Umowa zamiany nieruchomości, jako transakcja odpłatna, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kluczową kwestią dla podatników VAT zawierających taką umowę jest prawidłowe ustalenie, jaka powinna być podstawa opodatkowania VAT przy zamianie nieruchomości, co ma bezpośredni wpływ na wysokość zobowiązania podatkowego.
Podstawa opodatkowania VAT przy zamianie nieruchomości
Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy z 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT): przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy „dostawa” oznacza zatem wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem (sprzedaż, zamianę, darowiznę, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu).
Jak wynika z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary należy rozumieć: rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
W świetle powyższego nieruchomości (np. grunt, budynki czy lokale) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich zbycie jest traktowane jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.
Z przywołanej w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT regulacji nie wynika, że odpłatność za dostawę towarów lub świadczenie usług musi mieć postać pieniężną. Świadczenie wzajemne może przybrać formę rzeczową (towar lub usługa otrzymana jako zapłata) albo mieszaną, będącą połączeniem zapłaty gotówkowej i rzeczowej. Aby uznać czynność za odpłatną, musi zaistnieć możliwość określenia ceny wyrażonej w pieniądzu w stosunku do świadczenia wzajemnego stanowiącego wynagrodzenie.
Odnosząc się kwestii umowy zamiany, należy sięgnąć do treści Ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (dalej: kc). Stosownie do art. 603 kc: przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.
W myśl zaś art. 604 kc: do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Na gruncie kc w wyniku umowy zamiany następuje zatem przeniesienie własności rzeczy o charakterze odpłatnym. W zamian za rozporządzenie prawem własności na rzecz drugiej strony otrzymuje się prawo własności innej rzeczy, co przesądza o odpłatnym charakterze zawartego porozumienia. W takim przypadku obie strony przenoszą na siebie wzajemnie własność, występując jednocześnie w roli dostawcy i nabywcy. Umowa zamiany jest umową wzajemną, zbliżoną do sprzedaży, dlatego wartość przekazywanych rzeczy powinna być ekwiwalentna. Zamiana nieruchomości skutkuje przeniesieniem prawa do rozporządzania nimi jak właściciel.
Umowa zamiany a podstawa opodatkowania podatkiem od towarów i usług
Jak podaje art. 29a ust. 1 ustawy o VAT: podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a–30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania został określony w art. 29a ust. 6 ustawy o VAT, w myśl którego: podstawa opodatkowania obejmuje:
- podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku;
- koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy.
Jednocześnie należy wskazać, że przepisy prawa podatkowego nie określają wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży. Przepisy ustawy o VAT, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej.
W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji co do sposobu określenia należności (ceny, tj. czy powinna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.
Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w interpretacji indywidualnej z 28 listopada 2025 roku (nr 0114-KDIP4-3.4012.574.2025.1.IG), w przypadku zamiany towarów za podstawę opodatkowania należy uznać, zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT, wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tytułu dostawy towaru, które stanowi wartość subiektywną stanowiącą odzwierciedlenie wartości, jaką dla odbiorcy ma towar będący wynagrodzeniem za dostawę towaru (kwota, jaką byłby on skłonny zapłacić).
Jeżeli jedynym wynagrodzeniem od nabywcy będzie otrzymana w wyniku zamiany nieruchomość, to wartość tej otrzymanej nieruchomości, pomniejszona o kwotę należnego podatku, będzie stanowiła podstawę opodatkowania z tytułu zamiany nieruchomości. Podstawą opodatkowania będzie zatem określona w pieniądzu wartość otrzymanej przez podatnika nieruchomości będącej przedmiotem zamiany.
Jeśli zatem strony określą w umowie zamiany wartość (cenę) dostarczanego towaru, to podstawą opodatkowania ww. dostawy w ramach umowy zamiany będzie wartość pieniężna ustalona przez strony w umowie stanowiąca zapłatę.
Przykład 1.
Podatnik A oraz podatnik B postanowili zawrzeć umowę zamiany nieruchomości. Wartości nieruchomości A wynosi 200 tys. zł, a wartość nieruchomości B to 250 tys. zł. Strony umowy zamiany zrezygnowały z wzajemnych dopłat.
Jak ustalić podstawę opodatkowania podatkiem VAT dla podatnika B?
Skoro strony transakcji zamiany opisanych nieruchomości rezygnują z dopłat, to podstawę opodatkowania należy przyjąć w wysokości odpowiadającej wartości niższej z zamienianych nieruchomości (wartości otrzymanej nieruchomości A), pomniejszonej o kwotę należnego podatku. Takie stanowisko zaprezentował Dyrektor KIS w interpretacji z 25 lipca 2025 roku (nr 0113-KDIPT1-1.4012.556.2025.1.MSU).
Podsumowując, podstawą opodatkowania podatkiem VAT w ramach zawartej umowy zamiany będzie wartość nieruchomości otrzymanej (wyrażona w cenie), a nie wartość nieruchomości przekazanej.
Polecamy:
