Dźwięk generowany przez samoloty jest jednym z najgłośniejszych, z jakimi możemy się spotkać na co dzień. Hałas startujących i lądujących maszyn możemy usłyszeć w obrębie wielu kilometrów. Największy problem stanowi on dla właścicieli nieruchomości położonych w pobliżu lotnisk. Wzrost natężenia ruchu lotniczego oraz rozbudowa portów lotniczych powodują, że coraz więcej osób doświadcza pogorszenia komfortu życia, a ich nieruchomości tracą na wartości. W takich przypadkach prawo przewiduje możliwość ubiegania się o odszkodowanie za hałas. Kto może dochodzić rekompensaty i w jaki sposób należy do tego podchodzić? O tym poniżej.
Hałas lotniczy – jak bardzo może przeszkadzać?
Istnieje takie pojęcie jak „zanieczyszczenie hałasem”. Chodzi tutaj o sytuację, w której hałas jest na tyle uciążliwy, że człowiek nie jest w stanie funkcjonować w sposób dla niego komfortowy. Oczywiście odczucia wobec dźwięku są mocno subiektywne – jedni mogą zasnąć przy głośnej rockowej muzyce, innych denerwuje nawet dźwięk włączonej lodówki. Przyjmuje się jednak, że z zanieczyszczeniem hałasem mamy do czynienia, kiedy jego natężenie przewyższa 65 decybeli (dB). Dlaczego taka wartość? Badania dowiodły, że dźwięki o natężeniu 75 dB i wyżej mogą uszkodzić słuch, natomiast przy 120 dB człowiek zaczyna odczuwać już fizyczny, dolegliwy ból.
Aby określone obszary gruntowe były zdatne do zamieszkania, muszą one spełniać normy hałasu. Te natomiast zostały określone Rozporządzeniem Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 roku w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku. Zgodnie z nim poziom hałasu dla poszczególnych rodzajów terenów jest następujący:
- szpitale poza miastem i uzdrowiska – 45 dB w dzień i 40 dB w nocy;
- szpitale w miastach i osiedla domów jednorodzinnych – 50 dB w dzień i 40 dB w nocy;
- tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, mieszkaniowo-usługowej i rekreacyjno-wypoczynkowej – 55 dB w dzień i 45 dB w nocy;
- tereny w strefie śródmiejskiej miast powyżej 100 tys. mieszkańców – 55 dB w dzień i 45 dB w nocy.
Jaki poziom hałasu osiąga ruch lotniczy? W czasie startu maszyna potrafi generować powyżej 140 dB. Nawet biorąc pod uwagę osiedla w dużych miastach, jest to niemal trzykrotność dopuszczalnego poziomu hałasu.
Odszkodowanie za hałas – co na to Kodeks cywilny?
Odszkodowanie za hałas może mieć swoje podstawy w ustawie cywilnej, mianowicie w art. 144 kc oraz art. 435 § 1 kc.
Przepis art. 144 kc
„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Przepis art. 435 § 1 kc
„Prowadzący na własny rachunek przedsiębiorstwo lub zakład wprawiany w ruch za pomocą sił przyrody (pary, gazu, elektryczności, paliw płynnych itp.) ponosi odpowiedzialność za szkodę na osobie lub mieniu, wyrządzoną komukolwiek przez ruch przedsiębiorstwa lub zakładu, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą nie ponosi odpowiedzialności”.
Oba wskazane przepisy mówią o odpowiedzialności właściciela nieruchomości lub przedsiębiorstwa, którego działanie naraża obszary sąsiedzkie na szkody, np. uciążliwy hałas czy utratę wartości. Problem tutaj jest jednak taki, że budowa lotniska nie stanowi żadnej samowoli czy „anonimowej” inwestycji. Inwestor ma wszystkie pozwolenia, a prawodawca wprowadza w danym obszarze przepisy „usprawiedliwiające” uciążliwość hałasu dla mieszkańców pobliskich terenów.
Zatem powoływanie się na przepisy kc w kwestii odszkodowania za hałas generowany przez działalność lotniska może okazać się ryzykowne. O wiele bardziej zasadny będzie tutaj przepis art. 129 ustawy – Prawo ochrony środowiska. Dlaczego? O tym poniżej.
Ochrona środowiska a odszkodowanie za hałas
W praktyce dla portów lotniczych ustanawia się tzw. obszary ograniczonego użytkowania (OOU). W przypadku lotniska zachowanie norm akustycznych jest niewykonalne, dlatego też konieczne jest ustanowienie ograniczenia użytkowania danego obszaru, na który ono oddziałuje. Sytuację taką określa wspomniane wyżej Prawo ochrony środowiska. Przepis art. 129 § 2 wskazuje, że w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę. Szkoda ta obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Oznacza to, że właściciele, których nieruchomości znalazły się na obszarze OOU, mają prawo do odszkodowania za hałas.
OOU wprowadza ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, w szczególności:
- konieczność stosowania lepszych izolacji akustycznych dla budynków już posadowionych, oraz
- zakaz budowy nowych domów mieszkalnych.
Ograniczenia uderzające w prawo własności stanowią z kolei źródło roszczeń odszkodowawczych.
Jakie prawa mają właściciele nieruchomości na obszarze ograniczonego użytkowania?
Dla podmiotów chcących dopiero zainwestować swoje środki w nieruchomość gruntową bądź w budynek mieszkalny lub usługowy sprawa jest dosyć prosta. Jeżeli działka znajduje się na obszarze ograniczonego użytkowania, najlepiej trzymać się od niej z dala. Nie jest to już takie łatwe dla osób, które miały prawo własności do nieruchomości jeszcze przed ustanowieniem OOU. Nie dość, że nagle życie na takim obszarze stało się bardzo uciążliwe, to sprzedaż nieruchomości jawi się jako niemal niemożliwa.
W powyższym wypadku właściciele nieruchomości znajdujących się na obszarze ograniczonego użytkowania związanego z budową lotnisk mogą żądać:
- odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości – w przypadku gdy wartość rynkowa spadła w związku z hałasem i innymi ograniczeniami;
- zwrotu kosztów poniesionych na dostosowanie nieruchomości do nowych warunków – np. koszty wymiany okien na dźwiękoszczelne, modernizacji ścian i dachów.
Dodatkowo, jeżeli w związku z budową portu lotniczego korzystanie z nieruchomości lub z jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości.
Odszkodowanie za hałas tylko dla „starych” właścicieli nieruchomości?
Kwestia prawa domagania się odszkodowania za hałas nie jest jednoznaczna. Tak jak nie ma większego problemu w sądownictwie, aby uznać, że właściciele nieruchomości, którzy swoje prawo uzyskali jeszcze przed ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania, mogą domagać się odszkodowania, to w przypadku „nowych” właścicieli sprawa jest o wiele bardziej skomplikowana. Wystarczy przytoczyć uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 3 grudnia 2024 roku (sygn. akt: II CSKP 555/23), w którym sąd podkreślił, że trudno mówić o powstaniu szkody po stronie właściciela, który nabył nieruchomość już po objęciu jej obszarem ograniczonego użytkowania, gdyż na cenę nabycia miała wpływ okoliczność, że nieruchomość leży już w granicach obszaru ograniczonego użytkowania.
Odnośnie do „starych” właścicieli sądy mają raczej utrwaloną i wspólną linię orzeczniczą. Zgodnie z nią w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną szkodę. A szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości. Wynika to z faktu, że dopuszczalny poziom hałasu wskutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania w odniesieniu do takiej nieruchomości jest wyższy niż w stosunku do nieruchomości znajdujących się poza tym obszarem.
W przypadku nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi nawet zapewnienie właściwego klimatu akustycznego może nie być wystarczające, zwłaszcza jeśli chodzi o korzystanie z takich elementów budynku jak balkony, tarasy, a także o korzystanie z lokali przy otwartych oknach. Poza tym w przypadku nieruchomości gruntowych zabudowanych korzystanie z nich dotyczy także gruntu wokół budynku. Przepis art. 129 § 2 Prawa ochrony środowiska może być podstawą do zasądzenia odszkodowania wtedy, gdy budynek mieszkalny znajdujący się w obszarze ograniczonego użytkowania ustanowionego dla lotniska wymaga dostosowania do obowiązujących norm akustycznych. Roszczenie związane z nakładami na rewitalizację akustyczną budynku jest zasadne nawet wówczas, gdy działalność lotniska w ramach dozwolonych ustanowionym obszarem ograniczonego użytkowania może skutkować przekroczeniem norm hałasu w przyszłości.
Jak przy tym podkreślił Sąd Najwyższy (Uchwała z dnia 12 kwietnia 2024 roku, sygn. akt: III CZP 56/23), wątpliwości zaistniałe w orzecznictwie nie powinny jednak być rozstrzygane na niekorzyść właścicieli nieruchomości położonych w tych obszarach. Budowa lotniska nie może odbywać się kosztem właścicieli.
