Nieruchomości mogą być przedmiotem umowy najmu lub dzierżawy. Czy w takim przypadku mogą one służyć do prowadzenia działalności gospodarczej i czy mogą służyć jako siedziba firmy? Odpowiedź znajdziesz w artykule!
Czym jest siedziba firmy?
Siedziba firmy, a tak naprawdę siedziba przedsiębiorstwa, to nic innego jak miejsce, w którym jest wykonywana główna działalność gospodarczą danej osoby. O siedzibie możemy mówić w przypadku spółek prawa handlowego i innych podmiotów wpisywanych do KRS. W przypadku przedsiębiorców prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą mamy do czynienia nie z siedzibą, lecz z miejscem, w którym znajduje się przedsiębiorstwo. Zgodnie z treścią art. 41 Kodeksu cywilnego, jeżeli ustawa lub oparty na niej statut nie stanowi inaczej, siedzibą osoby prawnej jest miejscowość, w której ma siedzibę jej organ zarządzający. W praktyce poprawnym określeniem siedziby danego przedsiębiorstwa będzie oznaczenie samej miejscowości, w której się ona znajduje, bez podawania dokładnej nazwy ulicy, numeru budynku lub lokalu czy też kodu pocztowego.
Siedziba firmy może znajdować się w miejscu zamieszkania przedsiębiorcy, przy czym przepisy wymagają, aby miał on tytuł prawny do danej nieruchomości. Jeśli lokal lub budynek ma kilku współwłaścicieli, każdy z nich ma prawo zarejestrować swoją firmę pod adresem tej samej nieruchomości. Dopuszczalna jest zatem sytuacja, w której na jednej nieruchomości zarejestrowanych będzie kilka przedsiębiorstw. Zmiana charakteru lokalu lub budynku przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczej wiąże się jednak z koniecznością zapłaty podatku od nieruchomości w innej stawce, niż gdy była ona wykorzystywana wyłącznie dla celów mieszkalnych.
Siedziba firmy a najem i dzierżawa
Nieruchomości mogą być wynajmowane i wydzierżawianie w zasadzie w dowolnie obranym celu. Dotyczy to także możliwości prowadzenia działalności gospodarczej na cudzym gruncie czy też w budynku lub lokalu innej osoby. Aby było to jednak możliwe, niezbędna jest zgoda właściciela takiej nieruchomości – najczęściej spotykamy ją w treści samej umowy, choć dopuszczalne jest jej wyrażenie w osobnym dokumencie. Brak takiej zgody przekreśla szanse na wpisanie danej nieruchomości jako siedziby przedsiębiorstwa najemcy lub dzierżawcy. Zgoda taka nie może być również dorozumiana, choć może zostać udzielona po dacie podpisania umowy najmu lub dzierżawy.
Przykład 1.
Pan Kamil podpisał umowę najmu lokalu, w którym zamierza prowadzić jednoosobową działalność gospodarczą. Praca mężczyzny opiera się w głównej mierze na świadczeniu zdalnego poradnictwa oraz copywritingu. W umowie najmu strony nie przewidziały możliwości prowadzenia działalności gospodarczej przez najemcę, właściciel wynajął swoją nieruchomość, będąc w przekonaniu, że będzie ona służyła wyłącznie celom mieszkalnym lokatora. Pan Kamil bez zgody i wiedzy właściciela wskazał w CEIDG, że najmowany przez niego lokal jest jednocześnie siedzibą jego firmy. Czy przedsiębiorca miał prawo określić siedzibę swojej firmy w ten sposób?
Nie, ponieważ nie uzyskał wymaganej w tym zakresie zgody właściciela lokalu. Pan Kamil będzie musiał zmienić wpis dotyczący miejsca wykonywania swojej działalności.
Przykład 2.
Pani Patrycja prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w najętym przez siebie lokalu. Właścicielka nieruchomości zgodziła się, aby adres jej mieszkania figurował w CEIDG jako miejsce, w którym mieści się przedsiębiorstwo kobiety. W umowie najmu strony zapomniały jednak o wpisaniu postanowienia, które zawierałoby zgodę właścicielki na wykorzystywanie nieruchomości dla celów działalności gospodarczej. Po kilku miesiącach właścicielka rozmyśliła się i nakazała pani Patrycji wykreślić adres jej nieruchomości z CEIDG, sam najem miałby jednak trwać nadal. Czy pani Patrycja musi spełnić polecenie wynajmującej?
Tak, ponieważ nie ma dowodu, że właścicielka udzieliła jej zgody na to, aby wynajmowana nieruchomość mogła być wykorzystywana dla celów biznesowych.
Przykład 3.
Pan Witold prowadzi działalność gospodarczą w formie jednoosobowej spółki z o.o. wpisanej do KRS. Po przeprowadzce do wynajętego mieszkania poprosił jego właściciela o to, by mógł wpisać adres przedmiotowej nieruchomości do rejestru przedsiębiorców KRS jako adres siedziby jego firmy. Właściciel nie miałby nic przeciwko, jednak stwierdził, że w lokalu mieszkalnym nie wolno prowadzić działalności, która jest wykonywana przez spółkę prawa handlowego. Czy właściciel nieruchomości ma rację i czy pan Witold nie może wpisać adresu wynajmowanego lokalu jako siedziby swojej spółki?
Właściciel nie ma racji, ponieważ nieruchomość lokalowa może być wykorzystywana dla celów gospodarczych także w przypadku spółek. Pan Witold może wpisać nową siedzibę swojej firmy do KRS, jednak wcześniej musi uzyskać na to zgodę właściciela lokalu. Jeśli jej nie uzyska, zmiana siedziby spółki nie będzie możliwa.
Przykład 4.
Pani Klaudia wynajmuje mieszkanie od pani Karoliny i prowadzi w nim jednoosobową działalność gospodarczą. W umowie zostało wpisane postanowienie, zgodnie z którym właścicielka wyraża zgodę na wpisanie adresu nieruchomości jako miejsca prowadzenia przedsiębiorstwa. Dodatkowo znajduje się w niej regulacja, że wszelkie zmiany umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Po 4 miesiącach najmu pani Karolina stwierdziła, że cofa zgodę na to, aby adres jej mieszkania widniał w CEIDG, ponieważ można by go było powiązać z działalnością pani Klaudii. Najemczyni nie wyraziła zgody na taką zmianę, jednak pani Karolina poinformowała ją, że nie ma to znaczenia, ponieważ to ona jest właścicielką lokalu. Jednocześnie nakazała pani Klaudii niezwłoczne wykreślenie informacji z CEIDG dotyczącej dokładnego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej. Czy żądania pani Karoliny są prawidłowe?
Czy pani Klaudia musi dokonać zmiany w CEIDG? Nie, ponieważ doszło w tym przypadku do jednostronnej zmiany treści umowy najmu, która nie jest dopuszczalna. Pani Karolina nie może więc nakazać pani Klaudii wykreślenia adresu wynajmowanego lokalu z CEIDG. Mogłaby to zrobić, gdyby doszło do pisemnej zmiany umowy zaakceptowanej przez obie strony.
Czas trwania i zakres umowy najmu lub dzierżawy nie mają wpływu na to, czy dane miejsce może zostać uznane za siedzibę przedsiębiorstwa lub miejsce prowadzenia działalności gospodarczej wpisanej do CEIDG. Każdorazowo przesądza o tym treść zawartej umowy i zgoda właściciela nieruchomości.
Brak zgody na wskazanie siedziby firmy
Czasami zdarzają się sytuacje, w których najemca lub dzierżawca decyduje się na umieszczenie siedziby swojej działalności w najętej lub dzierżawionej nieruchomości bez zgody lub wiedzy jej właściciela. Jeśli takie działanie wyjdzie na jaw, właściciel ma prawo domagać się wykreślenia adresu jego nieruchomości z KRS lub CEIDG. Dodatkowo możemy uznać, że w takim przypadku pojawia się prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy, a nawet obciążenia najemcy lub dzierżawcy odszkodowaniem.
Podanie siedziby firmy wbrew wiedzy i woli właściciela danej nieruchomości może wiązać się także z odpowiedzialnością karną przedsiębiorcy. Stanowi o tym chociażby art. 587 Kodeksu spółek handlowych, zgodnie z którym, kto przy wykonywaniu obowiązków wymienionych w tytule III i IV ogłasza dane nieprawdziwe albo przedstawia je organom spółki, władzom państwowym lub osobie powołanej do rewizji – podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. Jeżeli sprawca działa nieumyślnie – podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Odpowiedzialność karna sprawców może powstać niezależnie od szkody po stronie prawowitego właściciela nieruchomości, która bezprawnie została wpisana jako siedziba przedsiębiorstwa. Nie bierze się tutaj pod uwagę nawet ewentualnej szkody lub zagrożenia jej powstania po którejkolwiek ze stron umowy najmu lub dzierżawy. Co ważne, odpowiedzialność karna może dotknąć również innych osób poza samym przedsiębiorcą, tj. osób, które przyczyniły się do jej utworzenia i podpisały statut, przewodniczącego walnego zgromadzenia, a nawet notariusza, który sporządził fałszywy protokół walnego zgromadzenia spółki.
Podsumowanie
Wynajmowana lub wydzierżawiana nieruchomość może być siedzibą przedsiębiorstwa wpisanego do KRS albo miejscem wykonywania działalności wpisanej do CEIDG. Wymaga to jednak pełnej i świadomej zgody właściciela nieruchomości, najlepiej wyrażonej na piśmie w treści podpisanej umowy. Zgoda taka może zostać cofnięta w późniejszym czasie, choć wymaga to z reguły sporządzenia aneksu do istniejącej umowy. Wpisanie nieruchomości jako siedziby firmy bez zgody lub wiedzy jej właściciela rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą i karną po stronie sprawcy i osób mu w tym pomagających.
