Rozliczenie nakładów na cudzy grunt a podział majątku wspólnego

Budowa przez małżonków domu na cudzym gruncie (np. teściów) lub gruntowny remont mieszkania, które formalnie należy do innej osoby, to częsta sytuacja, którą znacząco komplikuje późniejszy podział majątku wspólnego. W takich wypadkach małżonkowie zazwyczaj nie zastanawiają się nad formalnościami, dopóki w małżeństwie układa się dobrze i nikt nie myśli o rozliczeniach. Problem pojawia się w momencie rozwodu, gdy trzeba ustalić, czy można odzyskać zainwestowane pieniądze.

Ustawowy ustrój majątkowy i majątek wspólny

W większości małżeństw w Polsce obowiązuje ustrój wspólności majątkowej, choć wraz ze wzrostem świadomości prawnej zaczyna się to zmieniać. Wspólność majątkowa małżeńska obejmuje wszystkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich, tworząc majątek wspólny.

Majątkiem wspólnym są przykładowo:

• pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków;
• dochody z majątku wspólnego, a także z majątku osobistego każdego z małżonków;
• środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków;
• kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie w ZUS-ie;
• środki zgromadzone na koncie lub subkoncie  ogólnoeuropejskiego indywidualnego produktu emerytalnego.

Przedmioty majątkowe nieobjęte ustawową wspólnością należą do majątku osobistego każdego z małżonków. 

Wspólność majątkowa małżonków ustanie w przypadku:

• orzeczenia rozwodu, 
• orzeczenia separacji, 
• orzeczenia sądu o rozdzielności małżeńskiej mimo formalnego pozostawania przez małżonków w związku małżeńskim, 
• zawarcia przed notariuszem umowy majątkowej małżeńskiej ustanawiającej rozdzielność majątkową,
• ubezwłasnowolnienia małżonka,
• ogłoszenia upadłości małżonka,
• śmierci jednego z małżonków.

Nakłady z majątku wspólnego i osobistego

W art. 45 Ustawy z 25 lutego 1964 roku – Kodeks rodzinny i opiekuńczy wyróżniono dwie sytuacje związane z rozliczeniem nakładów pomiędzy małżonkami:

• zwrot wydatków i nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków;
• zwrot wydatków i nakładów, które jeden z małżonków poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. 

Od tych zasad przewiduje się dwa wyjątki. Pierwszy z nich dotyczy sytuacji, kiedy nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

• przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej; 
• przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
• prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;
• przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;
• prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;
• przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;
• wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;
• przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;
• prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;
• przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Jeśli chodzi o zwrot wydatków i nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków, jest to możliwe z wyjątkiem zwrotu tych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.

Nakłady małżonków na majątek osoby trzeciej

Wierzytelność z tytułu nakładów poczynionych z majątku wspólnego na nieruchomość może być przedmiotem podziału majątku. 

Rozliczenie nakładów małżonków na nieruchomość osoby trzeciej a podział majątku wspólnego

O tym, w jaki sposób dokonać podziału takiej wierzytelności, mówi liczne orzecznictwo sądów. Jak wskazano w uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2019 roku (sygn. I CSK 140/18): gdy w skład majątku wspólnego wchodzi wierzytelność o zwrot nakładów z majątku wspólnego na nieruchomość stanowiącą własność osoby trzeciej. Nie ma przeszkód, aby taka wierzytelność została objęta postępowaniem o podział majątku wspólnego. Przyznanie takiej wierzytelności jednemu z małżonków wymaga oszacowania jej wartości (wartość nominalna wierzytelności pieniężnej nie może być uznana za rozstrzygającą) i zasądzenia na rzecz drugiego małżonka odpowiedniej spłaty. Jeżeli żaden z małżonków nie zgadza się na przyznanie mu wierzytelności w całości, sąd dokonuje podziału wierzytelności, przyznając każdemu z małżonków odpowiednią ułamkową jej część, bez oznaczenia wartości. Skutkiem nieobjęcia postanowieniem o podziale takiej wierzytelności – wynikającym z art. 618 § 2 i 3 w związku z art. 686 i 688 oraz 567 § 3 kpc. – jest jedynie utrata możliwości późniejszego jej zgłoszenia przez jednego małżonka w stosunku do drugiego. Nieobjęcie takiej wierzytelności postanowieniem o podziale nie pozbawia natomiast żadnego z małżonków możliwości dochodzenia od dłużnika jej połowy – a w razie ustalenia nierównych udziałów w majątku wspólnym, dochodzenia od dłużnika innej jej części, odpowiadającej ustalonemu udziałowi w majątku wspólnym (uchwały Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 1970 roku, III CZP 18/70, 19 grudnia 1973 r., III CZP 65/73, 11 maja 1978 roku, III CZP 103/ 77, 13 lutego 1987 roku, III CZP 3/87, a także postanowienie Sądu Najwyższego z 30 stycznia 2008 roku, III CSK 257/07).

Przykład 1. 

Pani Anna i pan Jan w trakcie trwania wspólności ustawowej wybudowali dom na działce należącej do ojca pana Jana. Budowa została sfinansowana z ich wynagrodzeń za pracę. W momencie rozwodu dom jest gotowy do zamieszkania, ale formalnym właścicielem nieruchomości jest ojciec pana Jana, zgodnie z zasadą, że to, co jest trwale związane z gruntem, należy do jego właściciela. Co w tej sytuacji mogą zrobić małżonkowie? Podczas sprawy o podział majątku mogą zgłosić do rozliczenia wierzytelność wobec ojca pana Jana o zwrot nakładów na budowę. Jeśli jedno z nich zechce przejąć tę wierzytelność, np. pan Jan, sąd mu ją przyzna, nakazując spłatę na rzecz pani Anny w wysokości uzależnionej od wartości tej wierzytelności. Jeśli żadne z nich nie będzie chciało przyjąć tej wierzytelności z obowiązkiem spłaty drugiej strony, sąd podzieli wierzytelność stosownie do udziału w majątku wspólnym i wtedy każde z nich może samodzielnie pozwać ojca pana Jana o zapłatę swojej części.

Przykład 2. 

Pani Krystyna i pan Marek przez 5 lat mieszkali w lokalu należącym do babci pana Marka. Z majątku wspólnego sfinansowali generalny remont obejmujący: wymianę instalacji, okien, podłóg oraz wykonanie nowoczesnej zabudowy kuchennej. Łącznie wydali 150 tys. zł, co znacząco podniosło wartość rynkową mieszkania. W sprawie o podział majątku wspólnego kwestia zwrotu tych nakładów została przeoczona. Czy można coś z tym jeszcze zrobić? Jeśli kwestia wierzytelności małżonków wobec osoby trzeciej nie została uwzględniona w sprawie o podział majątku, to małżonkowie tracą jedynie prawo do roszczeń między sobą. Każde z nich zachowuje prawo, by pójść do sądu przeciwko babci pana Marka o zwrot pieniędzy.

Późniejsze rozliczenie nakładów małżonków na nieruchomość osoby trzeciej 

W przypadku późniejszego dochodzenia wierzytelności istotne jest ustalenie w sprawie o zwrot nakładów, na podstawie jakiego stosunku prawnego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Jak wskazano w wyroku Sądu Okręgowego w Słupsku I Wydział Cywilny z 25 października 2021 r. (sygn. I C 205/19): jeżeli z właścicielem łączyła go jakaś umowa, należy określić jej charakter oraz to, czy w uzgodnieniach stron uregulowano sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli takie uzgodnienia były, one powinny być podstawą rozliczenia nakładów, chyba że bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego normujące tego rodzaju umowę przewidują inne rozliczenie nakładów, wtedy te przepisy powinny mieć zastosowanie, podobnie jak w sytuacji, gdy umowa stron nie reguluje w ogóle rozliczenia nakładów. We wszystkich tych sytuacjach do roszczenia o zwrot nakładów nie mają zastosowania przepisy art. 224–226 kc oraz art. 405 kc, a jedynie postanowienia umowy stron lub przepisy szczególne regulujące rozliczenie nakładów w danym stosunku prawnym. Jeżeli natomiast stosunek prawny, na gruncie którego dokonano nakładów, nie reguluje ich rozliczenia, wówczas, zgodnie z art. 230 kc, mają odpowiednie zastosowanie przepisy art. 224–226 kc Przepisy te mają też zastosowanie wprost, gdy nakłady dokonywane były bez wiedzy czy zgody właściciela, a więc nie na podstawie umowy z nim zawartej. Dopiero wówczas, gdy okaże się, że umowa stron, ani przepisy regulujące dany stosunek prawny nie przewidują sposobu rozliczenia nakładów, jak również nie ma podstaw do stosowania wprost lub odpowiednio art. 224–226 kc, zastosowanie znajdzie art. 405 kc, gdyż przepisy art. 224–226 kc mają charakter szczególny wobec art. 405 kc.

Podsumowanie

Podsumowując, rozliczenie nakładów z majątku wspólnego na nieruchomość osoby trzeciej nie jest aż tak skomplikowanym procesem przy rozstaniu małżonków. Można to zrobić w sprawie o podział majątku. Gdyby tak się nie stało, możliwe jest także późniejsze dochodzenie przez małżonka od osoby trzeciej takiej wierzytelności w wysokości odpowiadającej jego udziałowi w majątku wspólnym. Jednocześnie nie warto z tym zwlekać, ponieważ roszczenie to może ulec przedawnieniu.