Odliczenie VAT od zakupu nieruchomości położonej za granicą – zasady

Podstawowym uprawnieniem czynnych podatników VAT jest możliwość odliczenia podatku naliczonego od zakupionego towaru. Jednak czy zasada ta obowiązuje również wtedy, gdy interesuje Cię odliczenie VAT od zakupu nieruchomości położonej za granicą? W poniższym artykule wyjaśniamy, jak wygląda kwestia odliczenia podatku w przypadku nabycia nieruchomości poza terytorium Polski.

Sprzedaż nieruchomości położonej w innym kraju nie podlega VAT w Polsce

Podatek od towarów i usług ma charakter terytorialny. To oznacza, że opodatkowaniu podlegają tylko te czynności, które zostaną uznane za wykonane na terytorium kraju. W tym wypadku określenie miejsca świadczenia (dostawy) determinuje miejsce opodatkowania. 

Miejsce świadczenia (opodatkowania) przy dostawie towarów uzależnione jest od sposobu, w jaki realizowana jest ta dostawa. Regulacje dotyczące tzw. miejsca świadczenia przy dostawie towarów zostały zawarte w art. 22 ustawy.

Na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT miejscem dostawy towarów jest w przypadku towarów wysyłanych lub transportowanych przez dokonującego ich dostawy, ich nabywcę lub przez osobę trzecią – miejsce, w którym towary znajdują się w momencie rozpoczęcia wysyłki lub transportu do nabywcy.

W świetle art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy miejscem dostawy towarów jest w przypadku towarów niewysyłanych ani nietransportowanych – miejsce, w którym towary znajdują się w momencie dostawy.

W tym miejscu podkreślmy, że zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towarami są rzeczy oraz wszelkie postaci energii. Biorąc pod uwagę podział rzeczy na ruchomości oraz nieruchomości, należy wskazać, że nieruchomość (gruntowa, lokalowa czy też budynkowa) jest w rozumieniu ustawy o VAT towarem.

W związku z tym warto przywołać treść interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 17 września 2024 roku (nr 0114-KDIP1-2.4012.399.2024.1.MW), gdzie organ podatkowy wskazał: „Odnosząc się do Państwa wątpliwości, wskazać należy, że podatek od towarów i usług jest podatkiem o charakterze terytorialnym, co oznacza, że opodatkowaniu w danym państwie podlegają tylko te czynności, które zostaną uznane za wykonane w tym państwie. Wskazali Państwo, że mają zamiar nabyć nieruchomość zlokalizowaną we Włoszech.

Mając zatem na uwadze ww. art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy, zgodnie z którym miejscem dostawy towarów jest w przypadku towarów niewysyłanych ani nietransportowanych – miejsce, w którym towary znajdują się w momencie dostawy, należy zgodzić się z Państwem, że miejscem dokonanej dostawy towarów w postaci nabywanej przez Państwa nieruchomości będzie terytorium Włoch, a tym samym nabycie przez Państwa nieruchomości we Włoszech nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na terytorium Polski”.

Odliczenie VAT od zakupu nieruchomości położonej za granicą

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W myśl art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, tj. m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, jak i niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z przepisów ustawy wynika zatem, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje tylko zarejestrowanym, czynnym podatnikom podatku od towarów i usług oraz jedynie w takim przypadku, gdy dokonywane zakupy mają związek z transakcjami opodatkowanymi podatnika, tj. takimi, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona w art. 86 ust. 1 ustawy zasada wyłącza więc możliwość dokonywania odliczeń podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych.

To oznacza, że skoro sprzedaż nieruchomości położonej w innym kraju niż Polska nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, to podatnik nie może ubiegać się o zwrot naliczonego podatku poprzez deklarację VAT składaną do polskiego urzędu skarbowego.

Jednocześnie podkreślić trzeba, że podatnik ma możliwość odzyskania zagranicznego podatku naliczonego poprzez formularz VAT-REF. Otóż zgodnie z art. 89 ust. 1h ustawy o VAT podatnik, o którym mowa w art. 15, ubiegający się o zwrot podatku od wartości dodanej w odniesieniu do nabytych przez niego towarów i usług lub w odniesieniu do zaimportowanych przez niego towarów wykorzystywanych do wykonywania czynności dających prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na terytorium kraju, składa wniosek VAT-REF za pomocą środków komunikacji elektronicznej o dokonanie takiego zwrotu za pośrednictwem właściwego dla podatnika naczelnika urzędu skarbowego do właściwego państwa członkowskiego.

Wykaz towarów i usług, których zakup uprawnia do ubiegania się o zwrot podatku od wartości dodanej zapłaconego w innym kraju UE, znajduje się w Rozporządzeniu wykonawczym komisji (UE) NR 79/2012 dnia 31 stycznia 2012 roku ustanawiającym szczegółowe zasady wykonywania niektórych przepisów rozporządzenia Rady (UE) nr 904/2010 w sprawie współpracy administracyjnej oraz zwalczania oszustw w dziedzinie podatku od wartości dodanej. W załączniku nr III do rozporządzenia w grupie 10.5 wymieniono usługi zakupu i najmu mienia jako usługi pozwalające na ubieganie się o zwrot podatku od wartości dodanej (zakup lub wynajem nieruchomości jest klasyfikowany w poz.10.5.1.). 

Zgodnie z art. 89 ust. 1i ustawy o VAT wniosek o dokonanie zwrotu, o którym mowa w ust. 1h, nie jest przekazywany do właściwego państwa członkowskiego w przypadku gdy w okresie, do którego odnosi się wniosek, podatnik:

1. nie był podatnikiem, o którym mowa w art. 15;
2. dokonywał wyłącznie dostawy towarów lub świadczenia usług zwolnionych od podatku innych niż transakcje, do których stosuje się art. 86 ust. 9;
3. był podatnikiem, u którego sprzedaż była zwolniona od podatku na podstawie art. 113.

Ponadto jak podaje art. 89 ust. 1j ustawy o VAT, naczelnik urzędu skarbowego wydaje postanowienie, na które służy zażalenie, o nieprzekazaniu do właściwego państwa członkowskiego wniosku VAT-REF o dokonanie zwrotu, o którym mowa w ust. 1h. Podatnik jest powiadamiany o wydaniu postanowienia również za pomocą środków komunikacji elektronicznej.

Zgodnie z Rozporządzeniem MF z dnia 4 grudnia 2014 roku w sprawie wniosków o zwrot podatku od wartości dodanej naliczonego w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej wniosek składany jest za pomocą środków komunikacji elektronicznej, za pośrednictwem właściwego dla podatnika naczelnika urzędu skarbowego, nie później niż do 30 września roku następującego po roku podatkowym, którego wniosek dotyczy. 

Ponadto wniosek VAT-REF powinien zawierać następujące informacje dotyczące nabytych towarów i usług:

1. imię i nazwisko/nazwa dostawcy towarów lub usług;
2. numer rejestracyjny VAT dostawcy;
3. adres i kraj dostawcy towarów lub usług;
4. data i numer faktury;
5. rodzaj towarów i usług według kodów i podkodów, o których mowa w załączniku do rozporządzenia nr 79/2012, lub według opisu tekstowego;
6. podstawa opodatkowania w walucie państwa członkowskiego zwrotu;
7. kwota podatku od wartości dodanej w walucie państwa członkowskiego zwrotu;
8. obliczenie podatku od wartości dodanej w przypadku stosowania proporcji, o której mowa w art. 89 ust. 1k ustawy – wysokość proporcji (w %);
9. kwota podatku od wartości dodanej do zwrotu.

Mając powyższe na uwadze, należy wskazać, że w opisanym przypadku podatnik z Polski musi skorzystać z elektronicznego wniosku VAT-REF, aby odzyskać zagraniczny podatek VAT. Taki wniosek jest składany przez polskie organy podatkowe, które przekazują go do zagranicznego urzędu skarbowego.