Ustawa z 4 grudnia 2025 roku o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw wprowadza istotne przekształcenia w funkcjonowaniu spółdzielni, a także w relacjach pomiędzy spółdzielnią a osobami uprawnionymi do lokali. Regulacja ta ma charakter systemowy – nie tylko modyfikuje dotychczasowe rozwiązania, ale też wzmacnia pozycję członków spółdzielni, zwiększa transparentność ich działania oraz usprawnia procesy związane z ustanawianiem odrębnej własności lokali.
Spółdzielnie mieszkaniowe i własność lokali
Jedną z najistotniejszych zmian jest odejście od dotychczasowego mechanizmu przekształcania spółdzielczych lokatorskich praw do lokali w prawo odrębnej własności – nowelizacja przewiduje, że tego rodzaju przekształcenia nie będą już co do zasady możliwe na wniosek członka spółdzielni.
Rozwiązanie to oznacza zmianę dotychczasowego kierunku legislacyjnego, który sprzyjał stopniowemu przekształcaniu zasobu spółdzielczego w zasób własnościowy. W obecnym modelu ustawodawca zmierza raczej do utrzymania zasobu lokali o charakterze lokatorskim, co może mieć znaczenie z punktu widzenia polityki mieszkaniowej oraz dostępności lokali.
Przywrócenie członkostwa w spółdzielniach
Nowelizacja wprowadza również rozwiązania mające na celu przywrócenie członkostwa w spółdzielniach osobom, które utraciły ten status w wyniku wcześniejszych zmian legislacyjnych. W szczególności dotyczy to regulacji wprowadzonych w 2017 roku, które znacząco ograniczyły krąg członków spółdzielni.
Zmiana ta ma charakter systemowy, ponieważ rozszerza krąg podmiotów uprawnionych do uczestnictwa w funkcjonowaniu spółdzielni oraz wzmacnia ich wpływ na podejmowanie decyzji, w tym w ramach walnego zgromadzenia.
Doprecyzowanie zasad dochodzenia roszczeń o przeniesienie własności
Nowelizacja nie wprowadza nowych roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu, lecz doprecyzowuje zasady ich dochodzenia, w szczególności poprzez rozstrzygnięcie wątpliwości dotyczących właściwego trybu postępowania sądowego.
Zmiany te mają na celu uporządkowanie praktyki orzeczniczej i eliminację rozbieżności dotyczących tego, czy sprawy te powinny być rozpoznawane w postępowaniu procesowym czy nieprocesowym. W rezultacie dochodzenie roszczeń staje się bardziej przewidywalne i uporządkowane, choć nie ulega zasadniczemu rozszerzeniu zakres uprawnień członków.
Nowe zasady funkcjonowania walnego zgromadzenia
Istotne zmiany dotyczą zasad udziału członków w walnym zgromadzeniu. W szczególności ograniczono możliwość działania przez pełnomocników, zawężając krąg osób uprawnionych do tej funkcji do osób bliskich, innych członków spółdzielni oraz profesjonalnych pełnomocników.
Dodatkowo wyeliminowano możliwość podejmowania uchwał w trybie obiegowym oraz głosowania na piśmie, co oznacza powrót do modelu bezpośredniego uczestnictwa członków w procesie decyzyjnym. Rozwiązania te mają na celu ograniczenie nadużyć oraz zwiększenie transparentności podejmowanych uchwał.
Zwiększenie transparentności i kontroli nad działalnością spółdzielni
Zmiany wprowadzone ustawą prowadzą do zwiększenia przejrzystości funkcjonowania spółdzielni przede wszystkim poprzez wzmocnienie pozycji członków oraz ograniczenie mechanizmów mogących prowadzić do nadużyć. Transparentność nie wynika tu z jednego konkretnego instrumentu, lecz z całokształtu rozwiązań, w szczególności dotyczących zasad reprezentacji, funkcjonowania organów oraz dostępu członków do procesów decyzyjnych.
W efekcie członkowie uzyskują większy wpływ na działalność spółdzielni oraz realne narzędzia kontroli jej funkcjonowania.
Rozszerzenie działalności spółdzielni – społeczne agencje najmu
Nowelizacja przewiduje możliwość rozszerzenia działalności spółdzielni mieszkaniowych poprzez ich udział w systemie najmu społecznego, w szczególności w formule społecznych agencji najmu.
Rozwiązanie to wpisuje się w szerszy kontekst polityki mieszkaniowej państwa i umożliwia spółdzielniom aktywne uczestnictwo w realizacji zadań publicznych związanych z zapewnieniem dostępności mieszkań. Jednocześnie stanowi ono rozszerzenie dotychczasowego zakresu działalności spółdzielni.
Zmiany dotyczące nieruchomości i wspólnot mieszkaniowych
Ustawa wprowadza również zmiany dotyczące gospodarowania nieruchomościami, w tym ułatwienia w nabywaniu nieruchomości przyległych przez wspólnoty mieszkaniowe. Ponadto dostosowano regulacje dotyczące korzystania z gruntów publicznych do specyfiki działalności spółdzielni mieszkaniowych.
Zmiany te mają charakter uzupełniający, ale ich znaczenie praktyczne jest istotne, ponieważ wpływają na sposób zarządzania nieruchomościami oraz możliwości inwestycyjne.
Charakter i kierunek zmian
Analizowana nowelizacja nie prowadzi do odejścia od modelu spółdzielczego ani do jego zastąpienia konstrukcjami właściwymi dla wspólnot mieszkaniowych. Jej istotą jest raczej korekta wcześniejszych rozwiązań legislacyjnych oraz wzmocnienie mechanizmów kontrolnych i partycypacyjnych.
Ustawodawca koncentruje się na:
- uporządkowaniu statusu członków spółdzielni,
- ograniczeniu nadużyć w funkcjonowaniu organów,
- doprecyzowaniu procedur prawnych,
- rozszerzeniu możliwości działania spółdzielni w obszarze polityki mieszkaniowej.
Przykład 1.
Spółdzielnia mieszkaniowa XYZ organizuje walne zgromadzenie, na którym Janina Kowalska (była członkini) domaga się udziału, a grupa mieszkańców planuje przekazać pełnomocnictwa jednej osobie.
Czy zarząd musi wpuścić Janinę Kowalską i czy może uznać zbiorowe pełnomocnictwa?
Tak i nie: zarząd ma obowiązek dopuścić Janinę Kowalską do obrad (przywrócenie członkostwa), ale musi odrzucić zbiorowe pełnomocnictwa, stosując nową zasadę limitu 1+1 (jeden pełnomocnik to jeden członek). Zarząd musi zweryfikować listę obecności przed głosowaniem, aby wyeliminować manipulację wynikami.
Podsumowanie
Ustawa z 4 grudnia 2025 roku wprowadza zmiany o istotnym znaczeniu dla funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych, jednak nie ma charakteru rewolucyjnego. Stanowi raczej próbę uporządkowania i skorygowania wcześniejszych regulacji, w szczególności poprzez odejście od przekształceń lokatorskich praw do lokali, wzmocnienie pozycji członków oraz zwiększenie transparentności działania spółdzielni.
W efekcie spółdzielnie mieszkaniowe pozostają ważnym elementem systemu mieszkaniowego, funkcjonując jednak w bardziej przejrzystych i zrównoważonych ramach prawnych.
Polecamy:
