Hałas generowany przez zakłady przemysłowe często prowadzi do sporów z sąsiadami. Przepisy określają precyzyjny dopuszczalny poziom hałasu dla terenów mieszkaniowych, jednak sytuacja komplikuje się, gdy obok firmy powstaje samowola budowlana. Czy w takim przypadku mieszkańcy mogą skutecznie domagać się od przedsiębiorcy zachowania restrykcyjnych norm akustycznych? W artykule dowiesz się, więcej na temat: poziom hałasu a samowola budowlana.
Jak kształtuje się dopuszczalny poziom hałasu w prawie?
Podstawowym aktem regulującym ochronę przed hałasem jest Ustawa z 27 kwietnia 2001 roku – Prawo ochrony środowiska. Jak możemy przeczytać w art. 113 ust. 1 tej ustawy, minister właściwy do spraw klimatu określa w drodze rozporządzenia dopuszczalne poziomy hałasu w środowisku. Obowiązującym rozporządzeniem Ministra Środowiska w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku jest to z 14 czerwca 2007 roku.
Rozporządzenie różnicuje dopuszczalne wartości hałasu w zależności od przeznaczenia terenu oraz źródła emisji. Dla terenów zabudowy mieszkaniowej dopuszczalne poziomy hałasu wynoszą:
- zabudowa jednorodzinna – 50 dB w porze dziennej (LAeqD) oraz 40 dB w porze nocnej (LAeqN),
- zabudowa wielorodzinna i zamieszkania zbiorowego – 55 dB w porze dziennej oraz 45 dB w porze nocnej.
Przepisy posługują się również wskaźnikami długookresowymi LDWN oraz LN służącymi m.in. do sporządzania strategicznych map hałasu i programów ochrony przed hałasem. Jednakże przy ustalaniu i kontroli warunków korzystania ze środowiska w odniesieniu do jednej doby zasadnicze znaczenie mają wskaźniki LAeqD oraz LAeqN i to te wartości weźmiemy za punkt odniesienia.
Poziom hałasu a samowola budowlana
Nielegalnie wybudowany dom jednorodzinny lub obiekt wielomieszkaniowy bez wymaganych decyzji administracyjnych może powodować szereg problemów, nie tylko dla właścicieli takich nieruchomości, ale również dla osób żyjących lub prowadzących działalność na sąsiednich gruntach. W naszym przypadku problem jest taki, że osoby zamieszkujące dany teren niezgodnie z prawem zgłaszają nadmierny hałas dobiegający z nieruchomości, na której stoi zakład danego przedsiębiorcy. Pojawia się tutaj pytanie – czy fakt, że budynek stanowi samowolę budowlaną, wpływa na ocenę dopuszczalnego poziomu hałasu?
Odpowiedź jest jednoznaczna – fakt, że budynek stanowi samowolę budowlaną, ma w tym kontekście fundamentalne znaczenie. Aby dany obszar podlegał ochronie przed hałasem przewidzianej dla zabudowy mieszkaniowej (według art. 113 ust. 2 pkt 1 ustawy), faktyczne zagospodarowanie terenu w tym kierunku musi być zgodne z prawem. Samo wzniesienie obiektów bez wymaganych pozwoleń nie wymusza na sąsiadującym przedsiębiorcy restrykcyjnego ściszenia działalności.
Sytuacja prawna legalnie funkcjonującego zakładu, na którego obszarze oddziaływania wybudowano dom bez potrzebnych zezwoleń, różni się drastycznie od sytuacji przedsiębiorstwa od początku ulokowanego pośród usankcjonowanych prawnie osiedli.
Ochrona przed hałasem zależy od rodzaju terenu
Celem instytucji ochrony przed hałasem jest zapewnienie odpowiednich warunków życia mieszkańcom terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz innych obszarów objętych szczególną ochroną akustyczną. Nie oznacza to jednak, że każda osoba faktycznie zamieszkująca daną nieruchomość może skutecznie domagać się ograniczenia działalności przedsiębiorcy emitującego hałas. Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, najistotniejszy tutaj jest legalny status zabudowy.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 kwietnia 2026 roku (sygn. akt: III OSK 1790/23), wskazał, że z art. 115a ust. 1 Prawa ochrony środowiska wynika, iż w przypadku stwierdzenia przez organ ochrony środowiska, że poza zakładem, w wyniku jego działalności, przekroczone są dopuszczalne poziomy hałasu, organ wydaje decyzję o dopuszczalnym poziomie hałasu w odniesieniu do rodzajów terenów chronionych przed hałasem, na które oddziałuje zakład. Chodzi tu m.in. o tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową czy na cele mieszkaniowo-usługowe. W razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oceny, czy teren należy do rodzajów terenów, o których mowa w art. 113 ust. 2 pkt 1 Prawa ochrony środowiska, właściwe organy dokonują na podstawie faktycznego zagospodarowania i wykorzystywania tego oraz sąsiednich terenów. Jeśli zaś teren może być zaliczony do kilku rodzajów terenów, o których mowa w art. 113 ust. 2 pkt 1 Prawa ochrony środowiska, uznaje się, że dopuszczalne poziomy hałasu powinny być ustalone jak dla przeważającego rodzaju terenu.
W praktyce zatem zasadnicze znaczenie ma ustalenie charakteru terenu, na który oddziałuje przedsiębiorstwo. Jeśli obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, sprawa jest prosta – o kwalifikacji decydują ustalenia zawarte w dokumencie. Problemy pojawiają się natomiast tam, gdzie plan miejscowy nie został uchwalony. Wówczas ustawodawca nakazuje brać pod uwagę faktyczne zagospodarowanie i wykorzystywanie terenów w przeważającym stopniu.
Czy faktyczne, acz nielegalne, zamieszkiwanie wystarczy?
W tych przypadkach, w których skarżący się na hałas zamieszkują dany obszar nielegalnie, często możemy usłyszeć argumenty, że skoro budynki znajdują na nieruchomościach od wielu lat i są zamieszkiwane, to teren powinien zostać uznany za zabudowę mieszkaniową niezależnie od formalnych decyzji administracyjnych, czy że nie można uznawać, że tereny są przemysłowe, jeżeli są również faktycznie zamieszkiwane.
Taka argumentacja miała miejsce we wspomnianej wyżej sprawie (sygn. akt: III OSK 1790/23). Nie przekonała ona jednak ani organów administracji, ani sądów administracyjnych. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, faktyczne zagospodarowanie musi być zgodne z prawem. Pojęcie faktycznego zagospodarowania nie może być interpretowane w oderwaniu od całego systemu prawa. Prawo ochrony środowiska nie funkcjonuje bowiem samodzielnie. Tworzy ono spójny system z przepisami Ustawy z 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane, które określają zasady legalnego korzystania z nieruchomości oraz procedurę zmiany sposobu użytkowania budynków.
W ocenie sądu faktyczne wykorzystywanie nieruchomości nie oznacza każdego istniejącego stanu rzeczy. Ochroną mogą zostać objęte wyłącznie takie sposoby użytkowania, które są zgodne z obowiązującymi przepisami. Jeżeli więc budynek został przeznaczony na cele mieszkalne bez wymaganych decyzji administracyjnych, nie może być traktowany jako legalna zabudowa mieszkaniowa przy stosowaniu przepisów dotyczących ochrony przed hałasem.
Nie można premiować nielegalnego sposobu korzystania z nieruchomości kosztem interesów przedsiębiorcy
Naczelny Sąd Administracyjny pokreślił, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o poziomie ochrony akustycznej decyduje faktyczne zagospodarowanie terenu, jednak musi ono mieć charakter legalny. Zwrócił uwagę, że w przypadku, gdy przedsiębiorstwo prowadzi działalność zgodnie z prawem i posiada wszystkie wymagane decyzje administracyjne, wprowadzenie dodatkowych ograniczeń dotyczących poziomu hałasu oznaczałoby nałożenie na niego nowych obowiązków wyłącznie dlatego, że w jego sąsiedztwie pojawiła się później zabudowa wykorzystywana do celów mieszkaniowych bez wymaganych podstaw prawnych. Byłoby to sprzeczne z zasadą pewności prawa oraz prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania osób naruszających przepisy Prawa budowlanego.
Dalej sąd jednoznacznie wskazał, że sama obecność osób zamieszkujących określone budynki nie przesądza jeszcze o objęciu danego terenu ochroną przewidzianą dla zabudowy mieszkaniowej. Jeżeli brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidującego funkcję mieszkaniową albo odpowiednich decyzji administracyjnych legalizujących taki sposób użytkowania, nieruchomość nie może zostać uznana za teren chroniony przed hałasem w rozumieniu Prawa ochrony środowiska. Oznacza to, że organy administracji nie mają podstaw do wydania decyzji określającej dopuszczalne poziomy hałasu wyłącznie dlatego, że w budynku faktycznie mieszkają ludzie.
Na sam koniec Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że nie można przyjąć, iż interes osób korzystających z nieruchomości w sposób pozostający w sprzeczności z obowiązującymi przepisami prawa zasługuje na silniejszą ochronę niż interes przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą zgodnie z prawem. W szczególności przepisy dotyczące ochrony przed hałasem nie mogą być wykorzystywane jako instrument prowadzący do ograniczenia lub paraliżowania legalnie wykonywanej działalności gospodarczej na terenach przeznaczonych pod funkcje przemysłowo-usługowe. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w której zabudowa mieszkaniowa pojawiła się na takim obszarze dopiero później, a jej powstanie lub użytkowanie nastąpiło z naruszeniem obowiązujących regulacji.
Istotne znaczenie ma również fakt, że brak decyzji administracyjnej zezwalającej na zmianę sposobu użytkowania lokalu użytkowego na lokal mieszkalny uniemożliwia uznanie takiej nieruchomości za teren zabudowy mieszkaniowej w rozumieniu art. 113 ust. 2 pkt 1 Prawa ochrony środowiska. Oznacza to, że osoby faktycznie zamieszkujące lokal bez wymaganej podstawy prawnej nie mogą skutecznie domagać się stosowania norm ochrony przed hałasem właściwych dla terenów mieszkaniowych, ani też wywodzić z takich okoliczności roszczeń prowadzących do ograniczenia działalności przedsiębiorcy funkcjonującego zgodnie z przeznaczeniem danego obszaru oraz obowiązującymi przepisami prawa.
