Budowa domu lub innego obiektu budowlanego to proces wymagający spełnienia wielu wymogów formalnych, a jednym z kluczowych jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Sprawa komplikuje się, gdy występuje współwłasność nieruchomości, a inwestor nie jest jej jedynym właścicielem. Aby otrzymać pozwolenie, należy wykazać tytuł prawny do działki. Czy w takiej sytuacji potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli i co zrobić, gdy budynek powstał bez ich jednomyślnej akceptacji? Jakie kroki można podjąć w celu legalizacji takiej budowy?
Współwłasność nieruchomości może mieć różną postać
Na wstępie kilka słów o samej współwłasności nieruchomości (zasady te dotyczą w zasadzie każdego rodzaju rzeczy). Współwłasność polega na tym, że dana nieruchomość – w przypadku budowy, przebudowy, dobudowy itd. będzie to działka gruntowa lub budynek – należy jednocześnie do kilku osób.
Współwłasność nieruchomości może przybierać przy tym dwie formy:
- współwłasność ułamkowa – każdy ze współwłaścicieli ma udział w nieruchomości określony ułamkiem. Może to być np. 1/2, 1/3 czy 9/32. Prawo do udziału oznacza, że jego właściciel może nim swobodnie dysponować, np. sprzedać lub darować bez zgody pozostałych. Ma on również prawo do korzystania z całej nieruchomości i udział w zyskach i obowiązkach związanych z jej utrzymaniem. Ten rodzaj współwłasności może zostać zniesiony – odbyć się to może umownie lub na drodze sądowej, poprzez podział fizyczny, przyznanie prawa do całości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty lub sprzedaż całej nieruchomości i podział zysków;
- współwłasność łączna – udział każdego ze współwłaścicieli nie jest określony ułamkiem. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej nieruchomości, jednocześnie nie mogą oni rozporządzać swoim „udziałem” w rzeczy, np. współwłaściciel nie może bez zgody reszty właścicieli sprzedać części nieruchomości. Podział majątku jest możliwy dopiero po ustaniu stosunku prawnego, który ją tworzy. Występuje najczęściej między małżonkami w ramach wspólności majątkowej oraz wspólnikami spółki cywilnej.
Pozwolenie na budowę może dotyczyć obu przypadków – współwłasność ułamkowa w praktyce występuje przy nabywaniu działek przez wspólników lub w wyniku dziedziczenia (np. przez rodzeństwo), natomiast współwłasność łączna najczęściej dotyczy wspólnego majątku małżonków.
Nie każdy budynek potrzebuje pozwolenia na budowę
Pozwolenie na budowę jest wymagane dla większości inwestycji, które znacząco ingerują w substancję gruntu i przestrzeń, tj. w szczególności posiadają fundamenty. Jest tak między innymi w przypadku budowy domów jednorodzinnych, obiektów gospodarczych czy budynków wielorodzinnych (szeregówek, bloków). Istnieją od tego wyjątki, które dotyczą np. niektórych obiektów gospodarczych, wiat, szop itd. Wówczas wystarczy zgłoszenie. Jednakże zasadą generalną jest konieczność uzyskania decyzji administracyjnej w postaci pozwolenia na budowę.
Organem właściwym, do którego należy się kierować z wnioskiem o pozwolenia na wybudowanie określonego obiektu, jest starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Wniosek ten musi zawierać między innymi projekt budowlany oraz dokumenty potwierdzające tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. I właśnie ten ostatni element jest kluczowy w przypadku współwłasności.
Wymagania dotyczące pozwoleń na budowę – oświadczenie o prawie do dysponowania
Uzyskanie pozwolenia na posadowienie budynku wymaga od inwestora wiele wysiłku. Przede wszystkim chodzi tutaj o uzyskanie wszystkich niezbędnych dokumentów. Wymagania w tej kwestii zostały zawarte w art. 32 ust. 4 oraz art. 33 Prawa budowlanego. Trzeba nadmienić, że przepisy te obligują inwestora do spełnienia wszystkich przesłanek łącznie.
Inwestor, aby uzyskać pozwolenie na budowę, musi przedłożyć:
- wypełniony wniosek przyjmujący formę formularza administracyjnego, który można pobrać w urzędzie lub znaleźć na stronie internetowej właściwego organu;
- projekt budowlany zawierający:
- projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz
- projekt architektoniczno-budowlany;
- wszystkie wymagane opinie, uzgodnienia i pozwolenia;
- plan zagospodarowania przestrzennego, a gdy nie został ustalony – decyzję o warunkach zabudowy;
- zaświadczenie projektanta;
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Współwłasność nieruchomości wymaga zgody wszystkich właścicieli
Niezależnie, czy mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową, czy łączną, aby uzyskać pozwolenie na budowę, potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli. Wynika to z art. 199 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Budowa domu jednorodzinnego, bliźniaka, magazynu, hali produkcyjnej czy innego obiektu budowlanego niewątpliwie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd – zmienia sposób korzystania z nieruchomości, a nieraz także jej przeznaczenie i wartość. Nie ma tutaj wyjątków, uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli na prowadzenie inwestycji budowlanej jest niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę.
Potwierdza to szereg orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, w którym sąd przyjmuje stanowisko, zgodnie z którym brak zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości świadczy o braku podstaw inwestora do złożenia oświadczenia, że ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestor, składając oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w przypadku współwłasności zobowiązany jest posiadać zgodę współwłaściciela nieruchomości, która powinna być wyrażona w sposób jednoznaczny i nie może być dorozumiana (por. wyrok NSA z 8 marca 2000 roku, sygn. akt: IV SA 316/98; wyrok NSA z 4 lipca 2019 roku, sygn. akt: II OSK 2175/17).
Prawo do dysponowania nieruchomością istotnym elementem wniosku o pozwolenie na budowę
Zarówno art. 32 w ust. 4 pkt 2, jak i art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego wskazują na obowiązek złożenia oświadczenia inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zatem, składając wniosek o pozwolenie na budowę, inwestor musi wykazać, że ma prawo do dysponowania nieruchomością – może to być prawo własności, użytkowania wieczystego, trwałego zarządu lub ograniczonego prawa rzeczowego. Oświadczenie to składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej.
W przypadku współwłasności powstaje jednak problem – czy jeden współwłaściciel może samodzielnie wykazać takie prawo? W praktyce często wygląda to w ten sposób, że inwestorzy będący jedynie współwłaścicielami składają oświadczenie, w którym wykazują, że są jedynymi właścicielami. Taki wniosek następnie jest weryfikowany jedynie pod względem formalnym, urzędnicy często nie sprawdzają stanu faktycznego. To zaś prowadzi do sytuacji, w której zostaje wydana pozytywna decyzja w przedmiocie pozwolenia na budowę.
Inwestor w takim wypadku ma prawo „legalnie” rozpocząć proces budowlany. Jednakże nie jest tutaj jeszcze wszystko przesądzone. Pozostali współwłaściciele mogą bowiem wnieść sprzeciw co do budowy obiektu, nawet jeżeli budynek już stoi na posesji. Co to oznacza dla inwestycji?
Legalizacja albo rozbiórka
Jeżeli istnieje spór co do posadowienia budynku na wspólnym gruncie (albo rozbudowy wspólnego budynku), współwłaściciele sprzeciwiający się inwestycji mogą ją oprotestować, zgłaszając się do organu, który wydał pozwolenia na budowę. W takim wypadku wszczynane jest postępowanie kontrolne. Jak wskazuje NSA, przewidziane w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest środkiem dowodowym mającym wykazać prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Złożenie powyższego oświadczenia, w razie wątpliwości, nie odbiera organowi administracji architektoniczno-budowlanej kompetencji do zbadania jego prawdziwości (por. wyrok NSA z 7 września 2017 roku, sygn. akt: II OSK 2200/16).
Pierwszym etapem jest tzw. legalizacja budowy. Organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia. Jeżeli budowa trwa, inwestor zostaje zobowiązany również do wstrzymania tego procesu.
W sytuacji, gdy inwestor spełni wymagania stawiane mu przez organ nadzoru (w tym wypadku – przedłoży zgody pozostałych współwłaścicieli) oraz uiści opłatę legalizacyjną, organ „zatwierdzi” pozwolenia na budowę i wszystko będzie mogło już iść zgodnie z przepisami Prawa budowlanego.
Jeżeli inwestor nie uczyni zadość wezwaniu organu do naprawienia błędów wniosku o pozwolenie na budowę, wówczas wydana zostaje decyzja o nakazie rozbiórki.
Inwestor może jeszcze iść do sądu
Współwłasność nieruchomości w formie ułamkowej daje jeszcze inną możliwość inwestorowi. W przypadku braku zgody pozostałych współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o wydanie zezwolenia na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. W drugim zdaniu art. 199 Kodeksu cywilnego prawodawca wskazał, że w przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli, ci z nich, którzy dysponują co najmniej połową udziałów w nieruchomości, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zatem jeżeli sąd uzna, że budowa jest zgodna z interesem wszystkich współwłaścicieli i nie narusza ich praw, może zastąpić brakującą zgodę.
W ostateczności, jeśli współwłaściciele nie potrafią się porozumieć, inwestor może również wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności poprzez fizyczny podział nieruchomości albo też przyznanie jej jemu z obowiązkiem spłaty pozostałych.
