Umowy o roboty budowlane mają najczęściej długotrwały i złożony charakter. Jednocześnie niosą ze sobą ryzyko wystąpienia okoliczności, które mogą uniemożliwić lub znacząco utrudnić kontynuowanie realizacji całości przedmiotu umowy. Czy w takich sytuacjach możliwe jest częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane? Czy strony są jednak związane kontraktem, aż do jego wykonania w całości?
Umowne prawo odstąpienia
Umowne prawo odstąpienia zostało uregulowane w art. 395 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonuje się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Za świadczone usługi oraz za korzystanie z rzeczy należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.
Mimo że polskie prawo cywilne nie zawiera wprost przepisów regulujących częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane, to jednak taka możliwość jest powszechnie akceptowana zarówno w doktrynie, jak i orzecznictwie. W tym zakresie odpowiednie zastosowanie znajdą ogólne zasady prawa zobowiązań oraz przepisy dotyczące umowy o dzieło.
Częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest jednostronnym oświadczeniem woli jednej ze stron stosunku umownego. Skutkiem takiego działania jest wygaśnięcie umowy w zakresie ściśle określonej, niewykonanej lub wadliwie wykonanej części robót. W przeciwieństwie do całkowitego odstąpienia, które prowadzi do całkowitego zakończenia stosunku umownego i konieczności zwrotu wzajemnych świadczeń, częściowe odstąpienie zachowuje umowę w mocy w odniesieniu do pozostałych, prawidłowo zrealizowanych lub wciąż wykonywanych części.
Wyrok SN z 24 maja 2024 roku (sygn. akt II CSKP 1252/22)
W sytuacji, gdy odstąpienie od umowy odnosi się jedynie do tej jej części, która nie została wykonana, powodowi należne jest ustalone w umowie wynagrodzenie za roboty wykonane. Także żądanie zapłaty wynagrodzenia ryczałtowego jest każdorazowo uzależnione od wykonania robót określonych w umowie i w przypadku niewykonania przez wykonawcę wszystkich robót, za które w umowie zostało przewidziane wynagrodzenie ryczałtowe, podlega ono proporcjonalnemu obniżeniu, stosownie do zakresu niewykonanej części, co nie przekreśla ryczałtowego charakteru tego wynagrodzenia. Jeżeli zatem wolą stron było, by za wykonanie robót powód otrzymał wynagrodzenie ryczałtowe, a odstąpienie od umowy, do którego doszło z przyczyn obciążających pozwanego, wywoływało skutki ex nunc, to powód ma prawo do uzyskania wynagrodzenia ryczałtowego za roboty budowlane, w takiej proporcji, w jakiej je wykonał. Jeżeli przedmiot zamówienia został wykonany w całości, po stronie powoda powstało zatem prawo do żądania całego uzgodnionego przez strony wynagrodzenia ryczałtowego. Jeżeli roboty nie zostały wykonane w całości, lecz w części, to wynagrodzenie należne wykonawcy powinno być określone proporcjonalnie do wykonania. Jedynie w przypadku, gdyby doszło do odstąpienia od umowy w całości ze skutkiem ex tunc, nie wywierałaby ona skutków prawnych i jej ustalenia nie mogłyby być podstawą do określenia wysokości należnego wykonawcy świadczenia, a zgodnie z art. 494 kc (przy umownym prawie odstąpienia art. 395 § 2 kc) strony powinny zwrócić sobie to, co uzyskały na podstawie umowy. W przypadku, gdy zwrot świadczenia wykonawcy nie jest możliwy w naturze, powinien on uzyskać jego równowartość obliczoną według cen rynkowych, co sprowadza się do wyliczenia kosztorysowej wartości wykonanych przez niego robót.
Kiedy można częściowo odstąpić od umowy o roboty budowalne?
Mimo że częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest prawnie dopuszczalne, to jednak z takiego uprawnienia można korzystać, gdy spełnione zostaną odpowiednie warunki. Możliwość częściowego odstąpienia od umowy pojawia się najczęściej w następujących sytuacjach:
- wady w wykonaniu części robót – zamawiający może odstąpić od umowy w zakresie tej wadliwej części, gdy wykonawca realizuje jedynie część robót budowlanych w sposób wadliwy lub sprzeczny z projektem, a poprawa tych wad jest niemożliwa lub ekonomicznie nieuzasadniona;
- zwłoka w wykonaniu części robót – zamawiający może częściowo odstąpić od umowy, gdy wykonawca popada w zwłokę z wykonaniem określonego etapu robót, a opóźnienie to jest na tyle znaczące, że dalsze kontynuowanie umowy w odniesieniu do tego etapu jest niecelowe lub niemożliwe w ustalonym terminie;
- brak współdziałania ze strony zamawiającego – w niektórych przypadkach, to zamawiający może być odpowiedzialny za brak możliwości kontynuowania części robót (np. nie dostarczając na czas niezbędnych pozwoleń czy dokumentacji dla konkretnego etapu). Wówczas wykonawca, po bezskutecznym wezwaniu do współdziałania, może częściowo odstąpić od umowy;
- zapisy umowne – najlepszym rozwiązaniem jest precyzyjne uregulowanie w umowie o roboty budowlane warunków i skutków częściowego odstąpienia. Strony mogą szczegółowo określić, w jakich sytuacjach, w jakim zakresie i na jakich zasadach będzie możliwe odstąpienie od części umowy.
Przykład 1.
Wykonawca wybudował fundamenty i ściany parteru budynku niezgodnie z projektem, używając nieprawidłowego betonu i stali zbrojeniowej, ale pozostałe elementy konstrukcyjne, które miały być wykonane później, nie zostały jeszcze rozpoczęte. Czy zamawiający może odstąpić od tej umowy?
Tak, choć odstąpienie powinno dotyczyć części umowy w zakresie wadliwie wykonanych fundamentów i ścian parteru, pozostawiając umowę w mocy co do reszty obiektu.
Przykład 2.
Umowa przewidywała budowę trzech identycznych segmentów szeregowca. Wykonawca zakończył terminowo budowę dwóch segmentów, ale w przypadku trzeciego doszło do znacznego opóźnienia z winy wykonawcy, uniemożliwiającego oddanie go do użytku w założonym terminie. Czy zamawiający może odstąpić od tej umowy?
Tak, ale tylko częściowo, tj. w zakresie trzeciego segmentu, rozliczając się z wykonawcą za dwa pozostałe segmenty, które zostały wykonane terminowo.
Przykład 3.
Wykonawca miał wybudować kompleks sportowy składający się z boiska piłkarskiego i basenu. Zakończył budowę boiska, ale zamawiający nie dostarczył dokumentacji projektowej dla basenu, co uniemożliwiło rozpoczęcie prac. Czy wykonawca może odstąpić od tej umowy?
Tak, ale tylko częściowo, tj. w zakresie budowy basenu.
Skutki częściowego odstąpienia od umowy o roboty budowlane
Skutki częściowego odstąpienia od umowy o roboty budowlane są zbliżone do skutków całkowitego odstąpienia – z tą jednak różnica, że ograniczają się one co do części, której oświadczenie o odstąpieniu dotyczy. Częściowe odstąpienie od umowy powoduje, że przestaje ona wiązać strony w zakresie, w jakim nastąpiło częściowe odstąpienie. Umowa pozostaje jednak w mocy w pozostałym zakresie, a strony są zobowiązane do jej dalszej realizacji. Po dokonaniu skutecznego odstąpienia kontrahenci powinni zwrócić sobie wzajemne świadczenia, o ile zostały one już spełnione w części, od której odstąpiono. W praktyce oznacza to zazwyczaj rozliczenie wykonanych robót oraz zwrot ewentualnych zaliczek. Strona, która odstąpiła od umowy z powodu zawinionego działania lub zaniechania drugiej strony, może żądać naprawienia szkody poniesionej w wyniku częściowego niewykonania umowy.
Procedura częściowego odstąpienia powinna być zbliżona do procedury całkowitego odstąpienia i obejmować następujące kroki:
- analiza podstaw, tj. ustalenie, czy istnieją podstawy prawne lub umowne do częściowego odstąpienia;
- wezwanie do usunięcia wad lub zakończenia zwłoki w wyznaczonym, odpowiednim terminie;
- złożenie oświadczenia o częściowym odstąpieniu. Oświadczenie to powinno być złożone na piśmie i precyzyjnie określać, od jakiej części umowy się odstępuje. Musi być jasno sformułowane i nie pozostawiać wątpliwości co do woli strony odstępującej;
- rozliczenie stron co do dotychczasowych świadczeń w odniesieniu do części, od której odstąpiono;
- dalsza realizacja umowy (w pozostałym zakresie) – strony kontynuują wykonywanie umowy w zakresie, w którym nie nastąpiło odstąpienie.
Częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane - podsumowanie
Częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest elastycznym narzędziem prawnym, które pozwala na racjonalne rozwiązanie problemów powstających w trakcie realizacji skomplikowanych projektów budowlanych. Choć Kodeks cywilny nie reguluje go wprost, możliwość taka jest szeroko akceptowana w praktyce. Kluczowe jest jednak precyzyjne określenie podstawy odstąpienia, zakresu, w jakim ma ono nastąpić oraz skutków prawnych dla obu stron. Aby uniknąć sporów, zaleca się szczegółowe uregulowanie kwestii częściowego odstąpienia w samej umowie o roboty budowlane, co zapewni większą pewność prawną i przewidywalność wzajemnych praw i obowiązków. Częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania w całości, ponieważ w pozostałej części umowa musi być nadal realizowana.
