Właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową muszą pamiętać o szeregu różnych obowiązków związanych z wykorzystywaniem części wspólnych nieruchomości. Prawo nie pozwala m.in. na zaśmiecanie czy zagracanie korytarzy, piwnic, garaży lub strychów. Czy w takiej sytuacji zarządca nieruchomości może samodzielnie usuniąć przedmioty w częściach wspólnych?
Przedmioty w częściach wspólnych
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości – najczęściej jednego budynku na oznaczonym terenie. W ramach takiej wspólnoty zawsze występują części wspólne nieruchomości, z których korzystać może każdy właściciel odrębnych lokali. Mowa tu oczywiście o klatkach schodowych, korytarzach, strychu, przejściach piwnicznych czy podziemnych garażach. Z racji swojego charakteru powinny być one utrzymywane w czystości i porządku. Praktyka pokazuje jednak, że bywa z tym różnie i lokatorzy często zagracają takie pomieszczenia swoimi rzeczami.
Pozostawione rowery, hulajnogi, kartony, a nawet opony samochodowe lub przenośne grille są nie tylko problemem wizualnym, ale również i praktycznym. Ich pozostawienie w nieodpowiednim do tego miejscu blokuje ciąg komunikacyjny i stanowi zagrożenie pożarowe. Jeśli dojdzie do wypadku, ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania z uwagi na fakt zalegających rzeczy w częściach wspólnych.
Praktyka pokazuje, że zarządcy opiekujący się budynkami mają problem z właścicielami, którzy dobrowolnie nie chcą usunąć swoich przedmiotów z części wspólnych. Pisma, telefony lub osobiste spotkania rzadko kiedy przynoszą oczekiwane efekty. Czy to oznacza, że zarządca ma prawo do samodzielnego usunięcia takich przedmiotów na koszt ich właścicieli? Pamiętajmy, że żaden mieszkaniec co do zasady nie ma wyłącznego prawa do kawałka podłogi przed swoimi drzwiami, a każdy metr kwadratowy korytarza musi być dostępny dla każdego mieszkańca, serwisu technicznego, listonosza oraz służb ratunkowych.
Dbanie o części wspólne nieruchomości
Głównym orężem zarządcy w walce z przedmiotami pozostawionymi w częściach wspólnych są przepisy przeciwpożarowe. Zgodnie z przepisami klatki schodowe są drogami ewakuacyjnymi. W sytuacji zadymienia, gdy widoczność spada do zera, każda doniczka, rower czy szafka staje się poważną przeszkodą, o którą można się potknąć, uciekając z płonącego budynku.
Zarządca, jako osoba odpowiedzialna za utrzymanie obiektu w stanie bezpiecznym, ma ustawowy obowiązek dbać o drożność tych dróg, co wynika z treści art. 4 ust. 1 pkt 2 oraz 5 Ustawy z 24 sierpnia 1991 roku o ochronie przeciwpożarowej oraz art. 22 Ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Jeśli dojdzie do pożaru i ktoś ucierpi przez zalegające meble lub sprzęty, zarządca może zostać pociągnięty do odpowiedzialności za niedopełnienie swoich obowiązków.
Szeroki zakres praw i obowiązków zarządcy nieruchomości nie pozwala mu jednak na swobodne działanie, jeśli chodzi o możliwość usuwania przedmiotów zalegających w częściach wspólnych budynku – nawet jeśli ewidentnie stanowią one zagrożenie dla bezpieczeństwa lokatorów i znacząco utrudniają poruszanie się.
Zarządca nie może podjąć jednostronnej decyzji o wyrzuceniu takich przedmiotów, ponieważ naraża się na odpowiedzialność karną na podstawie art. 288 Ustawy z 6 czerwca 1997 roku – Kodeks karny. Przepis ten stanowi, że: kto cudzą rzecz niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. W wypadku mniejszej wagi sprawca podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Wyrzucenie rzeczy lokatorów nie wchodzi w rachubę, przynajmniej na początkowym etapie całej sprawy. Zarządca, który chce działać zgodnie z prawem i nie narażać się na odpowiedzialność karną, w pierwszej kolejności powinien ustalić właściciela pozostawionej rzeczy i polubownie przekonać go do usunięcia jej z części wspólnych. Jeśli nie będzie to możliwe, powinien sporządzić notatkę służbową i dokumentację fotograficzną (zdjęcie przedmiotu pozostawionego w części wspólnej nieruchomości. Na przedmiocie należy umieścić jasną informację z żądaniem usunięcia przedmiotu we wskazanym terminie. Najlepiej zrobić to na jaskrawej kartce z informacją:
Prosimy o usunięcie przedmiotu do XX.XX.XXXX roku. Po tym terminie rzecz zostanie usunięta na koszt właściciela i zdeponowana w magazynie wspólnoty.
Taka informacja powinna pojawić się także na tablicy ogłoszeń budynku, aby była widoczna dla każdego mieszkańca. Dobrym pomysłem jest również rozesłanie odpowiednich maili do właścicieli lokali.
Jeśli termin na usunięcie zalegających przedmiotów minął, zarządca powinien pozbyć się ich w obecności świadków (np. członka zarządu wspólnoty, innego sąsiada lub pracownika firmy sprzątającej). Dobrym pomysłem jest wywieszenie na tablicy ogłoszeń kolejnej informacji o dokładnej dacie wywózki pozostawionych rzeczy z adnotacją, że każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma prawo uczestniczyć w takich czynnościach.
Procedura usuwania przedmiotów zalegających w częściach wspólnych wiąże się z koniecznością sporządzenia protokołu opisującego stan tych rzeczy oraz dokumentacji zdjęciowej. Pamiętajmy, że zarządca nie powinien usuwać (utylizować) rzeczy posiadających realną i możliwą do wykazania wartość rynkową, bez uprzedniego zabezpieczenia ich w depozycie. Musi ją należycie zabezpieczyć, a koszty transportu oraz koszty magazynowania obciążają właściciela rzeczy. Jeśli nie da się ustalić pochodzenia przedmiotu, koszty te mogą zostać nałożone na całą wspólnotę. Finalnie każdy z właścicieli lokali zostanie wówczas obciążony stosownie do posiadanych przez siebie udziałów w częściach wspólnych całej nieruchomości.
Przykład 1.
Na klatce schodowej nieruchomości należącej do wspólnoty mieszkaniowej X od 2 lat stoi zardzewiały rower bez kół. Właściciel twierdzi, że kiedyś go naprawi, lecz nigdy tego nie robi. Rower utrudnia przejście przez klatkę, co było wielokrotnie podnoszone na zebraniach wspólnoty. Co w tej sytuacji powinien zrobić zarządca nieruchomości?
Jeśli rower jest przypięty linką do barierki, zarządca ma prawo ją przeciąć, gdy zachodzi stan wyższej konieczności, ale powinien to zrobić w obecności służb (np. straży miejskiej) lub po odpowiednim udokumentowaniu, że stanowi on zagrożenie pożarowe. Rower powinien trafić do magazynu. Jeśli nikt się po niego nie zgłosi przez rok (zależnie od wartości), może zostać uznany za rzecz porzuconą.
Przykład 2.
Mieszkaniec wspólnoty mieszkaniowej ustawia na korytarzu wielkie donice z palmami, twierdząc, że upiększa blok. W praktyce kwiaty utrudniają przechodzenie przez klatkę schodową wielu mieszkańcom, szczególnie seniorom, którzy mają trudności z samodzielnym poruszaniem się. Czy w tym przypadku zarządca nieruchomości może podjąć jakieś działania?
Tak, kwiaty, choć estetyczne, są materiałem palnym (ziemia, suche liście, plastikowe donice). Jeśli zwężają przejście poniżej 1,2 m (standardowa szerokość drogi ewakuacyjnej), zarządca ma obowiązek nakazać ich usunięcie. Jeśli mieszkaniec wspólnoty nie zrobi tego samodzielnie, rośliny będzie można usunąć na jego koszt.
Przykład 3.
Kilkoro mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej wystawia worki ze śmieciami przed swoje mieszkania. Śmieci potrafią zalegać w ten sposób nawet przez 12 godzin i dłużej, co powoduje powstanie bardzo nieprzyjemnych zapachów na klatce schodowej. Czy zarządca nieruchomości może podjąć jakieś działania w tej sprawie?
Tak, ponieważ zachowanie lokatorów stanowi naruszenie zasad czystości i porządku. Zarządca może wezwać straż miejską, która nałoży mandat za zaśmiecanie części wspólnych lub stwarzanie zagrożenia epidemiologicznego.
Przykład 4.
Lokatorzy wspólnoty mieszkaniowej składują brudne opony na korytarzu piwnicznym. Zarządca nieruchomości postanowił wyrzucić te przedmioty z powodu zagrożenia pożarowego, nie próbował jednak ustalić, kto dokładnie jest ich właścicielem, nie informował też nikogo o możliwości wyrzucenia opon. Zarządca wynajął pracowników, którzy wyrzucili opony z korytarza piwnicznego. Po kilku dniach okazało się, że były to opony do rzadkiego modelu auta, warte kilka tysięcy złotych. Czy właściciel opon może podjąć jakieś czynności w tej sprawie?
Tak, ponieważ zarządca nie zachował procedury usuwania rzeczy zalegających w częściach wspólnych nieruchomości. Właściciel wyrzuconych opon może pozwać wspólnotę o odszkodowanie, dodatkowo zarządca może odpowiadać karnie na podstawie art. 288 Kodeksu karnego.
Aby przeciwdziałać pozostawianiu rzeczy w częściach wspólnych nieruchomości, warto pomyśleć o wprowadzeniu odpowiednich zapisów do regulaminu porządkowego wspólnoty mieszkaniowej. W treści takiego regulaminu powinny znaleźć się zapisy definiujące przedmioty zabronione, tj. takie, których nie wolno składować w częściach wspólnych.
Dodatkowo należy wprowadzić taryfikator opłat za usunięcie i przechowywanie mienia usuwanego z części wspólnych oraz odgórną zgodę mieszkańców na obciążenie lokalu kosztami utylizacji, jeśli przedmiot nie zostanie odebrany z depozytu w ciągu np. 30 dni. Choć regulamin nie zastępuje prawa powszechnego, to dla sądu jest dowodem na to, że właściciel lokalu lokator został poinformowany o zasadach współżycia społecznego.
Podsumowanie
Usuwanie rzeczy lokatorów z części wspólnych to proces, w którym zarządca musi zrównoważyć ochronę prywatnej własności z ustawowym obowiązkiem zapewnienia bezpieczeństwa wszystkim mieszkańcom. Choć korytarz nie jest prywatnym magazynem, zarządca nie może działać samowolnie i natychmiastowo niszczyć mienia. Musi on postępować zgodnie z procedurą, która obejmuje wezwanie do usunięcia przedmiotów oraz ich ewentualne zabezpieczenie w depozycie na koszt właściciela. W praktyce oznacza to, że zarządca ma prawo i obowiązek oczyścić klatkę schodową, ale tylko pod warunkiem zachowania drogi formalnej, która chroni go przed zarzutem kradzieży lub zniszczenia cudzych rzeczy.
Polecamy:
