Usługi w zakresie wyceny nieruchomości a podatek VAT – jak rozliczać?

Usługi w zakresie wyceny nieruchomości wymagają dokładnej analizy w kontekście rozliczania podatku od towarów i usług, gdyż wyznaczenie właściwego miejsca ich opodatkowania często budzi wątpliwości przedsiębiorców. Kwestia ta staje się szczególnie istotna w przypadku transakcji międzynarodowych, gdy wyceniana nieruchomość znajduje się poza granicami Polski. Prawidłowe określenie miejsca świadczenia pozwala jednoznacznie ustalić, w którym kraju powstaje obowiązek podatkowy oraz czy polski podatnik ma obowiązek odprowadzenia podatku VAT w kraju, czy też usługa podlega opodatkowaniu na terytorium państwa trzeciego.

Miejsce opodatkowania podatkiem VAT dla usług wyceny nieruchomości

W przypadku podatku VAT i ustalenia miejsca opodatkowania ma zastosowanie zasada terytorialności, co oznacza, że kraj opodatkowania danej usługi określają przepisy Ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT). Co istotne, nie zawsze miejsce opodatkowania będzie pokrywać się z miejscem siedziby usługodawcy.

W zakresie rozpatrywanego zagadnienia należy sięgnąć do art. 28e ustawy o VAT, gdzie możemy przeczytać, że: miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.

Przepis art. 28e ustawy stanowi wyjątek od zasady ogólnej, przyjmując jako kryterium nie lokalizację podmiotu, lecz przedmiotu, którym jest nieruchomość. Usługi, które bezpośrednio jej dotyczą, podlegają opodatkowaniu w miejscu jej położenia. Kryterium lokalizacji nieruchomości ma zatem charakter decydujący, ponieważ determinuje miejsce opodatkowania powiązanej z nią usługi. Co istotne, zasada wyrażona w art. 28e ustawy obejmuje wyłącznie świadczenia ściśle związane z konkretną nieruchomością – tylko wtedy można w praktyce zastosować opodatkowanie w miejscu jej położenia.

Ustawa nie zawiera definicji pojęcia „nieruchomość” oraz pojęcia „usługi związanej z nieruchomościami”. W tym zakresie należy sięgnąć do rozporządzenia Rady UE 282/2011. Zgodnie z art. 13b rozporządzenia 282/2011 za „nieruchomość” uznaje się:

1. każdą określoną część ziemi, na jej powierzchni lub pod jej powierzchnią, która może stać się przedmiotem własności i posiadania;
2. każdy budynek lub każdą konstrukcję przytwierdzone do gruntu lub w nim osadzone powyżej lub poniżej poziomu morza, których nie można w łatwy sposób zdemontować lub przenieść;
3. każdy zainstalowany element stanowiący integralną część budynku lub konstrukcji, bez którego budynek lub konstrukcja są niepełne, taki jak drzwi, okna, dachy, schody i windy;
4. każdy element, sprzęt lub maszynę zainstalowane na stałe w budynku lub konstrukcji, które nie mogą być przeniesione bez zniszczenia lub zmiany budynku lub konstrukcji.

W myśl art. 31a ust. 1 rozporządzenia 282/2011 usługi związane z nieruchomościami obejmują jedynie te usługi, które mają wystarczająco bezpośredni związek z daną nieruchomością, czyli:

1. gdy wywodzą się z nieruchomości, a dana nieruchomość stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług;
2. gdy są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.

Jak stanowi art. 31a ust. 2 lit. g  rozporządzenia 282/2011 do usług związanych z nieruchomościami zaliczamy szacowanie wartości nieruchomości, łącznie z przypadkami, kiedy taka usługa jest wymagana na potrzeby ubezpieczenia, w celu ustalenia wartości nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu lub w celu oszacowania ryzyka i strat w przypadku sporów.

Przykład 1.

Pani Monika prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wyceny nieruchomości. Od polskiego kontrahenta otrzymała zlecenie wykonania wyceny nieruchomości położonej w Chorwacji. Gdzie usługa powinna zostać opodatkowana?

Zgodnie z art. 28e ustawy VAT miejscem opodatkowania usługi wyceny nieruchomości jest Chorwacja. Pani Monika powinna rozliczyć podatek VAT w chorwackim urzędzie skarbowym.

Usługi w zakresie wyceny nieruchomości a podatek VAT – jak rozliczać?

Jeżeli usługa wyceny dotyczy nieruchomości położonej w Polsce, podatek należny z tego tytułu należy odprowadzić w kraju. Jednocześnie pojawia się pytanie – czy w tym zakresie możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego?

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT: zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium kraju, u którego wartość sprzedaży, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 240 000 zł.

Jednocześnie jednak na mocy art. 113 ust. 13 pkt 2 lit. b ustawy o VAT: zwolnienie podmiotowe nie ma zastosowania do usług doradztwa. W związku z tym pojawia się pytanie – czy usługi wyceny nieruchomości kwalifikują się jako rodzaj usług doradczych?

W tym zakresie warto przywołać treść interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 grudnia 2019 roku (nr 0113-KDIPT1-1.4012.683.2019.2.RG), gdzie możemy przeczytać, że usługi wyceny nieruchomości w formie sporządzanych operatów szacunkowych nie wykluczają możliwości zastosowania zwolnienia podmiotowego.

Powyższe powoduje również, że polski podatnik może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w kraju miejsca położenia nieruchomości w ramach procedury SME uregulowanej w art. 113a ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem: zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatnika posiadającego siedzibę działalności gospodarczej na terytorium państwa członkowskiego innym niż terytorium kraju, jeżeli łącznie są spełnione następujące warunki:

1. całkowita roczna wartość dostaw towarów i świadczenia usług dokonanych przez podatnika w roku podatkowym, dla których miejscem opodatkowania jest terytorium Unii Europejskiej, z wyłączeniem podatku od wartości dodanej, w tym wartość sprzedaży na terytorium kraju, z wyłączeniem podatku, zwana dalej „rocznym obrotem na terytorium Unii Europejskiej”, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty 100 000 euro;
2. wartość sprzedaży u tego podatnika, z wyłączeniem podatku, nie przekroczyła w poprzednim ani bieżącym roku podatkowym kwoty określonej w art. 113 ust. 1;
3. podatnik nie dokonuje na terytorium kraju dostaw towarów ani świadczenia usług, o których mowa w art. 113 ust. 13.

Podatnik przed rozpoczęciem korzystania ze zwolnienia jest obowiązany:

1. powiadomić państwo członkowskie, na terytorium którego znajduje się siedziba jego działalności gospodarczej, o zamiarze skorzystania ze zwolnienia na terytorium kraju oraz
2. uzyskać w państwie członkowskim, na terytorium którego znajduje się siedziba jego działalności gospodarczej, indywidualny numer identyfikacyjny zawierający kod EX, na potrzeby korzystania ze zwolnienia na terytorium kraju.

Istotną informacją, którą należy zapamiętać, jest to, że usługa wyceny nieruchomości podlega opodatkowaniu w tym kraju, w którym zlokalizowana jest nieruchomość. Reguła ta dotyczy wyceny nieruchomości położonych na terenie zarówno UE, jak i poza nią.