Czynności prawnych w imieniu spółek kapitałowych (w tym spółek z o.o.) dokonuje co do zasady upoważniony ustawowo zarząd. Dlaczego “co do zasady”? Bowiem kodeks spółek handlowych ustanawia ograniczenia w tym zakresie. Sama zgoda zarządu nie wystarczy na sprzedaż lokalu. Uchwała wspólników o sprzedaży nieruchomości jest podejmowana przez właścicieli spółki, a nie przez sam zarząd.
Uchwała wspólników o sprzedaży nieruchomości a kodeks spółek handlowych
Art. 228 k.s.h. wymienia czynności, które wymagają zgody właścicieli spółki, czyli podjęcia uchwały wspólników.
| Art. 228 Uchwały wspólników, poza innymi sprawami wymienionymi w niniejszym dziale lub umowie spółki, wymaga:
|
Zbycie nieruchomości, obojętnie czy to w postaci gruntu czy lokalu mieszkalnego/niemieszkalnego, wymaga uchwały wspólników. Wyjątkiem może być sytuacja, w której zasady zbywania nieruchomości zostały określone w umowie spółki (akt notarialny).
Czy uchwała wspólników o sprzedaży nieruchomości wymaga zwołania zgromadzenia?
Kodeks spółek handlowych reguluje zasady podejmowania uchwał wspólników. Zgodnie z prawem uchwały wspólników o sprzedaży nieruchomości są podejmowane na zgromadzeniu wspólników. Zgromadzenie takie zwoływane jest zwykle formalnie. Co to oznacza?
Formalne zwołanie zgromadzenia wspólników w sprawie sprzedaży nieruchomości
Formalne zwołanie zgromadzenia wspólników oznacza, iż powinien to zrobić zarząd wg zasad określonych w art. 238 k.s.h.
| Art. 238 § 1. Zgromadzenie wspólników zwołuje się za pomocą listów poleconych lub przesyłek nadanych pocztą kurierską, wysłanych co najmniej dwa tygodnie przed terminem zgromadzenia wspólników. Zamiast listu poleconego lub przesyłki nadanej pocztą kurierską, zawiadomienie może być wysłane wspólnikowi pocztą elektroniczną, jeżeli uprzednio wyraził na to pisemną zgodę, podając adres, na który zawiadomienie powinno być wysłane. § 2. W zaproszeniu należy oznaczyć dzień, godzinę i miejsce zgromadzenia wspólników oraz szczegółowy porządek obrad. W przypadku zamierzonej zmiany umowy spółki należy wskazać istotne elementy treści proponowanych zmian. |
Sprzedaż nieruchomości bez formalnego zwoływania zgromadzenia wspólników
Podjęcie uchwały wspólników o sprzedaży nieruchomości może mieć miejsce na zgromadzeniu bez formalnego zwołania, jeżeli:
-
100% kapitału zakładowego spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest reprezentowana;
-
nikt nie zgłosił sprzeciwu do odbycia zgromadzenia lub do porządku obrad.
Dodatkowo w praktyce możliwym jest podjęcie uchwały bez zwoływania zgromadzenia wspólników. Warunkiem jest wyrażenie pisemnej zgody przez wszystkich wspólników na postanowienie, które ma być powzięte lub na głosowanie pisemne.
Uchwała wspólników o sprzedaży nieruchomości a przedwstępna umowa sprzedaży
Niektóre z czynności związanych z chęcią sprzedaży nieruchomości można prowadzić bez zgody wspólników. O jakie działania tu w praktyce chodzi? Mowa tu o negocjacjach, które są prowadzone niemal w każdym przypadku sprzedaży nieruchomości, jak i o zawieraniu umów przedwstępnych. Prawo bowiem nie zabrania podpisania takiej umowy (która niejednokrotnie wiąże dość mocno strony) bez uchwały wspólników o sprzedaży nieruchomości. Jednak w gestii zarządu będzie leżało zdobycie zgód wspólników przed końcową realizacją umowy i podpisaniem aktu notarialnego.
