Poradnik Przedsiębiorcy

Wzór Umowa dzierżawy z omówieniem

Umowa dzierżawy regulowana jest przez Kodeks cywilny. Odnoszą się do niej przepisy art. 693-709 oraz regulacje dotyczące najmu.

Istotą zawarcia umowy dzierżawy jest zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony. W zamian za to dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu ustalony czynsz. Dzierżawie można poddać również przedsiębiorstwo i gospodarstwo rolne. Co istotne, wydzierżawiający nie musi być właścicielem przedmiotu umowy, ale powinien mieć prawo do dysponowania przedmiotem dzierżawy umożliwiające mu realizację uprawnień wydzierżawiającego (brak takich uprawnień może wpłynąć na niemożliwość realizacji umowy, np. kiedy właściciel nie wyrazi zgody na wydanie przedmiotu dzierżawy - w interesie dzierżawcy powinno być sprawdzenie, czy wydzierżawiający posiada uprawnienia).

Umowa dzierżawy jest odpłatna. Jej przedmiotem mogą być tylko takie rzeczy lub prawa, których charakter pozwala na pobieranie z nich pożytków.

Umowa dzierżawy a umowa najmu

Umowę dzierżawy od umowy najmu odróżnia przede wszystkim zakres przedmiotowy. W przypadku dzierżawy mamy możliwość pobierania pożytków z przedmiotu dzierżawy. Tak więc przedmiotem tej umowy mogą być nie tylko ruchomości lub nieruchomości, ale i prawa, jeżeli umożliwiają pobieranie pożytków. W przypadku umowy najmu przedmiotem są wyłącznie ruchomości i nieruchomości bez możliwości pobierania z nich pożytków przez najemcę.

Dzierżawca więc ma prawo do używania rzeczy lub prawa w celu uzyskiwania korzyści, natomiast najemca ograniczony jest wyłącznie do używania rzeczy.

Forma zawarcia umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy jest umową konsensualną. Innymi słowy, wywołuje skutki poprzez złożenie zgodnych oświadczeń woli stron. Przepisy nie definiują, w jakiej formie należy zawrzeć umowę dzierżawy, w związku z czym wybór formy zależy od stron.

Wobec powyższej reguły istnieją jednak dwa wyjątki. Pierwszym z nich jest dzierżawa przedsiębiorstwa. Wówczas umowa powinna zachować formę pisemną z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 75(1) k.c.). Niezachowanie tej formy powoduje, że umowa dzierżawy jest nieważna. Drugim wyjątkiem jest dzierżawa nieruchomości (stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, art. 660 k.c.). Jeżeli ma trwać przez okres dłuższy niż 1 rok, umowa dzierżawy powinna zostać sporządzona na piśmie. Jeśli strony zawrą tę umowę w innej formie (np. ustnej), uznaje się, że dzierżawa została zawarta na czas nieoznaczony.

Umowa dzierżawy - obowiązki dzierżawcy

W myśl przepisów Kodeksu cywilnego dzierżawca zobowiązany jest korzystać z przyznanego mu prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Oznacza to, że powinien podejmować wszelkie działania w związku z właściwym używaniem danej rzeczy lub prawa. Np. dzierżawiąc grunt rolny, powinien odpowiednio go nawadniać i nawozić, aby zachować jego użyteczność.

Co więcej, dzierżawca powinien dokonywać wszelkich napraw, które pozwolą na zachowanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Jednocześnie nie ma on uprawnień do dokonywania trwałych modyfikacji przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego - w pierwszej kolejności powinien więc uzyskać jego akceptację.

Umowa dzierżawy - jakie elementy powinna zawierać?

Umowa dzierżawy przede wszystkim powinna zaznaczać 2 następujące elementy:

  1. zobowiązanie wydzierżawiającego do oddania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy do używania i pobierania pożytków;
  2. obowiązek dzierżawcy do uiszczania umówionego czynszu dzierżawy.

Ponadto umowa dzierżawy powinna zawierać:

  • strony umowy - Wydzierżawiający i Dzierżawca, osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym ustawa przyznaje zdolność prawną;
  • przedmiot umowy - precyzyjnie opisany;
  • termin zapłaty czynszu - płatny z dołu lub z góry, miesięcznie, półrocznie lub raz na kwartał. Jeżeli umowa dzierżawy nie będzie określała terminu zapłaty czynszu, dzierżawca będzie zobowiązany do uiszczania określonej kwoty z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym. Jeśli brak jest takiego terminu, czynsz płacony jest półrocznie z dołu;
  • czas trwania umowy - oznaczony lub nieoznaczony;
  • termin, w którym przedmiot dzierżawy zostanie wydany Dzierżawcy - jeżeli nie zostanie określony w umowie przez strony, przedmiot należy wydać niezwłocznie po zawiązaniu umowy.
  • podpisy obu stron.

Do pobrania:

pdf
Asia - WZÓR-Umowa dzierżawy - wzór z omówieniem (1).pdf druk do ręcznego wypełnienia
docx
Asia - WZÓR-Umowa dzierżawy - wzór z omówieniem (1).docx edytowanie, wydrukowanie, zapisywanie