Tokenizacja nieruchomości to innowacyjny sposób na inwestowanie w aktywa o wysokiej wartości bez konieczności nabywania ich w całości. Wykorzystanie technologii blockchain otwiera nowe możliwości dla przedsiębiorców, jednak rodzi istotne pytania o bezpieczeństwo prawne kapitału. W niniejszym artykule analizujemy, czy tokenizacja nieruchomości przekłada się na realne prawo własności i na co należy zwrócić uwagę, aby uniknąć ryzyka podczas inwestowania w ułamkowe części udziałów.
Czy tokenizacja nieruchomości gwarantuje prawo własności?
Punktem wyjścia dla oceny tokenizacji nieruchomości musi być rozróżnienie pomiędzy warstwą technologiczną przedsięwzięcia a jego konstrukcją prawną. Blockchain może umożliwiać rejestrację określonych informacji, śledzenie transakcji oraz automatyzację niektórych procesów, jednak sam zapis cyfrowy nie tworzy prawa rzeczowego, jeżeli nie zostały spełnione wymagania przewidziane przez przepisy prawa.
W polskim systemie prawnym własność nieruchomości jest prawem rzeczowym. Zgodnie z art. 140 Ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy, oraz w tych samych granicach rozporządzać rzeczą. Ochrona własności wynika również z art. 64 Konstytucji RP.
Nie oznacza to jednak, że każda forma ekonomicznego uczestnictwa w nieruchomości musi przyjmować postać prawa własności. W praktyce tokenizacyjnej możliwe jest skonstruowanie modelu, w którym inwestor nie staje się właścicielem nieruchomości, lecz uzyskuje określone roszczenie wobec emitenta albo ma prawa związane z udziałem w spółce będącej właścicielem nieruchomości. Jest to podstawowe rozróżnienie, którego pominięcie może prowadzić do błędnej oceny ryzyka inwestycji.
Jeżeli przedsiębiorca nabywa token opisany w materiałach promocyjnych jako „udział w nieruchomości”, nie powinien zakładać, że samo nabycie tokena powoduje powstanie po jego stronie udziału we współwłasności nieruchomości. O tym, czy inwestor rzeczywiście uzyskał prawo rzeczowe, decydują przepisy prawa materialnego, a nie nazwa instrumentu, sposób jego prezentacji ani funkcjonalność platformy blockchain.
Właśnie dlatego określenie „tokenizowana nieruchomość” może być z prawnego punktu widzenia mylące. Tokenizacja może dotyczyć bowiem nie samej nieruchomości, lecz prawa lub stosunku prawnego związanego z nieruchomością.
Współwłasność nieruchomości a ułamkowe inwestowanie przez tokeny
Najbardziej intuicyjnym modelem byłoby przypisanie poszczególnym tokenom określonych udziałów we współwłasności nieruchomości. Prawo polskie zna taką konstrukcję, ponieważ zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. W takim przypadku mamy do czynienia ze współwłasnością.
Jeżeli nieruchomość należy do kilku osób, każdemu ze współwłaścicieli przysługuje udział we współwłasności. Udział ten jest określony ułamkiem, przy czym zgodnie z art. 197 Kodeksu cywilnego domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.
W praktyce tokenizacja może więc wydawać się naturalnym sposobem „podzielenia” nieruchomości na wiele części. Problem polega jednak na tym, że token nie może zastąpić czynności prawnej wymaganej dla przeniesienia własności nieruchomości.
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, a także umowa przenosząca własność nieruchomości, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wymóg ten ma fundamentalne znaczenie dla projektów tokenizacyjnych, ponieważ blockchain nie eliminuje wymogu formy szczególnej przewidzianej przez ustawodawcę.
Oznacza to, że techniczna możliwość przypisania tokenowi określonej wartości procentowej nie powoduje automatycznie powstania udziału we współwłasności nieruchomości. Sam smart contract nie może zastąpić aktu notarialnego tam, gdzie ustawa wymaga zachowania tej formy.
Ryzyko jest szczególnie istotne w przypadku platform, które posługują się terminologią sugerującą, że inwestor kupuje „1/1000 nieruchomości”, podczas gdy w dokumentacji prawnej transakcja nie prowadzi do przeniesienia odpowiedniego udziału we własności. W takim przypadku inwestor może dysponować tokenem, którego wartość ekonomiczna jest powiązana z nieruchomością, ale nie mieć żadnego prawa rzeczowego do samej nieruchomości.
Forma aktu notarialnego a tokenizacja
Jednym z najpoważniejszych wyzwań dla tokenizacji nieruchomości jest zderzenie technologii blockchain z zasadami prawa rzeczowego. Blockchain pozwala na dokonanie transferu tokena w sposób szybki i zautomatyzowany. Z punktu widzenia technologicznego wystarczy odpowiednia transakcja w sieci. Z punktu widzenia prawa polskiego może to jednak być niewystarczające.
Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Nie jest to wymóg o charakterze czysto technicznym, który strony mogłyby zastąpić innym sposobem dokumentowania transakcji.
Jeżeli zatem model inwestycyjny zakłada, że zakup tokena powoduje bezpośrednie nabycie udziału w nieruchomości, należy odpowiedzieć na pytanie, w jaki sposób zostaje zrealizowana czynność prawna skutkująca przeniesieniem własności.
Nie można przy tym przyjąć, że blockchain automatycznie pełni funkcję księgi wieczystej. Księgi wieczyste są prowadzone na podstawie przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a wpisy w księdze wieczystej pełnią określone funkcje prawne, w tym funkcję ujawnienia stanu prawnego nieruchomości.
Rejestr rozproszony może stanowić narzędzie ewidencjonowania tokenów, lecz nie zastępuje państwowego systemu ujawniania praw do nieruchomości. W konsekwencji inwestor powinien ustalić, kto figuruje jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej oraz jaki stosunek prawny łączy tę osobę lub podmiot z posiadaczami tokenów.
Współwłasność generuje własne ryzyka
Nawet gdyby model inwestycyjny rzeczywiście prowadził do powstania współwłasności nieruchomości, przedsiębiorca powinien uwzględnić, że współwłasność nie jest prostym odpowiednikiem „akcji nieruchomości”.
Kodeks cywilny przewiduje szczegółowe zasady wykonywania zarządu rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.
Jest to bardzo istotne w modelu rozproszonego inwestowania. Jeżeli nieruchomość miałaby mieć kilkuset lub nawet kilka tysięcy współwłaścicieli, podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości mogłoby stać się niezwykle skomplikowane.
Jednocześnie art. 200 Kodeksu cywilnego nakłada na każdego ze współwłaścicieli obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Z kolei zgodnie z art. 201 do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli obliczana według wielkości udziałów. Technologiczne rozdrobnienie własności nie oznacza więc automatycznego uproszczenia zarządzania nieruchomością.
W praktyce może pojawić się pytanie, kto będzie decydował o wynajmie nieruchomości, wysokości czynszu, przeprowadzeniu remontu, zaciągnięciu finansowania, ubezpieczeniu budynku albo jego sprzedaży. Jeżeli tokenizacja prowadziłaby bezpośrednio do powstania współwłasności, odpowiedzi na te pytania musiałyby uwzględniać przepisy dotyczące zarządu rzeczą wspólną.
Prawo do pożytków nie zawsze wynika z posiadania tokena
Inwestorzy często są zainteresowani tokenizacją nieruchomości dlatego, że oczekują udziału w przychodach z najmu. W tym zakresie również konieczne jest rozróżnienie prawa własności od prawa do świadczenia pieniężnego.
Właściciel rzeczy może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy w granicach określonych w art. 140 Kodeksu cywilnego. W przypadku współwłasności przychody i ciężary związane z rzeczą wspólną co do zasady rozliczane są proporcjonalnie do wielkości udziałów.
Nie oznacza to jednak, że każdemu posiadaczowi tokena automatycznie przysługuje udział w czynszu najmu. Takie uprawnienie musi wynikać z konkretnej konstrukcji prawnej.
Token może bowiem reprezentować wierzytelność wobec emitenta, prawo do części zysku, prawo do określonego świadczenia pieniężnego albo inne uprawnienie obligacyjne. Każda z tych konstrukcji rodzi inne konsekwencje prawne.
Przedsiębiorca powinien zatem ustalić nie tylko, jaka część nieruchomości jest objęta tokenem, ale przede wszystkim, wobec kogo i do czego konkretnie uprawnia.
Przykład 1.
Spółka oferuje przedsiębiorcom tokeny, z których każdy ma odpowiadać jednej tysięcznej wartości dochodowej budynku biurowego, a materiały marketingowe wskazują, że inwestor „staje się współwłaścicielem nieruchomości”. Przedsiębiorca nabywa token, oczekując udziału w czynszu najmu oraz możliwości sprzedaży swojej części inwestycji za pośrednictwem platformy. Po pewnym czasie okazuje się jednak, że w księdze wieczystej jako jedyny właściciel nieruchomości nadal figuruje spółka emitująca tokeny, a umowa zawarta z inwestorem nie przenosi na niego udziału w nieruchomości. W takiej sytuacji przedsiębiorca nie może zakładać, że sam zapis blockchain potwierdza jego współwłasność, a zakres jego praw należy oceniać przede wszystkim na podstawie zawartej umowy i przepisów prawa właściwych dla zastosowanej konstrukcji.
Księga wieczysta jako podstawowe źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości
Dla przedsiębiorcy inwestującego w tokenizowaną nieruchomość niezwykle ważna jest weryfikacja księgi wieczystej. Blockchain może zapewniać wysoki poziom integralności danych dotyczących tokenów, ale nie odpowiada na pytanie, czy podmiot emitujący token rzeczywiście ma tytuł prawny do nieruchomości.
Należy przede wszystkim ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, czy istnieją ograniczone prawa rzeczowe, roszczenia lub inne wpisy mogące mieć znaczenie dla bezpieczeństwa inwestycji.
Szczególnego znaczenia nabiera sytuacja, w której nieruchomość jest zabezpieczeniem finansowania bankowego. Wówczas ekonomiczna wartość projektu tokenizacyjnego może być istotnie zależna od sytuacji wierzycieli hipotecznych.
Inwestor nie powinien przy tym utożsamiać posiadania tokena z pierwszeństwem wobec wierzyciela posiadającego zabezpieczenie na nieruchomości.
Jeżeli właściciel nieruchomości zacznie mieć problemy finansowe, skutki egzekucji mogą być odczuwalne również przez inwestorów posiadających tokeny powiązane ekonomicznie z nieruchomością.
