Prywatny najem nieruchomości za granicą – jak rozliczyć podatki?

Z przepisów ustawy o PIT wynika, że polscy rezydenci podatkowi mają obowiązek rozliczać dochody uzyskane zarówno w kraju, jak i poza jego granicami. W praktyce oznacza to, że prywatny najem nieruchomości za granicą wymaga odpowiedniego podejścia do kwestii podatkowych. W tym artykule wyjaśniamy, jak prawidłowo opodatkować przychody z najmu zagranicznego lokalu, uwzględniając aktualne umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Jak opodatkować prywatny najem nieruchomości za granicą w podatku dochodowym?

Zgodnie z polskim prawem podatkowym, jeżeli najem lub dzierżawa nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, a więc stanowi odrębne źródło przychodów określane jako tzw. najem lub dzierżawa prywatna (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), przychody uzyskiwane z tego źródła są opodatkowane w Polsce ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Prywatny najem nieruchomości za granicą a umowy międzynarodowe

Nie można zapominać, że polskie przepisy podatkowe muszą być stosowane z uwzględnieniem zapisów właściwej umowy międzynarodowej, która odnosi się do przychodów z najmu nieruchomości.

Przykładowo w myśl art. 6 ust. 1 umowy między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Łotewską w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, sporządzonej w Warszawie 17 listopada 1993 roku dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego i leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie.

Jak stanowi art. 6 ust. 3 umowy, postanowienia ustępu 1 stosuje się do dochodu osiąganego z bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego, jak również do dochodu z tytułu przeniesienia własności majątku nieruchomego.

W myśl art. 24 ust. 1 lit. a ww. umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania w Polsce podwójnego opodatkowania unikać się będzie w sposób następujący: jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce osiąga dochód lub posiada majątek, który zgodnie z postanowieniami niniejszej umowy może być opodatkowany w Łotwie, to Polska zwolni, z uwzględnieniem postanowień litery b), taki dochód lub majątek od opodatkowania. Polska może przy obliczaniu kwoty podatku od pozostałego dochodu lub majątku tej osoby zastosować stawkę podatkową, która byłaby zastosowana, gdyby dochód zwolniony od opodatkowania w powyższy sposób nie był tak właśnie zwolniony z opodatkowania.

Skoro, zgodnie z art. 6 ust. 1 umowy polsko-łotewskiej, dochód z najmu nieruchomości może być opodatkowany zarówno za granicą (tj. na Łotwie), jak i w Polsce, to w celu uniknięcia podwójnego opodatkowania, na podstawie art. 24 umowy polsko-łotewskiej, stosuje się metodę wyłączenia, która polega na tym, że dochód uzyskany z tytułu najmu nieruchomości położonej za granicą jest zwolniony z opodatkowania w Polsce, jednak dla ustalenia stawki podatku od pozostałych dochodów podatnika podlegających opodatkowaniu w Polsce (o ile takie dochody są osiągane) stosuje się stawkę podatku wyliczoną dla całego dochodu osiągniętego zarówno w Polsce, jak i za granicą (tzw. metoda wyłączenia z progresją).

Powracając na grunt polskich regulacji, wskażmy, że na mocy art. 12 ust. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przepisy art. 27 ust. 8-9a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 27 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli podatnik, o którym mowa w art. 3 ust. 1, oprócz dochodów podlegających opodatkowaniu, zgodnie z ust. 1, osiągał również dochody z tytułu działalności wykonywanej poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub ze źródeł przychodów znajdujących się poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zwolnione od podatku na podstawie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych umów międzynarodowych – podatek określa się w następujący sposób:

1. do dochodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym dodaje się dochody zwolnione od tego podatku i od sumy tych dochodów oblicza się podatek według skali określonej w ust. 1;
2. ustala się stopę procentową tego podatku do tak obliczonej sumy dochodów;
3. ustaloną zgodnie z pkt 2 stopę procentową stosuje się do dochodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Podatnik, który uzyskuje za granicą przychody z tytułów wymienionych w art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, do których ma zastosowanie metoda wyłączenia z progresją, ma obowiązek obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przy zastosowaniu ustalonej stopy procentowej.

W interpretacji indywidualnej z 31 marca 2026 roku (nr 0115-KDIT1.4011.111.2026.1.MK) Dyrektor KIS wskazał co następujące:

„Mając na uwadze ww. regulacje prawne, uzyskany przez Państwa przychód z najmu mieszkania położonego na terytorium Łotwy jest w Polsce zwolniony z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Jednocześnie, z uwagi na okoliczność, że w Polsce nie uzyskują Państwo przychodów z tytułu najmu ani innych przychodów opodatkowanych zryczałtowanym podatkiem dochodowym, dochód uzyskany z tego tytułu na Łotwie nie ma wpływu na stopę procentową podatku w Polsce – z uwagi na brak przychodów, do których stopa procentowa mogłaby być zastosowana. W tej sytuacji nie mają Państwo obowiązku złożenia zeznania o wysokości przychodów z wynajmu mieszkania na Łotwie (PIT-28)”.

W świetle powyższego, jeżeli polski rezydent podatkowy uzyskuje przychody wyłącznie z najmu nieruchomości położonej na terytorium kraju, w którym obowiązuje metoda wyłączenia z progresją, to w takim przypadku polski podatnik nie płaci podatku w RP, jak też nie składa deklaracji PIT-28.

Natomiast inaczej będzie, w przypadku gdy nieruchomość położona jest na terenie kraju, z którym Polska ma zawartą umowę statuującą metodę proporcjonalnego odliczenia.

Jak wynika z art. 27 ust. 9 ustawy o PIT, jeżeli podatnik, o którym mowa w art. 3 ust. 1, osiąga również dochody z tytułu działalności wykonywanej poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub ze źródeł przychodów znajdujących się poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania nie stanowi o zastosowaniu metody określonej w ust. 8, lub z państwem, w którym dochody są osiągane, Rzeczpospolita Polska nie zawarła umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, dochody te łączy się z dochodami ze źródeł przychodów położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W tym przypadku od podatku obliczonego od łącznej sumy dochodów odlicza się kwotę równą podatkowi dochodowemu zapłaconemu w obcym państwie. Odliczenie to nie może jednak przekroczyć tej części podatku obliczonego przed dokonaniem odliczenia, która proporcjonalnie przypada na dochód uzyskany w państwie obcym.

Przykład 1.

Pan Karol będący polskim rezydentem podatkowym jest właścicielem nieruchomości położonej w Australii, którą wynajmuje w ramach najmu prywatnego. Jednocześnie nie osiąga takich przychodów na terenie Polski, ponieważ nie posiada nieruchomości położonych w RP. W jaki sposób powinien rozliczyć podatek? W przypadku umowy międzynarodowej zawartej z Australią obowiązuje metoda proporcjonalnego odliczenia. To oznacza, że pan Karol ma obowiązek złożyć zeznanie roczne PIT-28, w którym od podatku obliczonego zgodnie z zasadami ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych może odjąć podatek od najmu, który zapłacił z tego tytułu w Australii.

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że sposób rozliczenia przychodu z tytułu najmu prywatnego nieruchomości położonej poza granicami Polski będzie uzależniony przede wszystkim od zapisów umowy w sprawie unikania podwójnego opodatkowania obowiązującej z krajem, w którym nieruchomość jest zlokalizowana.