Chcąc wybudować budynek, niezbędne jest pozwolenie na budowę. Aby jednak zostało ono wydane, dokumentacja dotycząca zabudowy musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednak nie każda nieruchomość jest nim objęta. W takiej sytuacji niezbędna jest decyzja o warunkach zabudowy. Brak planu nie jest jednak jedynym warunkiem uzyskania tego dokumentu. Sprawdźmy zatem, co należy zrobić, aby uzyskać rzeczoną decyzję o warunkach zabudowy.
Decyzja o warunkach zabudowy a plan miejscowy
Budowa domu, siedziby firmy czy też innego budynku użytku publicznego wymaga od inwestora, aby ten zapoznał się z przepisami określającymi przeznaczenie nieruchomości i możliwości jej zabudowy. Może się bowiem okazać, że nasz wymarzony 3-piętrowy dom z zamkowymi wieżyczkami nie będzie się wpisywał w ład przestrzenny. Dlatego też pierwszym krokiem przed zakupem działki jest zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
MPZP to akt prawa miejscowego wydawany w formie uchwały przez radę gminy. Określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Problem z nim jest taki, że przepisy prawa nie nakładają na gminy bezwzględnego obowiązku, aby plany miejscowe obejmowały każdy skrawek ziemi wchodzący w obszar danej jednostki terenowej. Stąd też w wielu przypadkach dana nieruchomość nie jest nim objęta. To nie oznacza jednak, że w takim wypadku inwestor może postawić budynek, jaki mu się tylko podoba. Niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Jak dowiadujemy się z art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku braku obowiązywania na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów tego zagospodarowania i warunków zabudowy musi nastąpić w drodze decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, z kolei lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Powyższe tworzy jednoznaczny wymóg, aby dla terenu, na którym nie obowiązuje MPZP, każda zmiana zagospodarowania polegająca na:
- budowie obiektu budowlanego,
- prowadzeniu innych prac budowlanych,
- zmianie sposobu użytkowania obiektu w całości lub części
– wymagała uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Kiedy decyzja o warunkach zabudowy nie będzie wymagana?
Od ustawowych zasad niemal zawsze określane są wyjątki. Nie inaczej jest tym razem. Nie zawsze zatem brak MPZP na danym terenie będzie wymagał od inwestora uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Wspomniany przepis art. 59 ustawy stanowi bowiem, że decyzja nie jest wymagana dla jednorazowej, trwającej do roku zmiany zagospodarowania terenu lub zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Przesłanki te muszą być spełnione łącznie. Niezachowanie którejkolwiek z nich rodzi obowiązek ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy. Co to oznacza?
Jeżeli inwestor zasadnie planuje dokonywać zmian jedynie przez czas do 1 roku, nie musi martwić się obowiązkiem uzyskania przedmiotowej decyzji. Jednorazowość oznacza przy tym, że nie można po roku przywrócić terenu do stanu poprzedniego, a następnie ponownie przystąpić do zmiany o identycznym charakterze. Możliwe jest natomiast dokonanie innej tymczasowej zmiany w zagospodarowaniu terenu.
Ponadto decyzja o warunkach zabudowy nie jest również wymagana wobec budowy:
- obiektów budowlanych, niewymienionych w pkt 2, 3 i 5-30 ustawy oraz w ust. 2, usytuowanych na terenach zamkniętych, ustalonych decyzją Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego do spraw wewnętrznych, z wyłączeniem budynków mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego oraz użyteczności publicznej;
- oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę;
- zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;
- pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m;
- instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;
- kanalizacji kablowej;
- zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach;
- obiektów budowlanych służących bezpośrednio do wykonywania działalności regulowanej ustawą – Prawo geologiczne i górnicze w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów;
- parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 m2, służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000;
- ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m;
- przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2;
- przyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych;
- kanałów technologicznych, w rozumieniu art. 4 pkt 15a ustawy o drogach publicznych, w pasie drogowym w ramach przebudowy drogi;
- stacji ładowania, w rozumieniu art. 2 pkt 27 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych, z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego;
- niecek dezynfekcyjnych, w tym niecek dezynfekcyjnych z zadaszeniem;
- podbudowy słupowej dla telekomunikacyjnych linii kablowych oraz linii elektroenergetycznych;
- obiektów małej architektury w miejscach publicznych;
- stacji regazyfikacji LNG o pojemności zbiornika magazynowania gazu do 10 m3.
Co zawiera decyzja o warunkach zabudowy?
Decyzja o warunkach zabudowy zawiera szczegółowe informacje na temat tego, co, jak i gdzie może być budowane. W swojej treści określa rodzaj inwestycji, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych (np. wskazuje ograniczenia wynikające z zasad ochrony środowiska), warunki korzystania z infrastruktury technicznej i komunikacji, tj. chodzi tu o możliwości podłączenia do sieci oraz obowiązku podłączenia budynku do określonych urządzeń (może wskazywać np., czy budynek ma być podłączony do kanalizacji, czy też wymagane będzie szambo).
W decyzji wskazane są również ograniczenia wynikające z praw osób trzecich. Dokument może zatem zakazać budowy obiektu powyżej określonej liczby kondygnacji czy też nakazać budowę obiektu mającego jeden z wymienionych tam kolorów elewacji lub kształtów dachu. Wynika to z faktu, że jednym z celów omawianego dokumentu jest zagwarantowanie utrzymania ładu przestrzennego.
Ponadto w decyzji inwestor znajdzie wykaz dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, takich jak opinie, warunki i uzgodnienia. Oznacza to zatem, że pierwszym krokiem w planowaniu budowy (a nawet zakupu danej działki) powinno być zapoznanie się z planem miejscowym, a w razie jego braku uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W innym wypadku może się okazać, że zamierzona inwestycja może w ogóle się nie udać.
Przykład 1.
Inwestor zakupił 3000 m2 działki budowlanej z założeniem podzielenia jej na 3 mniejsze nieruchomości i wybudowaniu na każdej 2-piętrowego domu jednorodzinnego. Po uzyskaniu decyzji okazało się, że minimalną wielkością dla nieruchomości gruntowych na danym terenie jest 1500 m2, a zabudowa nie może być wyższa niż 1 piętro. Czy realizacja tych planów jest możliwa?
Nie. W tym wypadku plany inwestycyjne nie mają szansy się udać, przez co inwestor będzie zmuszony albo je zmienić, albo sprzedać działkę.
Sankcje za brak uzyskania decyzji o warunkach zabudowy
Można sobie zadać pytanie, jakie sankcje miałby otrzymać inwestor za przeprowadzenie budowy bez uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, skoro bez tego dokumentu nie otrzyma on w ogóle pozwolenia na budowę. Pytanie to byłoby zasadne. Pozwolenie wydawane przez właściwy organ (wójta, burmistrza albo prezydenta miasta) musi być zgodne z MPZP, a w razie jego braku – z decyzją o warunkach zabudowy. Dlatego też uzyskanie pozwolenia na budowę zdejmuje z barków inwestora odpowiedzialność za niezgodność budowy z warunkami zabudowy (o ile inwestycja jest realizowana zgodnie z pozwoleniem). Samowola budowlana z kolei pociąga za sobą sankcje związane właśnie z posadowieniem obiektu bez pozwolenia, nie zaś budowy bez decyzji o warunkach zabudowy. Zatem w przypadkach budowli, które wymagają uzyskania rzeczonego pozwolenia, nie ma mowy o żadnych sankcjach za brak uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Inaczej będzie jednak w przypadku inwestycji, które takiego pozwolenia na budowę już nie wymagają.
Tutaj ustawa przewiduje 2 rodzaje kar. Otóż właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta) może w drodze decyzji administracyjnej nakazać:
- wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, lub
- nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.
Pierwsza ze wskazanych decyzji zostanie wydana w sytuacji, gdy przeprowadzone przez inwestora zmiany zagospodarowania terenu nie są zbyt poważne i nie stoją w rażącej opozycji z możliwym sposobem wykorzystania danego terenu. Druga decyzja będzie wydana natomiast w tych wypadkach, gdy dokonane zmiany stoją w jawnej sprzeczności z dotychczasowym sposobem zagospodarowania terenu i dalece ingerują w interesy i prawa podmiotów trzecich (wpływają negatywnie na tereny sąsiednie).
