Nabywając nieruchomość, każdy właściciel – chociażby po cichu – liczy na wzrost jej wartości. I nie ma tutaj znaczenia, czy celem zakupu była budowa domu, prowadzenie działalności, czy też chęć jej odsprzedania z zyskiem. Wartość gruntu i związanego z nim budynku zależy od wielu czynników. Jednym z nich jest plan miejscowy. Mimo że mało doceniany, to w istotny sposób może wpłynąć na wzrost wartości nieruchomości. Warto zdawać sobie sprawę, że nie zawsze wzrost ceny działki będzie korzystny dla właściciela. Dlaczego? O tym poniżej.
Uchwalenie planu miejscowego – czy zawsze wpływa na wzrost wartości nieruchomości?
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy, w którym organ określa przeznaczenie terenów, zasady ich zagospodarowania oraz warunki zabudowy. Dokument ten ma na celu zapewnienie ładu przestrzennego oraz zrównoważonego rozwoju gminy. Warto podkreślić, że plan miejscowy ma pierwszeństwo przed decyzją o warunkach zabudowy. Jeżeli dla danego terenu został ustalony MPZP, wówczas każdy właściciel nieruchomości, która wchodzi w ów obszar, musi się dostosować do warunków dokumentu.
Plan miejscowy określa w szczególności:
- przeznaczenie terenu, np. na zabudowę mieszkaniową, usługową, produkcyjną;
- zasady i standardy zabudowy, wskazuje m.in. maksymalną wysokość budynków, intensywność zabudowy, linie zabudowy;
- warunki ochrony środowiska, dziedzictwa kulturowego i krajobrazu.
Co powyższe oznacza dla właściciela nieruchomości? Otóż w przypadku ustanowienia MPZP (lub jego zmiany na nowy) jego sytuacja prawna może się diametralnie zmienić. Warunki zabudowy mogą wpłynąć zarówno na wzrost ceny nieruchomości, jak i na jej spadek.
Przykład 1.
Pan Jan nabył 50 arów gruntu pod zabudowę. Planuje podzielić ją na 10 działek po 500 m2 i na każdej z nich postawić dwupiętrowy dom szeregowy. W międzyczasie wszedł jednak plan miejscowy, który stanowi, że minimalna wielkość działki to 1000 m2, a wybudować można na nich wyłącznie domy wolnostojące dwukondygnacyjne.
W opisanej sytuacji pan Jan nie zrealizuje swojego planu. Jedyne, co będzie w stanie zrobić, to podzielić nieruchomość na 5 działek i na każdej postawić jednopiętrowy dom wolnostojący. W tym przypadku MPZP wpłynął negatywnie na wartość nieruchomości pana Jana.
Co wpływa na wzrost wartości nieruchomości?
Na wzrost wartości nieruchomości największy wpływ mają:
- możliwość zabudowy;
- budowa lub poprawa dostępności i infrastruktury terenu.
Największy wzrost wartości notują działki, które dzięki MPZP zyskały status „budowlanych”. Plan miejscowy, który umożliwia wybudowanie domu jednorodzinnego, bloku mieszkalnego, hali produkcyjnej czy też centrum handlowego, czyni działkę atrakcyjniejszą dla inwestorów i deweloperów. Taka nieruchomość zyskuje na wartości, gdyż daje realne możliwości jego zagospodarowania i wykorzystania gospodarczego. Nie trzeba być rzeczoznawcą majątkowym, aby wiedzieć, że grunt, na którym można wybudować wyłącznie parterowy dom jednorodzinny, będzie miał niższą wartość rynką, niż ten, który pozwala na budowę bloku.
Drugim czynnikiem jest uregulowanie w MPZP kwestii dotyczących budowy nowych dróg, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych czy energetycznych. Nieruchomości położone w sąsiedztwie planowanych tras komunikacyjnych, osiedli mieszkaniowych lub terenów usługowych zyskują na wartości z uwagi na swoją (chociażby przyszłą) dostępność i potencjał urbanistyczny.
Co może przyczynić się do spadku wartości nieruchomości?
Gmina, tworząc plan miejscowy, musi zwracać uwagę nie tylko na poszczególnych właścicieli działek, lecz także interes publiczny i społeczny. Stąd też w MPZP mogą pojawić się zapisy, które będą prowadziły do spadku ceny nieruchomości. Plan może bowiem przewidywać przeznaczenie danego terenu na cele publiczne, obszary zielone lub chronione, drogi, parkingi czy też obiekty infrastruktury technicznej. W takim wypadku właściciel nieruchomości może zostać pozbawiony realnej możliwości inwestowania na swoim gruncie, a to z kolei prowadzi bezpośrednio do spadku wartości rynkowej jego nieruchomości.
Wzrost wartości nieruchomości – właściciel może zapłacić
Wzrost wartości nieruchomości zawsze cieszy właściciela. Niekiedy jednak, jeżeli na taki wzrost wpłyną plan miejscowy, powodów do radości może być mniej. Gmina jest bowiem upoważniona do pobierania opłaty od wzrostu wartości działek, które zostały objęte MPZP. Od razu jednak uspokajamy – nie dotyczy to każdego posiadacza gruntu, a tylko takiego, który zdecyduje się swoją własność sprzedać.
Jak czytamy w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata, o której mowa we wspomnianym przepisie, nazywana jest również rentą planistyczną.
Renta planistyczna nie jest nakładana „automatycznie” po uchwaleniu planu. Aby gmina mogła ją pobrać, właściciel działki musi łącznie spełnić 4 poniższe warunki:
- uchwalony musi zostać nowy plan miejscowy lub aktualny musi ulec zmianie;
- uchwalenie lub zmiana planu powoduje wzrost wartości nieruchomości;
- dochodzi do zbycia nieruchomości – chodzi nie tylko o sprzedaż, może to być również darowizna czy zamiana;
- zbycie nastąpiło w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu.
Omawiana opłata stanowi dochód własny gminy. Jej wysokość nie może być jednak wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Przykład 1.
Pan Paweł jest właścicielem działki rolnej o wielkości 2000 m2. W 2023 roku gmina uchwaliła MPZP, który zmienia przeznaczenie jego działki z rolnej na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W wyniku zmiany wartość nieruchomości wzrosła z 30 zł za m² do 200 zł za m². Pan Paweł sprzedał całą działkę w 2025 roku. MPZP przewiduje rentę planistyczną na poziomie 20%.
Opłatę za wzrost wartości nieruchomości należy liczyć od wzrostu ceny. W naszym przypadku jest to 170 zł za m2. Renta planistyczna wyniesie zatem: 170 zł × 2000 × 0,2 = 68 000 zł.
Co wpływa na wzrost wartości nieruchomości?
Można by krótko stwierdzić, że na wzrost wartości nieruchomości wpływa zmiana przeznaczenia terenu, w aktualnych warunkach najczęściej jest to przekształcenie gruntów rolnych na budowlane. Byłoby to jednak spłycenie tematu.
Nad powyższym zagadnieniem pochylił się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 27 września 2023 roku (sygn. akt: II SA/Po 343/23). Stwierdził on, iż przesłanką dopuszczalności ustalenia opłaty z tytułu ulepszenia planistycznego jest wzrost wartości nieruchomości wywołany uchwaleniem albo zmianą planu, co wprost wynika z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten nie ogranicza dopuszczalności ustalenia opłaty tylko do zmiany przeznaczenia nieruchomości. W przypadku uchwalenia bądź zmiany planu, modyfikacji może ulec bowiem nie samo przeznaczenie nieruchomości, ale poszczególne parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Wartość nieruchomości według jej statusu planistycznego (urbanistycznego) kształtowana jest przez dużo więcej elementów niż tylko samo przeznaczenie. W przypadku gruntów przeznaczonych pod zabudowę kluczowe znaczenie dla wartości ma analiza chłonności inwestycyjnej gruntów. Zmiana takich parametrów planistycznych jak nieprzekraczalne linie zabudowy, wysokość budynków, liczba kondygnacji budynków, intensywność zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, liczba miejsc parkingowych, zasady podziału nieruchomości, może wpłynąć na wzrost wartości nieruchomości.
Przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakazuje uwzględniać przeznaczenia terenu przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia albo zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niemniej przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości nie można pomijać innych uwarunkowań dla danego obszaru, które zostały wprowadzone lub zmienione, a które realnie wpływają na zmianę wartości danej nieruchomości. Ograniczenie się do ścisłego pojmowania „przeznaczenia” nieruchomości stałoby w sprzeczności z ratio legis opłaty ustalonej w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jak wygląda procedura ustalania renty planistycznej?
Renta planistyczna ustanawiana jest w MPZP. Wielkość opłaty uchwalana jest przez radę gminy. Stawka nie może przy tym przekroczyć 30%. Samą wysokość należnej opłaty ustala jednak wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej.
Przed wydaniem indywidualnej decyzji wobec właściciela nieruchomości musi zostać sporządzony operat szacunkowy, który określa wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu. Jeżeli operat wskazuje na wzrost wartości działki, a ta została zbyta w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie MPZP, właściciel otrzyma decyzję o nałożeniu opłaty.
Należy jednak zauważyć, że organy administracji publicznej, wydając decyzję, nie powinny mechanicznie opierać się na operacie rzeczoznawcy, lecz dokonać jego krytycznej oceny. Organ ma bowiem możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny poprawności operatu. Oznacza to, że operat nie jest „decyzją” samą w sobie, a stanowi jedynie dowód w sprawie. Właściciel nieruchomości również ma możliwość jego skontrolowania, a w razie zauważenia błędów może go zaskarżyć.
Czy od decyzji o nałożeniu renty planistycznej można się odwołać?
Opłata ustalana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w związku ze wzrostem wartości nieruchomości może przyprawić o zawrót głowy. Grunty, szczególnie te przeznaczone na budowę, osiągają ogromne wartości, stąd też renta planistyczna potrafi być liczona w dziesiątkach tysięcy złotych.
Otrzymanie decyzji o nałożeniu opłaty nie przesądza jeszcze jednak o obowiązku zapłaty. Właściciel nieruchomości ma możliwość skierowania sprawy do organu II instancji. Pierwszym krokiem jest odwołanie, które należy kierować do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Jeżeli organ II instancji utrzyma decyzję w mocy, pozostaje droga sądowa. Chodzi o skargę na decyzję administracyjną wnoszoną do wojewódzkiego sądu administracyjnego oraz ewentualnie skargę kasacyjną kierowaną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
