Przedsiębiorcy w toku prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystują różnorodne środki trwałe. Jednym z nich są nieruchomości. Transakcja sprzedaży całej nieruchomości w ramach firmy nie wzbudza większych wątpliwości. Jednak jeśli będziemy wzorować się na przepisach Kodeksu cywilnego, możliwa jest również transakcja polegająca na sprzedaży udziału w nieruchomości. Jakie skutki w świetle podatku wywołuje sprzedaż udziału w nieruchomości, przedstawiamy w poniższym artykule.
Sprzedaż udziału w nieruchomości na gruncie podatku dochodowego
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podlega odpłatna sprzedaż nieruchomości, ich części oraz udziału w tych nieruchomościach. Zatem mając na myśli sprzedaż udziału w nieruchomości stosować należy przepisy ogólne. Regulacje ustawowe wskazują, że w przypadku dokonywania sprzedaży udziału w nieruchomości będącej składnikiem majątku firmy, taki dochód należy uznać za przychód pochodzący ze źródła jakim jest działalność gospodarcza.
Do przychodów z działalności gospodarczej zalicza się przychody uzyskane ze sprzedaży udziałów w nieruchomości, które były wykorzystywane w tej działalności i to niezależnie od tego, czy podatnik podjął decyzję o ich amortyzacji, czy z tego zrezygnował i nie wprowadził takich nieruchomości do ewidencji środków trwałych. Wystarczającą przesłanką jest wykorzystywanie takiej nieruchomości do działalności gospodarczej.
Przykład 1.
Podatnik posiadał udział w nieruchomości gruntowej, wprowadził ten udział do swojej firmy, nie wpisał go do ewidencji środków trwałych i nie dokonywał od niego odpisów amortyzacyjnych. Po dwóch latach postanowił ten udział sprzedać. Mimo powyższego, taka sprzedaż będzie uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej.
Trzeba także pamiętać, że inne zasady przewidziano dla dokonywania sprzedaży udziału w nieruchomościach o charakterze mieszkalnym. Jak wskazują przepisy ustawy, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Powyższe powoduje, że w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości mającej charakter mieszkalny i wykorzystywanej w działalności gospodarczej znajdą zastosowanie przepisy o sprzedaży prywatnej. W ślad za tymi przepisami, nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego sprzedaż dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Przykład 2.
Podatnik nabył 27 września 2011 r. udział w nieruchomości mieszkalnej, który wykorzystywał na potrzeby działalności gospodarczej. Udział ten sprzedał 13 stycznia 2017 r. Z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, upłynęło 5 lat (dokładnie 31 grudnia 2016 r.), sprzedaż w 2017 r. nie spowoduje powstania dochodu w ramach działalności gospodarczej podatnika.
Sprzedaż udziału na gruncie podatku od towarów i usług
Dużo bardziej skomplikowaną kwestią jest rozważenie, jak należy zakwalifikować sprzedaż udziału w nieruchomości na gruncie podatku VAT. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż sprzedaż całej nieruchomości stanowi dostawę towarów. Co ciekawe, zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych oraz sądów, sprzedaż udziału w nieruchomości należy uznać za świadczenie usług.
Sięgając do definicji świadczenia usług przedstawionej w ustawie o podatku od towarów i usług, możemy przeczytać, że poprzez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej.
Stanowisko doktryny jest takie, że gdy mamy do czynienia z sytuacją współwłasności, to każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości. Udział we współwłasności jest prawem majątkowym, które należy wyłącznie do współwłaściciela i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do fizycznie określonej części rzeczy, bowiem istotą współwłasności jest niepodzielność prawa własności do rzeczy. Rozporządzenie udziałem w nieruchomości obejmuje czynność przeniesienia tego udziału, a nie rzeczy. W momencie dokonania zbycia udziału w nieruchomości nie dochodzi do dostawy towaru, ponieważ nie ma miejsca przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Przedmiotem zbycia w takim przypadku jest prawo majątkowe, w postaci udziału w nieruchomości, a nie rzecz.
Przykład 3.
Podatnik dokonał sprzedaży nieruchomości na rzecz innego kontrahenta. Taką czynność uznać należy za odpłatną dostawę towarów.
Przykład 4.
Podatnik dokonał sprzedaży udziału w nieruchomości na rzecz innego kontrahenta. Taką czynność należy zakwalifikować jako odpłatne świadczenie usług.
