Poradnik Przedsiębiorcy

Zarządca nieruchomości, obiektu budowlanego – kto może nim być? Jakie są jego prawa i obowiązki?

W ustawie Prawo budowlane nierzadko można zetknąć się z przepisami, które nakładają obowiązki na inwestora, właściciela lub zarządcę – na przykład rozbiórki czy przesunięcia obiektu budowlanego. W ustawie tej jednak nie ma definicji zarządcy nieruchomości lub obiektu budowlanego. W artykule wyjaśniamy, gdzie należy ich poszukiwać. Kim jest zarządca nieruchomości lub obiektu budowlanego? Czy może to być każdy, czy też należy spełnić ku temu warunki? Poznaj także prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości i obiektów budowlanych.

Definicja zarządcy nieruchomości i zarządcy obiektu budowlanego

Jak wskazano już na wstępie, wiele przepisów ustawy Prawo budowlane odwołuje się do zarządcy nieruchomości lub obiektu budowlanego. Dotyczy to na przykład nakazania rozbiórki, uiszczenia opłaty legalizacyjnej, wstrzymania robót budowlanych. Zarządca jest też stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. W obszernym akcie normatywnym brakuje jednak definicji zarządcy nieruchomości, co jest niezmiernie istotne przy określaniu adresata konkretnej decyzji administracyjnej.

Definicja zarządcy nieruchomości zawarta jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z jej art. 184a zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Z definicji wynika zatem jasno, że zarządcą nieruchomości nie może być zwykła osoba fizyczna, a musi to być ktoś, kto prowadzi działalność gospodarczą. Przedsiębiorstwo może być prowadzone w formie spółki osobowej, kapitałowej albo też jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej, a przedmiotem działalności tego przedsiębiorstwa będzie zarządzanie nieruchomościami.

Zarządca obiektu budowlanego nie ma swojej definicji ani w ustawie Prawo budowlane, ani w ustawie o gospodarce nieruchomościami. To doktryna – orzecznictwo wojewódzkich sądów administracyjnych wykształciło tę definicję.

Zgodnie ze stanowiskiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 14 sierpnia 2018 r., sygn. akt: VII SA/Wa 2891/17, zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu regulacji Prawa budowlanego jest podmiot, który uzyskuje prawo zarządzania tym obiektem będącym cudzą własnością, w imieniu własnym i z wyłączeniem właściciela.

Zdarzeniem prawnym skutkującym powstaniem zarządu może być przy tym zarówno umowa cywilnoprawna (np. umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością, umowa ustanawiająca zarząd nieruchomością wspólną), jak i władczy akt administracyjny (np. oddanie nieruchomości w trwały zarząd) czy też orzeczenie sądu powszechnego (np. wszelkie przypadki ustanowienia zarządu przymusowego, względnie ustanowienia syndyka, gdy masa upadłości obejmuje nieruchomość).

Kto może być zarządcą nieruchomości?

Zgodnie z definicją zarządcą nieruchomości może być przedsiębiorca, który prowadzi działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami. Może nim być osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami czy spółka prawa handlowego. W praktyce najczęściej jest to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka komandytowa.

Umowa z zarządcą nieruchomości

Zakres zarządzania nieruchomością powinien zostać zawarty w umowie o zarządzanie nieruchomością.

Stronami takiego dokumentu jest właściciel, wspólnota mieszkaniowa albo inna osoba lub jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości oraz zarządca nieruchomości. Umowa wymaga dla swojej ważności zachowania formy pisemnej lub elektronicznej – musi być zawarta albo na piśmie, albo elektronicznie, zaopatrzona w kwalifikowany podpis elektroniczny.

W umowie należy wskazać:

  • strony umowy;

  • przedmiot umowy;

  • prawa i obowiązki stron;

  • czas trwania umowy;

  • wynagrodzenie przysługujące zarządcy – wysokość, terminy i sposób płatności.

Prawa i obowiązki powinny zostać określone w jak najbardziej precyzyjny sposób, by w przypadku sporu każda ze stron mogła wykazać, czy wywiązała się z konkretnego obowiązku, czy też nie lub czy określone prawo jej przysługuje i w jaki sposób może z niego skorzystać.

Prawa zarządcy nieruchomości

Głównym prawem zarządcy nieruchomości jest prawo do wynagrodzenia za świadczone przez niego usługi zarządu nad nieruchomością lub obiektem budowlanym.

Ma on także prawo brać udział w postępowaniu administracyjnym, które go – jako zarządcy nieruchomości – dotyczy.

Obowiązki zarządcy nieruchomości

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością.

Zarządca ma zatem obowiązki w zakresie podejmowania decyzji, które sprawią, że gospodarka nieruchomością będzie racjonalna. Chcąc skonkretyzować te obowiązki, można wyróżnić następujące działania:

  1. właściwa gospodarka ekonomiczno-finansowa nieruchomości;

  2. bezpieczeństwo użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

  3. właściwa gospodarka energetyczna, w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

  4. bieżące administrowanie nieruchomością;

  5. utrzymywanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, zgodnie z jej przeznaczeniem;

  6. uzasadnione inwestowanie w nieruchomość;

  7. prowadzenie dokumentacji związanej z nieruchomością;

  8. egzekwowanie płatności czynszu przez najemców;

  9. przekazywanie organom wykonawczym gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych, w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikające z umów najmu położonych w zarządzanych przez niego budynkach, w terminach i według wzoru określonych w odrębnych przepisach.

Są to przykładowe zadania zarządcy nieruchomości, gdyż jest on obowiązany do tego, by podejmować decyzje mające na celu racjonalną gospodarkę nieruchomościami. Składa się na to szereg działań, zarówno administracyjnych, jak i inwestycyjnych.

Czy zarządca nieruchomości podlega ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej?

Zarządca nieruchomości zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością.

Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

Należy wskazać, że w chwili sporządzania lub podpisywania umowy właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa lub podmiot władający nieruchomością żąda od zarządcy kopii dokumentu ubezpieczenia OC, który staje się załącznikiem do umowy. Jest to obligatoryjny element umowy, dlatego zarządca zawsze musi go przedstawić.

Zarządca nieruchomości ma obowiązek niezwłocznego poinformowania strony umowy o zarządzanie nieruchomością o wszelkich zmianach danych zawartych w dokumencie ubezpieczenia i o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia, przekazując kopię dokumentu.

Niedopełnienie obowiązku informowania o zmianach umowy ubezpieczenia czy zawarciu nowej umowy ubezpieczenia mogą skutkować wypowiedzeniem umowy o zarządzanie ze skutkiem natychmiastowym.

Strona umowy powinna jednak uprzednio wezwać zarządcę nieruchomości do przedłożenia kopii dokumenty ubezpieczenia w ciągu 7 dni od dnia odebrania wezwania. Jeśli w tym czasie zarządca nie wykona tego obowiązku – nie przedstawi kopii dokumentu ubezpieczenia, umowa może zostać jednostronnie wypowiedziana ze skutkiem natychmiastowym.

Zarządcą nieruchomości może być wyłącznie podmiot profesjonalny, przedsiębiorca, w którego zakresie obowiązków jest zarządzanie nieruchomościami. Umowa między zarządcą a właścicielem musi być zawarta w formie pisemnej lub elektronicznej, w przeciwnym wypadku jest nieważna. Warto wskazać, że zarządca jest obowiązany podejmować decyzje, które mają na celu racjonalną gospodarkę nieruchomościami, zatem zakres działań jest bardzo szeroki. Stąd ważne jest wskazanie w umowie, jakie konkretnie ma prawa i obowiązki. Warto pamiętać, że na zarządcy spoczywa obowiązek zawarcia umowy OC z ubezpieczycielem, a kserokopia tego dokumentu stanowi załącznik do umowy.