Poradnik Przedsiębiorcy

Quoad usum, czyli umowa o podział nieruchomości do korzystania

Bycie jedynym właścicielem nieruchomości jest sytuacją bardzo korzystną. Nie trzeba wówczas brać pod uwagę opinii innych osób podczas podejmowania decyzji związanych z korzystaniem z nieruchomości. Co jednak w momencie, gdy jest się jedynie jednym ze współwłaścicieli? W jaki sposób można uregulować sprawy związane z korzystaniem z części wspólnej nieruchomości? Jednym z rozwiązań może być umowa quoad usum, czyli umowa o podziale nieruchomości do korzystania. Z poniższego artykułu dowiesz się na jej temat więcej.

Co to jest współwłasność nieruchomości?

Zgodnie z Art. 195 Kodeksu Cywilnegowłasność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom”. Według ogólnych zasad kc, ze wspólnej rzeczy współwłaściciel może korzystać w takim zakresie, jaki godzi się ze współposiadaniem i korzystaniem z niej przez innych współwłaścicieli.

Wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności nieruchomości:

  • współwłasność ułamkowa – każdemu ze współwłaścicieli przysługuje określony udział we wspólnej nieruchomości. Wysokość udziałów w większości przypadków określa zdarzenie, na podstawie którego doszło do podziału nieruchomości. Do takich zdarzeń zalicza się m.in. spadkobranie, darowiznę, zasiedzenie, kupno jednej nieruchomości przez kilku nabywców, orzeczenia sądów. W niektórych sytuacjach nie da się ustalić wysokości udziałów w nieruchomości – wówczas kc mówi o domniemanej równości udziałów.

Art. 198. kc
Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”.

  • współwłasność łączna – jest to tak zwana współwłasność bezudziałowa i powstaje na skutek określonego stosunku prawnego. Współwłasność ta występuje tylko pomiędzy małżonkami oraz wspólnikami spółki cywilnej.  Każdy ze współwłaścicieli posiada takie same prawa do nieruchomości.

Quoad Usum – umowa o podział nieruchomości do korzystania

Współwłasność nieruchomości może w niektórych sytuacjach przysparzać współwłaścicielom problemów związanych z ograniczeniami korzystania z części wspólnych nieruchomości. W celu uregulowania sposobu użytkowania nieruchomości przez współwłaścicieli mogą oni zawrzeć umowę quoad usum, czyli umowę o podziale nieruchomości do korzystania.

Umowa quoad usum pozwala na wyodrębnienie współwłaścicielowi części nieruchomości, która będzie tylko do jego użytku. W praktyce wiąże się to z tym, że wszyscy lub tylko niektórzy współwłaściciele uprawnieni zostają do korzystania z uzgodnionej części wspólnej nieruchomości z wyłączeniem innych współwłaścicieli.

Współwłaściciel może wówczas zgodnie z postanowieniami umowy samodzielnie posiadać, użytkować oraz czerpać pożytki z konkretnej, fizycznie wydzielonej części nieruchomości.

Korzystanie to niesie za sobą również obowiązek ponoszenia wydatków związanych z eksploatacją danej części nieruchomości. W przypadku konieczności remontu pomieszczenia, które zostało przyznane do wyłącznego korzystania konkretnemu współwłaścicielowi nieruchomości, to właśnie on zostaje obciążony kosztami związanymi z jego remontem.

Podział quoad usum wyłącza postanowienia art. 206 kc, który stanowi, że
każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Formy zawierania umowy quoad usum

Przepisy nie przewidują ograniczeń związanych z formą zawierania umowy quoad usum. Oznacza to, że może być ona zawarta w formie pisemnej, ustnej, jak również w sposób dorozumiany.

Pomimo tego, że nie ma obostrzeń ze strony przepisów dotyczących formy umowy o podziale nieruchomości, warto zawrzeć ją w formie pisemnej (z podpisem notarialnie poświadczonym lub w formie aktu notarialnego). Pozwoli to na jej ujawnienie w III dziale księgi wieczystej i tym samym objęcie jej rękojmią publicznej wiary ksiąg wieczystych. Takie praktyki są szczególnie stosowane w obrocie profesjonalnym nieruchomościami.

Do podziału quoad usum może dojść również na podstawie orzeczenia sądowego. W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na zawarcie umowy podziału nieruchomości, współwłaściciele, którzy posiadają ponad połowę udziałów, mają możliwość zwrócenia się do sądu celem ustanowienia takiego podziału. 

Przykłady umów quoad usum

Podział quoad usum jest bardzo popularny i często stosowany. Istotny jest fakt, że taką formę podziału nieruchomości uznają różne instytucje oraz urzędy.

Jako przykład stosowania umowy quoad usum można podać sytuację zawierania umowy sprzedaży nieruchomości przez deweloperów na rynku pierwotnym. Bazując na umowie o podziale nieruchomości, właściciele lokali usytuowanych na parterze mogą otrzymać prawo do wyłącznego użytkowania ogródków, które przylegają do ich mieszkań. Tak samo można postąpić w przypadku tarasów, komórek lokatorskich czy też miejsc parkingowych.

Na podstawie umowy quoad usum można również wydzielić lokale mieszkalne w kamienicy, w której nie doszło jeszcze do ich wyodrębnienia. Na jej podstawie, określeni współwłaściciele mogą korzystać z konkretnych, przydzielonych do nich pomieszczeń.

Quoad usum a współwłasność

Bardzo ważną cechą umowy quoad usum jest jej zobowiązaniowy charakter. Wiąże się to z tym, że współwłaściciele oczywiście muszą stosować się do ogólnych postanowień umowy, jednak w dalszym ciągu posiadają taki sam udział w nieruchomości. Umowa ta w żaden sposób nie ingeruje w wysokość posiadanych udziałów w nieruchomości, a co za tym idzie – nie znosi współwłasności.

Fakt, że jeden ze współwłaścicieli posiada 10% udziału w nieruchomości, nie jest równoznaczny z tym, że w drodze podziału quoad usum otrzyma 10% określonej części wspólnej nieruchomości do wyłącznego korzystania.