Zasiedzenie udziału w nieruchomości to proces, który pozwala na uregulowanie stanu prawnego w sytuacji, gdy jeden ze współwłaścicieli przestaje interesować się swoim majątkiem. Choć mechanizm ten służy ochronie bezpieczeństwa obrotu i porządkowaniu relacji między właścicielami, wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu ustawowych wymogów. Przed podjęciem kroków prawnych warto dokładnie przeanalizować nie tylko przesłanki nabycia własności, ale również koszty sądowe, opłaty oraz podatki, z jakimi wiąże się zasiedzenie udziału w nieruchomości.
Zasiedzenie udziału w nieruchomości – czy jest możliwe?
Na początek wyjaśnijmy, o co dokładnie chodzi z zasiedzeniem. Podstawę prawną znajdziemy w art. 172 Ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (dalej: kc). Zgodnie z tym przepisem posiadacz samoistny nieruchomości nabywa jej własność po upływie 20 lat, jeżeli pozostawał w dobrej wierze, albo po 30 latach, gdy posiadał nieruchomość w złej wierze. W przypadku ruchomości termin wynosi 3 lata i możliwe jest zasiedzenie wyłącznie w dobrej wierze. Poniżej będziemy jednak odnosić się do nieruchomości, gdyż to jest główny aspekt tego artykułu
Posiadanie samoistne oznacza władanie rzeczą jak właściciel, czyli z zamiarem wykonywania prawa własności dla siebie, a nie innej osoby. W praktyce oznacza to, że korzysta z nieruchomości na własny rachunek, wyłącza z jej użytkowania inne osoby, pobiera z niej pożytki i dochody oraz traktuje ją jako swoją, mając zamiar swobodnie nią rozporządzać. O tym, czy posiadanie ma charakter samoistny, decydują przede wszystkim okoliczności widoczne dla otoczenia. Sąd rozpoznający przedmiotową sprawę ocenia, czy zachowanie posiadacza świadczy o tym, że wykonuje on pełne władztwo nad rzeczą we własnym imieniu. Za takie przejawy mogą zostać uznane m.in. ogrodzenie działki, jej zabudowanie, dokonanie nasadzeń, finansowanie remontów lub modernizacji budynków czy podejmowanie innych działań charakterystycznych dla właściciela.
Warto wskazać dodatkowo, że na mocy art. 176 kc możliwe jest doliczenie do czasu posiadania obecnego posiadacza czasu posiadania jego poprzednika. Przepis ten ma zastosowanie również do spadkobierców poprzedniego posiadacza.
Jakie koszty generuje zasiedzenie udziału w nieruchomości?
Zasiedzenie udziału w nieruchomości jest jak najbardziej możliwe, nie jest to jednak tak proste jak przy „klasycznym” zasiedzeniu. Sam fakt korzystania z nieruchomości czy ponoszenia kosztów jej utrzymania nie oznacza jeszcze, że współwłaściciel może nabyć przez zasiedzenie udziały pozostałych współwłaścicieli.
Współposiadanie przez samoistnych posiadaczy nieruchomości zabudowanej może polegać na korzystaniu z określonych pomieszczeń oraz przyległego terenu, co prowadzi do nabycia udziałów w tej nieruchomości. Domniemywa się przy tym, że udziały współwłaścicieli są równe, chyba że z okoliczności sprawy wynika co innego. Trzeba zauważyć, że jeśli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletności.
Chcąc bardziej szczegółowo scharakteryzować zasiedzenie udziału w nieruchomości, warto posiłkować się najnowszym orzecznictwem Sądu Najwyższego. W wyroku z 8 maja 2026 roku (sygn. akt: 328/26) sąd wskazał, że prawa współwłasności cechuje jedność przedmiotu własności, wielość podmiotów i niepodzielność samego prawa. Samo zaś posiadanie i korzystanie z rzeczy przez jej współwłaściciela może się kształtować w różny sposób. Może to być bezpośrednie i wspólne posiadanie całej rzeczy i korzystanie z niej, wyłączne posiadanie wydzielonej części rzeczy i korzystanie z niej, pośrednie posiadanie całej rzeczy i korzystanie z niej przez pobieranie pożytków cywilnych. Jeżeli sposób posiadania rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli nie jest określony umową ani orzeczeniem sądu, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony – z uwagi na treść art. 206 kc – do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Surowe wymagania wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego są uzasadnione koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa stosunków prawnych i ochrony własności. Sąd Najwyższy podkreślił, że współwłaściciel staje się samoistnym posiadaczem udziału we współwłasności nieruchomości o charakterze prowadzącym do zasiedzenia dopiero wtedy, gdy nastąpi jawna dla otoczenia i pozostałych współwłaścicieli zmiana kwalifikacji posiadania. Musi wynikać z niej, że współwłaściciel posiadający rzecz rozszerzył zakres swojego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia z art. 206 kc. Ustalenie istnienia i treści zamiaru władania rzeczą dla siebie, z wszystkimi odcieniami woli, wymaga uwzględnienia nie tylko zewnętrznych, zamanifestowanych przejawów posiadania, lecz również dalszych faktów, chociażby takich jak wypowiedzi posiadacza wobec otoczenia, czy wystąpienia wobec organów.
W sprawie o zasiedzenie udziału we współwłasności uzewnętrznienie tej zmiany musi nastąpić wobec innych współwłaścicieli, gdyż skutkiem zmiany woli, a więc elementu subiektywnego, może być utrata praw przez pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji o posiadaniu samoistnym współwłaściciela nieruchomości nie przesądza sam fakt samodzielnego wykonywania uprawnień i ponoszenia ciężarów związanych z korzystaniem z nieruchomości, a nawet pokrywania przez niego kosztów remontów i modernizacji.
Sąd Najwyższy wskazał również, że ciężar udowodnienia zmiany charakteru posiadania spoczywa na współwłaścicielu domagającym się zasiedzenia. W takich sprawach nie działa domniemanie samoistności posiadania.
Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie
Jeżeli współwłaściciel spełnia przesłanki omówione powyżej, może zacząć zastanawiać się, ile go to będzie kosztowało. Temat wydatków należy zacząć od opłaty sądowej od wniosku – gdyż jest to pierwszy i podstawowy koszt w tego typu sprawach.
Jak czytamy w art. 40 Ustawy z 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: opłatę stałą w kwocie 2000 złotych pobiera się od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.
Co istotne, opłata ta ma charakter stały i nie zależy od wartości nieruchomości ani wartości udziału, którego dotyczy postępowanie. Dotyczy to zarówno zasiedzenia całej nieruchomości, jak i jedynie udziału we współwłasności.
Koszty opinii biegłych i dokumentów
Opłata od wniosku nie wyczerpuje wszystkich wydatków. Tych może być naprawdę sporo, chociażby mogą to być koszty oznaczenia nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie i Monitorze Sądowym i Gospodarczym, wynagrodzenie biegłego geodety, koszty doręczenia pisma przez komornika czy też opłata od wniosku o wpis w księdze wieczystej. Nie są to jednak stałe wydatki i nie dotyczą każdego postępowania o zasiedzenie udziału w nieruchomości. Konieczność poniesienia niektórych z nich wynika z okoliczności konkretnej sprawy.
Jeżeli zachodzi potrzeba ustalenia przebiegu granic, sposobu korzystania z nieruchomości albo wartości udziału, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego geodety lub rzeczoznawcy majątkowego (sąd powołuje biegłego wyłącznie na wniosek). Powołując biegłego, sąd zobowiązuje wnioskodawcę do wpłacenia zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego. Jego ostateczne honorarium zależy od wielu czynników, a w szczególności od skomplikowania sprawy i czasu poświęconego na wykonanie zlecenia. Najczęściej wynagrodzenie biegłego wynosi od 2 do 3 tysięcy złotych.
Dodatkowe koszty mogą być związane z koniecznością pozyskania niezbędnej dokumentacji, takiej jak:
- mapy geodezyjne;
- odpisy ksiąg wieczystych;
- inne dokumenty archiwalne dotyczące nieruchomości.
Koszty profesjonalnego pełnomocnika
Udział adwokata lub radcy prawnego nie jest obowiązkowy, jednakże z uwagi na fakt, że sprawy o zasiedzenie należą do jednych z najbardziej skomplikowanych postępowań cywilnych, zatrudnienie profesjonalnego pełnomocnika będzie bardzo pomocne.
Ile będzie to kosztowało? To zależy, głównie od stopnia trudności sprawy, liczby uczestników czy konieczności przeprowadzenia rozbudowanego postępowania dowodowego. Wynagrodzenie pełnomocnika może wynosić od dwóch do nawet kilkunastu tysięcy złotych.
Z aktualnego orzecznictwa można wyczytać, że sądy zasądzają zwrot kosztów zastępstwa procesowego w wysokości od około 1,5 do 4 tys. zł, chociaż w bardziej złożonych sprawach kwoty te bywają wyższe. Należy jednak brać pod uwagę, że sądy rzadko kiedy w tej kwestii biorą pod uwagę realne rynkowe wartości.
Do omawianych kosztów trzeba również doliczyć opłatę skarbową od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł.
Zasiedzenie udziału w nieruchomości – czy trzeba zapłacić podatek?
Nie powinno dziwić, że również zasiedzenie zostało obłożone podatkiem. Nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 3 Ustawy z 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn: podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem zasiedzenia.
Wysokość podatku wyznacza art. 15 ust. 2 ustawy i wynosi on 7% podstawy opodatkowania. Jest to stawka stała, nie ma bowiem zastosowania zasada pokrewieństwa pomiędzy stronami, tak jak ma to miejsce przy darowiźnie i spadku.
Z kolei jak czytamy w art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje dopiero z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.
Jak obliczyć podstawę opodatkowania?
Podatek wynosi 7% podstawy opodatkowania. Nie chodzi tu zatem o 7% od wartości nieruchomości. Podstawą jest bowiem wartość nabytego prawa pomniejszona o przewidziane ustawą wyłączenia.
W art. 7 ust. 4 ustawy wprost wskazano, że przy nabyciu w drodze zasiedzenia wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. Co więcej, zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 8 ustawy: zwalnia się od podatku nabycie własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości – do wysokości udziału we współwłasności.
Przykład 1.
Pan Jan jest współwłaścicielem nieruchomości w udziale ½. Wartość całej działki to 100 tys. zł. Po zakończeniu postępowania sądowego zasiedział drugą połowę udziału (należącą wcześniej do innego współwłaściciela), stając się jedynym właścicielem całej nieruchomości. Jaka będzie podstawa opodatkowania i ile wyniesie podatek od zasiedzenia, który musi zapłacić pan Jan?
W takiej sytuacji podstawą opodatkowania jest wyłącznie wartość nabytego przez zasiedzenie udziału, a nie całej nieruchomości. Jeżeli wartość całej działki wynosi 100 tys. zł, to wartość zasiedzianego udziału wynosi 50 tys. zł. Jeżeli nie występują wyłączenia z podstawy opodatkowania (np. z tytułu nakładów poniesionych przez pana Jana na nieruchomość), podatek od zasiedzenia wyniesie 7% z 50 tys. zł, czyli 3,5 tys. zł.
