Wynajem nieruchomości generuje przychód stanowiący osobne źródło przychodów podlegające opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W artykule przeanalizujemy, jak wygląda rozliczenie podatku dochodowego przy wynajmie, gdy zachodzi współwłasność nieruchomości.
Współwłasność nieruchomości – regulacje kodeksowe
Współwłasność jest instytucją mającą swój opis w Kodeksie cywilnym.
W myśl art. 195 kc własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Natomiast w myśl art. 206 kc każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Treść art. 207 ww. kc stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
W kontekście przedstawionego problemu podatkowego istotnego znaczenia nabiera tzw. umowa quoad usum.
Współwłaściciele mogą w drodze wspomnianej już umowy quoad usum określić sposób i zakres korzystania z rzeczy wspólnej oraz pobierania z niej pożytków i innych przychodów, a także ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.
Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, niż to wynika z treści art. 206 ww. kc. Postanowienia takiej umowy są wiążące.
W przypadku nieruchomości oznacza to, że dopuszczalne jest zawarcie przez współwłaściciela korzystającego z tej nieruchomości umowy najmu z osobą trzecią. Jednak skutki takiej umowy ograniczają się wyłącznie do jej stron, nie odnoszą żadnego skutku w stosunku do pozostałych współwłaścicieli.
Jeżeli współwłaściciele określają prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (quoad usum), istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny.
Zatem dokonanie podziału quoad usum oznacza „wewnętrzne” zorganizowanie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej.
Współwłasność nieruchomości - opodatkowanie przychodu z najmu
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Natomiast zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Dodajmy, że w aktualnym stanie prawnym jest to obowiązkowa forma opodatkowania przychodu z tzw. najmu prywatnego. W konsekwencji wszyscy podatnicy osiągający przychody z tego źródła przychodów podlegają opodatkowaniu według tej formy.
Stawka ryczałtu dla ww. przychodów wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.
Istotne znaczenie ma również brzmienie art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku, gdzie możemy przeczytać, że opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.
W przypadku uzyskiwania przychodów z rzeczy wspólnej należy mieć na uwadze treść art. 8 ust. 1 ustawy o PIT, który podaje, że przychody ze wspólnej własności u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału).
Powyższe przepisy wyraźnie wskazują, że najem stanowi podlegające opodatkowaniu źródło przychodów. Podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który stanowi przychód w rozumieniu przepisów prawa podatkowego. Jednakże do powstania po stronie wynajmującego przychodu konieczne jest otrzymanie lub postawienie czynszu do dyspozycji wynajmującego.
W art. 12 ust. 5-5a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne przewidziane zostały analogiczne zasady jak w cytowanym uprzednio art. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Suma powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że w zależności od okoliczności faktycznych określenie statusu podatnika z tytułu wynajmu nieruchomości wspólnej może wyglądać odmiennie.
Przykład 1.
Trzech współwłaścicieli budynku mieszkalnego wynajmuje nieruchomość z ustaloną miesięczną kwotą czynszu w wysokości 3000 zł. Każdy ze współwłaścicieli jest stroną umowy najmu. W takim przypadku każdy z nich jest podatnikiem osiągającym przychód w wysokości 1000 zł miesięcznie.
Przykład 2.
Nieruchomość mieszkalna objęta jest współwłasnością trzech osób fizycznych. Współwłaściciele zawarli umowę quoad usum, na mocy której wyłącznie 1 ze współwłaścicieli będzie prowadził wynajem nieruchomości z miesięczną kwotą czynszu w wysokości 3000 zł. W tych okolicznościach wystąpi tylko 1 podatnik osiągający przychód z najmu prywatnego w kwocie 3000 zł.
Tak też uznał Dyrektor KIS w interpretacji z 1 września 2022 roku (nr 0115-KDIT1.4011.376.2022.1.JG), gdzie czytamy, że jeżeli współwłaściciele nieruchomości zawarli umowę quoad usum, to tylko ten współwłaściciel, który na mocy takiej umowy uprawniony jest do wyłącznego korzystania z rzeczy wspólnej, uzyskuje przychód z wynajęcia tej nieruchomości.
Na koniec należy także wskazać, że ustawa o zryczałtowanym podatku przewiduje 2 stawki podatku rozgraniczone limitem przychodu w wysokości 100 000 zł.
W przypadku zawarcia ww. umowy quoad usum i ustanowienia jako wynajmującego wyłącznie jednego ze współwłaścicieli limit jest w całości przypisywany do niego, ponieważ to on jest wyłącznym podatnikiem osiągającym przychody podlegające opodatkowaniu.
Reasumując, możemy stwierdzić, że w przypadku najmu prywatnego kluczowe jest określenie, kto otrzymuje faktycznie przysporzenie majątkowe z tego tytułu. Jeżeli mamy bowiem do czynienia ze współwłaścicielem, który nie otrzymuje żadnego realnego przysporzenia z tytułu wynajmu, to taka osoba nie jest podatnikiem podatku dochodowego.
