Poradnik Przedsiębiorcy

Wniesienie prawa własności nieruchomości do spółki jawnej

Wniesienie prawa własności nieruchomości do spółki jawnej jest dopuszczalne jako wniesienie aportu, ponieważ wkładem wspólnika spółki jawnej mogą być nie tylko pieniądze, lecz również dobra innego rodzaju. Zatem mogłoby się zdawać, że wniesienie aportem prawa własności nieruchomości już na etapie tworzenia spółki nie powinno być kłopotliwe. Jednak w tym kontekście wspólnicy spółki jawnej napotykają trudności właśnie w kwestii umowy spółki jawnej. Stąd powstałe na tym gruncie wątpliwości zostały rozstrzygnięte przez Sąd Najwyższy.

Wniesienie prawa własności nieruchomości do spółki jawnej - problem formy umowy spółki jawnej

Kodeks spółek handlowych w art. 25 wskazuje, że umowa spółki jawnej powinna określać m.in. wkłady wnoszone przez wspólników i ich wartość. Ponadto, przepisy Kodeksu nakazują, aby umowa spółki jawnej została zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Natomiast Kodeks cywilny zastrzega do przeniesienia własności nieruchomości formę aktu notarialnego. Zatem jeżeli przedmiotem wkładu jest wniesienie prawa własności nieruchomości do spółki jawnej, umowa spółki powinna zachować formę aktu notarialnego, który pod rygorem nieważności jest wymagany dla umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Interpretując przepisy w powyższy sposób, część wspólników spółek jawnych zawiera umowy spółki w formie aktu notarialnego.

Występuje również odmienna praktyka, w której zwolennicy odrzucają powyżej przedstawioną interpretację przepisów kształtujących wymagania wobec formy umowy spółki jawnej. Wskazują oni, że nie ma możliwości wniesienia własności nieruchomości do spółki jawnej w umowie spółki, ponieważ spółka jawna nie powstaje z chwilą zawiązania umowy, a z chwilą wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS, który ma charakter konstytutywny. Oznacza to, że przed wpisem spółka nie istnieje. Ponieważ spółka jawna jest spółką osobową, nie występuje w jej przypadku właściwa spółkom kapitałowym forma spółki w organizacji, która jest podmiotem mogącym nabywać prawa i zaciągać zobowiązania od chwili zawarcia umowy spółki do chwili wpisu w KRS.

Zgodnie z taką interpretacją przepisów, nie jest skuteczne nabycie własności nieruchomości przez podmiot, który w momencie zawierania umowy jeszcze nie istnieje. Mielibyśmy bowiem w tym przypadku do czynienia z nabyciem własności nieruchomości z zastrzeżeniem terminu bądź pod warunkiem zarejestrowania spółki jawnej w KRS, czego przepisy nie dopuszczają.

Stąd przeciwnicy zawierania umowy spółki jawnej w formie aktu notarialnego stosują następującą praktykę:

  • Określają w umowie spółki jawnej zobowiązanie wspólnika do przeniesienia własności nieruchomości jako wniesienia wkładu.
  • Wniesienie prawa własności nieruchomości do spółki jawnej następuje po zarejestrowaniu spółki w KRS.

Konsekwencją tej praktyki jest sporządzanie aktu notarialnego dwukrotnie - najpierw umowy spółki zawierającej zobowiązanie do wniesienia prawa własności nieruchomości, a następnie umowy przenoszącej własność nieruchomości na spółkę po jej powstaniu.

Wniesienie prawa własności nieruchomości do spółki jawnej - orzecznictwo Sądu Najwyższego

Orzecznictwo Sądu Najwyższego zmierza do rozwiązania wątpliwości powstałych na gruncie wnoszenia prawa własności nieruchomości do spółki jawnej, nie przychylając się jednak jednoznacznie do żadnej z wyżej opisanych praktyk.

Sąd Najwyższy wydał w tej kwestii dwa postanowienia. Pierwsze pochodzi z 14 stycznia 2015 r., o sygnaturze II CSK 85/4, natomiast drugie z 25 listopada 2015 r., o sygnaturze II CSK 723/14. W obu postanowieniach Sąd Najwyższy stanął na tym samym stanowisku.

Ważne!

Zdaniem Sądu Najwyższego, gdy przedmiotem wkładu jest wniesienie prawa własności nieruchomości do spółki jawnej, możliwe jest zawarcie umowy spółki w zwykłej formie pisemnej. Wówczas wniesienie wkładu w postaci prawa własności nieruchomości następuje poprzez zawarcie aktu notarialnego po zarejestrowaniu spółki w KRS.

Co więcej, w uzasadnieniach postanowień Sąd Najwyższy uznał za “budzące uzasadnione wątpliwości” poglądy wskazujące na konieczność zawarcia umowy spółki jawnej w formie aktu notarialnego czy też zawarcia dodatkowej umowy w formie aktu notarialnego, na mocy której wspólnik zobowiązuje się do wniesienia własności nieruchomości do spółki jawnej po jej zarejestrowaniu w KRS.

Orzecznictwo Sądu Najwyższego położyło więc kres dotychczasowym praktykom, wyznaczając właściwy sposób interpretacji przepisów i postępowania wspólników spółek jawnych.