Ustawa z dnia 21 maja 2025 roku o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadza istotne zmiany w ochronie praw nabywców nieruchomości mieszkaniowych. Wprowadzone przepisy zwiększają transparentność rynku. Sprawdź poniższy artykuł i dowiedz się jak działa ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na rynku deweloperskim na nowych zasadach!
Nowe obowiązki informacyjne dewelopera
Deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której, od dnia rozpoczęcia sprzedaży, a w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych, przed zawarciem pierwszej takiej umowy, do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy dotyczącej przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, udostępnia:
- część ogólną prospektu informacyjnego, dotyczącego tego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;
- informacje o adresie jego siedziby, a w przypadku gdy deweloper jest osobą fizyczną – adresie głównego miejsca wykonywania działalności gospodarczej, adresie lokalu, w którym prowadzona jest sprzedaż;
- sposobie kontaktu nabywcy z deweloperem;
- lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego;
- cenie m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy;
- cenie pomieszczeń przynależnych, o których mowa w art. 2 ust. 4 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie;
- innych niż określone wyżej świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność.
Każdorazowo deweloper powinien podawać ceny z uwzględnieniem podatku VAT.
W reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców deweloper jest obowiązany podawać adres strony internetowej, na której znajdują się informacje, o których mowa wyżej.
W przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną w sposób określony wyżej a ceną oferowaną przy zawarciu umowy nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.
Regularne przekazywanie danych ministrowi ds. informatyzacji
Podmiot obowiązany do przekazywania informacji, o których mowa wyżej, przekazuje dane zawarte w tych informacjach raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji.
Do przekazywania danych stosuje się odpowiednio przepisy Ustawy o otwartych danych i ponownym wykorzystywaniu informacji sektora publicznego z dnia 11 sierpnia 2021 roku.
Minister właściwy do spraw informatyzacji publikuje dane, o których mowa wyżej, na portalu danych, tj. powszechnie dostępnym systemie teleinformatycznym, służącym do udostępniania informacji sektora publicznego w celu ponownego wykorzystywania oraz danych prywatnych w celu wykorzystywania. Dane te są danymi o wysokiej wartości – są to informacje sektora publicznego, których ponowne wykorzystywanie wiąże się z istotnymi korzyściami dla społeczeństwa, środowiska i gospodarki, w szczególności ze względu na ich przydatność do tworzenia produktów, usług i zastosowań opartych na wykorzystywaniu tych danych. Dane o wysokiej wartości udostępnia się w celu ponownego wykorzystywania bezpłatnie, w formacie nadającym się do odczytu maszynowego, za pośrednictwem API i jeżeli to możliwe – do zbiorczego pobrania.
Naruszenie powyższego obowiązku stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu Ustawy z dnia 16 lutego 2007 roku o ochronie konkurencji i konsumentów.
Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego a zasady w okresie przejściowym
Podmiot, który rozpoczął sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego przed dniem wejścia w życie nowelizacji ma czas na dostosowanie się do wymogów wprowadzanych nowelizacją w terminie 2 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji. W tym przypadku wymagane informacje podaje się w odniesieniu do lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, których własność nie została przeniesiona na rzecz nabywców przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, według stanu od dnia ich udostępnienia na stronie internetowej.
Konsekwencje naruszenia nowych obowiązków informacyjnych
Naruszenie nowych obowiązków informacyjnych stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów.
Prezes UOKiK wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania, jeżeli stwierdzi naruszenie zakazu.
W decyzji Prezes Urzędu może określić środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów w celu zapewnienia wykonania nakazu, w szczególności zobowiązać przedsiębiorcę do złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia o treści i w formie określonej w decyzji.
Ponadto w decyzji, o której mowa wyżej, Prezes Urzędu może nakazać publikację decyzji w całości lub w części, z zaznaczeniem, czy decyzja ta jest prawomocna, w określonej w niej formie, na koszt przedsiębiorcy.
Środki powinny być proporcjonalne do wagi i rodzaju naruszenia oraz konieczne do usunięcia jego skutków.
Jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub będących podstawą wszczęcia postępowania – że został naruszony zakaz, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego zakazu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zakończenia naruszenia lub usunięcia jego skutków, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, zobowiązać przedsiębiorcę do wykonania tych zobowiązań. W decyzji Prezes Urzędu może określić termin wykonania zobowiązań lub zobowiązać przedsiębiorcę do złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia o treści i w formie określonej w decyzji lub do publikacji decyzji w całości lub w części na koszt przedsiębiorcy, z zaznaczeniem, czy decyzja ta jest prawomocna. W decyzji tej Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań.
Postępowanie dotyczące naruszenia obowiązków informacyjnych dewelopera
Każdy może zgłosić Prezesowi Urzędu na piśmie zawiadomienie dotyczące podejrzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.
Zawiadomienie może także zgłosić zagraniczna organizacja wpisana na listę organizacji uprawnionych w państwach członkowskich Unii Europejskiej do złożenia wniosku o wszczęcie postępowania, opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Wspólnot Europejskich, jeżeli cel jej działania uzasadnia zgłoszenie przez nią zawiadomienia dotyczącego naruszenia wynikającego z niezgodnych z prawem zaniechań lub działań podjętych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zagrażających zbiorowym interesom konsumentów w państwie członkowskim, w którym organizacja ta ma swoją siedzibę.
Stroną postępowania jest każdy, wobec kogo zostało wszczęte postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.
Prezes Urzędu wydaje postanowienie o wszczęciu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów i zawiadamia o tym strony.
Jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione, że dalsze stosowanie zarzucanej praktyki może spowodować poważne i trudne do usunięcia zagrożenia dla zbiorowych interesów konsumentów, Prezes Urzędu przed zakończeniem postępowania w sprawie tych praktyk może, w drodze decyzji, zobowiązać przedsiębiorcę, któremu jest zarzucane stosowanie praktyki, do zaniechania określonych działań w celu zapobieżenia tym zagrożeniom.
Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego a kary pieniężne za naruszenie obowiązków informacyjnych
Prezes Urzędu może nałożyć na przedsiębiorcę, w drodze decyzji, karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary, jeżeli przedsiębiorca ten, choćby nieumyślnie dopuścił się naruszenia zbiorowych interesów konsumentów.
Prezes Urzędu może nałożyć na osobę zarządzającą karę pieniężną w wysokości do 2 000 000 zł, jeżeli osoba ta, w ramach sprawowania swojej funkcji w czasie trwania stwierdzonego naruszenia, umyślnie dopuściła przez swoje działanie lub zaniechanie do naruszenia przez przedsiębiorcę zakazów naruszania zbiorowych interesów konsumentów.
Nałożenie na osobę zarządzającą kary pieniężnej, o której mowa wyżej, może nastąpić wyłącznie w decyzji nakładającej na przedsiębiorcę karę pieniężną.
