Kiedy przysługuje zwolnienie z kasy fiskalnej dla najmu nieruchomości?

Biorąc pod uwagę regulacje ustawy o VAT oraz przepisów wykonawczych, warto sprawdzić, kiedy przysługuje zwolnienie z kasy fiskalnej dla najmu nieruchomości niemieszkalnych. W szczególności skupimy się na przypadku najmu i dzierżawy garaży oraz miejsc postojowych, analizując aktualne warunki zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania obrotu.

Obowiązek ewidencjonowania obrotu na kasie rejestrującej przy najmie i dzierżawie

Artykuł 111 ust. 1 Ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) zawiera generalną zasadę, według której obowiązek prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej dotyczy wszystkich podatników, którzy dokonują sprzedaży na rzecz określonych w nim odbiorców, tj. osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych. Podstawowym kryterium decydującym o obowiązku stosowania ewidencji za pomocą kas rejestrujących jest zatem status nabywcy wykonywanych przez podatnika świadczeń.

Na mocy delegacji ustawowej zawartej w art. 111 ust. 8 ustawy o VAT od 1 stycznia 2025 r. obowiązują przepisy rozporządzenia Ministra Finansów z 17 grudnia 2024 roku w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących.

Zgodnie z § 2 ust. 1 rozporządzenia zwalnia się z obowiązku prowadzenia ewidencji w danym roku podatkowym, niedłużej jednak niż do 31 grudnia 2027 roku, czynności wymienione w załączniku do rozporządzenia. W poz. 29 załącznika do rozporządzenia jako czynności zwolnione z obowiązku prowadzenia ewidencji wymieniono wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli:

• świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem),
• z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że niektóre usługi oraz dostawa niektórych towarów zostały wyłączone przez ustawodawcę z prawa do zwolnienia. Zgodnie z § 4 ust. 1 pkt 2 lit. n rozporządzenia: zwolnień, o których mowa w § 2 i § 3, nie stosuje się w przypadku świadczenia usług parkingu samochodów i innych pojazdów.

Wynajem i dzierżawa garaży a zwolnienie z kasy fiskalnej dla najmu nieruchomości

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, podatnicy mogą mieć wątpliwości dotyczące zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej w przypadku usług polegających na najmie i dzierżawie garaży.

Przypomnijmy bowiem, że ze zwolnienia od obowiązku posiadania kasy fiskalnej nie korzystają usługi parkingowe. Od 1 stycznia 2025 roku obowiązuje Rozporządzenie Ministra Finansów z 17 grudnia 2024 roku w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących, w którym w § 4 ust. 1 pkt 2 dodano lit. n – świadczenie usług parkingu samochodów i innych pojazdów.

Podkreślić należy, że zarówno w ustawie o VAT, jak i we wspomnianym rozporządzeniu nie została zawarta definicja usług parkingu samochodów i innych pojazdów. W związku z tym, aby prawidłowo określić, czy podatnik ma obowiązek ewidencjonować usługi na kasie rejestrującej, konieczne jest wzięcie pod uwagę faktycznej treści świadczonej usługi.

W § 3 pkt 25 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazano, że: ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o parkingu – należy przez to rozumieć wydzieloną powierzchnię terenu przeznaczoną do postoju i parkowania samochodów, składającą się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują.

W tym miejscu zauważyć należy, że zgodnie z obowiązującymi przepisami rozporządzenia bezwzględnym obowiązkiem ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących od 1 kwietnia 2026 roku są objęte m.in. usługi parkingu samochodów i innych pojazdów.

Do czynności tych (z pewnymi wyłączeniami) nie mają zastosowania tytuły zwolnieniowe, o których mowa w § 2 i 3 rozporządzenia (tj. związane z wysokością osiąganej wartości sprzedaży oraz przedmiotowe – wymienione w załączniku do rozporządzenia).

Regulacje wprowadzające bezwzględny obowiązek ewidencjonowania za pomocą kas rejestrujących w odniesieniu do ww. czynności objęły tym obowiązkiem typowe usługi parkingowe, a nie wynajmu miejsc parkingowych.

Usługa parkingowa, o której mowa w § 4 ust. 1 pkt 2 lit. n rozporządzenia, powinna mieć charakter krótkotrwałego postoju samochodu, z którego może korzystać każdy, kto się decyduje na nie, miejsce nie powinno być przypisane do samochodu/osoby, a zawarcie umowy to akceptacja regulaminu. Każda wydzielona przestrzeń, z wyznaczonymi miejscami postoju, jeśli jest udostępniana za opłatą określaną wyznacznikiem czasu korzystania z tego miejsca, powinna stanowić usługę parkingu, o której mowa w § 4 ust. 1 pkt 2 lit. n rozporządzenia.

Usługi parkingowe z reguły mieszczą się w PKWiU 52.21.24.0 – Usługi parkingowe oraz PKWiU 96.09.19.0 – Pozostałe różnorodne usługi, gdzie indziej niesklasyfikowane (jako usługa parkingowa dla gości hotelu/restauracji). Nie obejmują one zatem wynajmu miejsca parkingowego sklasyfikowanego w PKWiU 68.20.1. Wynajem parkingów mieści się w kategorii usług związanych z nieruchomościami.

Usługa wynajmu miejsca parkingowego sklasyfikowana jest w PKWiU 68.20.1, pod warunkiem że świadczenie ma rzeczywiście charakter najmu nieruchomości (oddania do wyłącznego korzystania), jeżeli: zawarta jest umowa najmu, miejsce jest przypisane konkretnemu najemcy, najemca ma wyłączność korzystania, brak rotacji użytkowników, opłata ma charakter stały (a nie godzinowy).

W załączniku do rozporządzenia w poz. 29 przytoczono PKWiU 68.20.1, w którym mieści się najem powierzchni niemieszkalnych (w tym także mieszczą się takie nieruchomości jak miejsca postojowe, parkingowe, garaże).

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 1 czerwca 2026 roku (nr 0111-KDIB3-2.4012.272.2026.1.SR):

Tym samym należy stwierdzić, że od 1 kwietnia 2026 roku, mają Państwo nadal prawo korzystać, ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania sprzedaży przy zastosowaniu kasy rejestrującej na podstawie § 2 ust. 1 rozporządzenia w związku z poz. 29 załącznika, przy świadczeniu opisanych we wniosku usług najmu garaży murowanych stanowiących Państwa własność, dzierżawy gruntu pod garażami murowanymi wybudowanymi przez osoby fizyczne, dzierżawy gruntu pod garażami blaszanymi stanowiącymi własność dzierżawców, dzierżawy gruntu pod miejsca parkingowe (bez garażu) oraz dzierżawy gruntu pod boksy rowerowe.

Podsumowując, usługi w zakresie najmu oraz dzierżawy nieruchomości niemieszkalnych mogą korzystać ze zwolnienia od obowiązku rejestrowania na kasie fiskalnej. Pomimo zmiany przepisów reguła ta dotyczy również najmu i dzierżawy garaży.