obliczy się końcowe wynagrodzenie).

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane

Na podstawie art. 649(1)-649(5) k.c. na żądanie wykonawcy inwestor ma obowiązek udzielić mu gwarancji zapłaty za roboty budowlane w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia. W ten sposób gwarant (najczęściej bank lub zakład ubezpieczeniowy) zobowiązuje się do zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej wykonawcy. Gwarancja ta ma na celu chronić wykonawcę oraz dalszych wykonawców przed uchyleniem się inwestora od zapłaty wynagrodzenia czy nieterminową zapłatą (bowiem zwłoka inwestora w zapłacie wynagrodzenia może doprowadzić do upadłości wykonawcy lub podwykonawców). Prawo wykonawcy lub podwykonawcy do żądania gwarancji zapłaty nie może być wyłączone ani ograniczone. Gdyby inwestor chciał odstąpić od umowy z tego powodu, będzie to bezskuteczne (art. 649(2) k.c.).

Jeżeli wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie (nie może być krótszy niż 45 dni), może odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia. Brak bowiem żądanej gwarancji zapłaty stanowi przeszkodę w wykonaniu robót budowlanych z przyczyn dotyczących inwestora.

Rozwiązanie, wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy

Strony mogą zawrzeć w umowie postanowienie, że będą mogły rozwiązać umowę na mocy obustronnego porozumienia (w takim przypadku muszą ustalić sposób wzajemnych rozliczeń). Ponadto strony mogą też postanowić, że każda z nich będzie miała prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem odpowiednich terminów.

Natomiast odstąpić od umowy może w pewnych sytuacjach inwestor. Zgodnie z kodeksem cywilnym:

Zgodnie więc z powyższym inwestor może od umowy odstąpić w następujących sytuacjach:

1. jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót budowlanych tak bardzo, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym terminie (art. 635 k.c.)
2. jeżeli wykonawca po wezwaniu realizuje nadal roboty w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową (art. 636 § 1 k.c.).

Jako że do umowy o roboty budowlane stosuje się przepisy dotyczące umowy o dzieło, inwestor może również odstąpić od umowy na podstawie art. 644 k.c.:

W myśl tego artykułu inwestor ma prawo odstąpić od umowy w każdym czasie, nawet bez podania jakichkolwiek powodów (np. w przypadku utraty zaufania do wykonawcy).

Odpowiedzialność stron

Strony umowy przede wszystkim ponoszą odpowiedzialność na zasadach ogólnych dotyczących odpowiedzialności kontraktowej (czyli za szkody związane z nieprawidłowym wykonaniem umowy, opóźnieniem bądź zwłoką). Strony mogą jednak w umowie zmodyfikować zasady odpowiedzialności (także z tytułu rękojmi), mogą też zastrzec określone kary umowne jako elementy dodatkowe.

Odpowiedzialność za wady budynku rozpatrywana jest natomiast na podstawie następujących przepisów:

1) art. 655 k.c., zgodnie z którym, gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń albo wskutek wykonania robót według wskazówek inwestora, wykonawca może żądać umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł stwierdzić wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.

2) art. 638 k.c. ma zastosowanie w sytuacji zaistnienia wad fizycznych lub prawnych tkwiących w obiekcie w chwili odbioru, o których inwestor nie wiedział, dokonując tego odbioru. Wadami fizycznymi mogą być brak jakichś elementów, właściwości, cech budynku, które były uwzględnione w projekcie lub które są wymagane przez prawo budowlane. Wady prawne mogą np. dotyczyć praw inwestora do budynku (np. użycie przy budowie kradzionych materiałów). W takich sytuacjach stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi (art. 556-576 k.c.)

Terminy

Strony w umowie powinny określić wszelkie istotne terminy, m.in.:

• termin przekazania terenu budowy,

• termin rozpoczęcia robót przez wykonawcę,

• termin zakończenia robót przez wykonawcę,

• termin odbioru końcowego robót,

• termin usunięcia wad wykrytych przy odbiorze, jeśli takie będą,

• termin płatności wynagrodzenia.

Forma umowy

Umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie, a wymagana dokumentacja budowlana powinna stanowić jej część składową (art. 648 § 1 k.c.).