Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego od lat stanowi jedną z najpoważniejszych barier inwestycyjnych w Polsce. W praktyce oznacza on konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, która nie zawsze gwarantuje przewidywalność procesu inwestycyjnego, a w wielu przypadkach wręcz go uniemożliwia. W rezultacie inwestorzy poszukują rozwiązań prawnych pozwalających na zwiększenie kontroli nad sposobem zagospodarowania terenu oraz ograniczenie ryzyk związanych z niejednolitością decyzji administracyjnych. Jednym z takich instrumentów jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny. Sprawdź poniższy artykuł i dowiedz się więcej o procesie jego uzyskiwania w praktyce.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny
Na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta rada gminy może uchwalić Zintegrowany Plan Inwestycyjny, który będzie obejmował obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej.
Do wniosku inwestor dołącza projekt Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Proces ustalania ZPI – negocjacje z inwestorem
Rada gminy może wyrazić zgodę na przystąpienie do sporządzenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego. Jeżeli taka zgoda została wyrażona – wójt, burmistrz albo prezydent miasta, kolejno:
- prowadzi z inwestorem, a w stosownym przypadku również z osobą trzecią będącą właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, negocjacje w zakresie treści projektu umowy urbanistycznej oraz projektu Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego;
- wprowadza zmiany do projektu Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego, wraz z uzasadnieniem, sporządza prognozę oddziaływania na środowisko, o ile jest wymagana, oraz projekt umowy urbanistycznej, uwzględniając wynik negocjacji;
- jednocześnie występuje o niezbędne opinie, uzgodnienia oraz zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne;
- ogłasza o rozpoczęciu konsultacji społecznych i przeprowadza je;
- w terminie 14 dni od dnia zakończenia opiniowania, uzgadniania i konsultacji społecznych wprowadza zmiany do projektu Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego wynikające z uzyskanych opinii, dokonanych uzgodnień, przeprowadzonych konsultacji społecznych;
- a finalnie – zawiera w imieniu gminy umowę urbanistyczną oraz przedstawia radzie gminy projekt Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego stanowiący załącznik do tej umowy.
Do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy.
Dopuszcza się ograniczenie form konsultacji społecznych do zbierania uwag oraz prowadzenie tych konsultacji przez okres co najmniej 21 dni.
Przykład 1.
Spółka XYZ sp. z o.o. planuje realizację osiedla mieszkaniowego na terenie gminy Nowa Dolina, w obszarze, który nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Spółka chciałaby wywrzeć realny wpływ na założenia zagospodarowania przestrzennego na tym obszarze, aby móc zrealizować zaplanowaną inwestycję w sposób sprawny. Jaka jest najlepsza ścieżka osiągnięcia takiego celu?
Spółka może wystąpić z wnioskiem o uchwalenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego. Dzięki temu w drodze negocjacji umowy urbanistycznej może ona próbować osiągnąć swoje cele co do zagospodarowania obszaru inwestycji.
Umowa urbanistyczna – co należy wiedzieć?
Przez umowę urbanistyczną inwestor zobowiązuje się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej.
Przez umowę urbanistyczną inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy, w szczególności do:
- przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
- pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość;
- pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (m.in. odszkodowanie za rzeczywistą szkodę wynikającą ze zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, obniżenie wartości nieruchomości).
Przez umowę urbanistyczną gmina może:
- zobowiązać się w szczególności do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy;
- zwolnić w całości lub w części inwestora z opłaty planistycznej.
W przypadku gdy osoba trzecia jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, może w szczególności zobowiązać się w umowie do zbycia tej nieruchomości gminie.
Jeżeli umowa urbanistyczna zobowiązuje do zbycia rzeczy, określa się w niej zasady tego zbycia.
Umowę urbanistyczną zawiera się w formie aktu notarialnego
Jeżeli Zintegrowany Plan Inwestycyjny zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, strony umowy urbanistycznej mogą w terminie 6 miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności planu odstąpić od umowy urbanistycznej.
W negocjacjach poprzedzających zawarcie umowy urbanistycznej bierze udział osoba wyznaczona przez radę gminy, a w przypadku gdy rada gminy nie wyznaczy takiej osoby – przewodniczący rady gminy.
Stronami umowy urbanistycznej może być kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek o uchwalenie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może prowadzić jedno postępowanie w sprawie uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego na podstawie kilku oddzielnych wniosków. W takim przypadku jest zawierana jedna umowa urbanistyczna oraz jest podejmowana jedna uchwała w przedmiocie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Polecamy:
