Wynajem nieruchomości bez faktury często budzi wątpliwości podatników w zakresie poprawności rozliczeń. W niniejszym artykule przeanalizujemy, jakie są skutki podatkowe wynajmu nieruchomości bez faktury oraz czy brak dokumentowania transakcji w ten sposób realnie wpływa na kwalifikację przychodów z najmu do właściwego źródła.
Najem nieruchomości a faktura VAT i skutki podatkowe wynajmu nieruchomości bez faktury
Kwestie związane z fakturowaniem usług regulowane są przepisami Ustawy z 11 marca 2004 roku (dalej: ustawa VAT). Poniżej zastanowimy się, w jaki sposób umowa najmu będzie interpretowana pod kątem tego aktu prawnego.
Na wstępie wskażmy, że podatnikami tego podatku są podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy: działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Definicja działalności gospodarczej ma zatem charakter uniwersalny pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Co więcej, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, iż pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły w celach zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem lub dzierżawę. Co równie istotne, przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.
Następnie należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
Jak wynika z art. 659 § 1 Ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, czyli płacenie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie nieruchomości przez jego najemcę.
Charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy przedmiot najmu stanowi własność prywatną, czy też jest prowadzony w ramach działalności przedsiębiorcy. Potwierdza to m.in. treść interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 września 2025 roku (nr 0112-KDIL1-2.4012.424.2025.2.PM).
Wpływ braku wystawienia faktury na źródło przychodu i skutki podatkowe wynajmu nieruchomości bez faktury
Przechodząc do kwestii związanych z podatkiem dochodowym, należy zaznaczyć, że na podstawie art. 10 ust. 1 Ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT) odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i pkt 6 tego przepisu:
- pozarolnicza działalność gospodarcza,
- najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Natomiast pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza: działalność zarobkową:
- wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
- polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
- polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.
W art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT wskazano, że: przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Z tych przepisów wynika, że wynajem w celach podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).
Jeżeli wynajem rzeczywiście spełnia przesłanki pozwalające na uznanie go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT lub gdy przedmiot wynajmu związany jest z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, to powinien zostać on rozliczony tak jak przychody z tej działalności.
W tym miejscu warto powołać się na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 roku (sygn. akt II FPS 1/21), w której wskazano, że to podatnik decyduje o tym, czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Co do zasady przychody kwalifikuje się do źródła „najem”, chyba że podatnik – ze względu na przypisanie składników majątku do kategorii związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą – ujmuje je jako przychody z niej.
Przykład 1.
Pan Tomasz prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której wynajmuje lokal użytkowy na rzecz innego przedsiębiorcy, ale nie wystawia faktury VAT z tego tytułu.
Czy można przyjąć, że najem stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT?
Nie. Sama okoliczność, że podatnik nie wystawia faktury VAT z tytułu świadczenia usługi najmu, w żaden sposób nie wpływa na sposób kwalifikacji przychodu w ramach podatku PIT. Z uwagi na powiązanie nieruchomości z działalnością gospodarczą pan Tomasz uzyskuje przychód, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT.
W świetle przedstawionych regulacji należy wskazać, że prowadzenie najmu bez wystawienia faktury nie oznacza, iż podatnik może na tej podstawie zmienić kwalifikację przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o PIT. Należy podkreślić, że podatek VAT stanowi zobowiązanie podatkowe autonomiczne względem regulacji ustawy o PIT.
Polecamy:
