Poradnik Przedsiębiorcy

Umowa o roboty budowlane - wzór z omówieniem

Umowa o roboty budowlane jest umową nazwaną, została bowiem szczegółowo uregulowana w kodeksie cywilnym (art. 647-658). Kontrakt ten w praktyce określany jest niejednolicie - w szczególności jako umowa o realizację inwestycji budowlanej, umowa o wykonanie budynku, umowa o wykonanie remontu budynku. Różnorodność nazw umowy o roboty budowlane wskazuje, że przedmiotem tej umowy są nie tylko roboty jako takie, ale też realizowany w ich wykonaniu obiekt.

Należy również podkreślić, że postanowienia umowy o roboty budowlane nie są jedynymi, jakie obowiązują strony przy realizacji inwestycji budowlanej. Budynki należy wykonywać bowiem zgodnie z projektami i zasadami wiedzy technicznej, natomiast sama realizacja inwestycji podlega przepisom prawa budowlanego, które stanowi gałąź prawa administracyjnego. Podstawowym zaś aktem prawnym w tej dziedzinie jest ustawa - Prawo budowlane.

Pobierz darmowy wzór - umowa o roboty budowlane w formacie pdf i docx!

Do pobrania:

pdf
Wzór umowy o roboty budowlane.pdf druk do ręcznego wypełnienia
docx
Wzór umowy o roboty budowlane.docx edytowanie, wydrukowanie, zapisywanie

Umowa o roboty budowlane - czym jest?

Umowa o roboty budowlane jest kontraktem, na podstawie którego w ogóle dochodzi do realizacji inwestycji. Definicja umowy została zawarta w art. 647 k.c.:

Art. 647. Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Należy pamiętać, że umowa o roboty budowlane nie jest tym samym, co umowa o wykonanie projektu budynku, którą zawiera się z projektantem. Umowa o projekt najczęściej poprzedza zawarcie umowy o roboty budowlane. Sama umowa o roboty budowlane jest pochodną umowy o dzieło. Wyodrębniona została nie tylko ze względu na specyfikę samego obiektu budowlanego, ale też profesjonalny charakter wykonawcy oraz z powodu obszernego i odrębnego uregulowania problematyki budowlanej w przepisach prawa administracyjnego.

Wskazana wyżej definicja określa, jakie informacje i elementy na pewno powinny znaleźć się w umowie, aby była ona ważna. Będą to więc:

  1. zobowiązanie się wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu,

  2. wykonanie przez wykonawcę obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej,

  3. zobowiązanie się inwestora do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót (przekazanie terenu budowy, dostarczenie projektu)

  4. zobowiązanie się inwestora do odebrania obiektu,

  5. zobowiązanie się inwestora do zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Ponadto, w art. 647(1) § 1 ustawodawca precyzuje, że w umowie strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Określenie stron umowy

Stronami umowy są inwestor (zamawiający) oraz wykonawca. Mogą to być zarówno osoby fizyczne, prawne, jak i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (istotne jest, że przepisy kodeksu cywilnego nie wymagają od żadnej ze stron bycia przedsiębiorcą).

Inwestorem jest podmiot zamawiający wykonanie obiektu budowlanego i finansujący inwestycję. Można wyróżnić inwestora bezpośredniego oraz zastępczego. Inwestor bezpośredni może zlecić (w osobnej umowie) inwestorowi zastępczemu (podmiotowi wyspecjalizowanemu) realizację procesu budowlanego, który polega na przygotowaniu, organizacji, zarządzaniu procesem oraz na rozliczeniu inwestycji. Oczywiście nie przy każdej inwestycji wyróżniamy inwestora bezpośredniego oraz zastępczego, najczęściej występuje tylko jeden.

Wykonawcą  jest strona, której inwestor zleca realizację inwestycji. Rodzajów wykonawców również może być kilka. Wyróżniamy więc generalnego wykonawcę (samodzielnie i bezpośrednio zajmuje się wykonaniem robót), głównego wykonawcę - czyli podmiot, który korzysta z pomocy innych wyspecjalizowanych podmiotów, czyli podwykonawców. Często jest tak, że główny wykonawca ogranicza się do samego organizowania procesu budowlanego, nie wykonując żadnych robót.

Sytuację podwykonawcy reguluje art. 647(1) k.c., zgodnie z którym do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Umowa musi być ponadto zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Inwestor i generalny wykonawca ponoszą również solidarną odpowiedzialność za umowy zawierane ze wszystkimi podwykonawcami, dzięki czemu są chronione interesy podwykonawców, jeśli podmiot, z którym bezpośrednio zawarli umowę (np. wykonawca częściowy), nie będzie chciał zapłacić.

Przedmiot i cel umowy

Strony w umowie muszą określić jej przedmiot, czyli obiekt, który wykonawca zobowiązuje się wykonać. Określenie to powinno być jak najbardziej szczegółowe: może to być budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, zespół budowli, stanowiących całość techniczno-użytkową z instalacjami i urządzeniami technicznymi (drogi, mosty) lub obiekty małej architektury. Integralną część umowy muszą stanowić wszelkiego rodzaju projekty, plany, specyfikacje techniczne, które mają na celu szczegółowe określenie przedmiotu umowy. Taka dokumentacja powinna określać cel oraz wymagania, jakie stawia się inwestycji, harmonogram poszczególnych prac, zakres i sposób wykonania zadania inwestycyjnego, kosztorys. W dokumentacji powinno znaleźć się także pozwolenie na budowę.

Celem umowy natomiast jest oddanie przez wykonawcę gotowego obiektu.

Możesz ocenić ten artykuł