Wynajem nieruchomości za symboliczną złotówkę – skutki prawne i podatkowe

Umowa najmu nieruchomości ze swej istoty jest umową odpłatną, choć przepisy nie wskazują żadnej minimalnej kwoty odpłatności. W związku z tym warto zastanowić się, jakie skutki podatkowe wywołuje wynajem nieruchomości za symboliczną złotówkę. Problematykę tę przeanalizujemy zarówno z punktu widzenia wynajmującego, jak i najemcy.

Wynajem nieruchomości za symboliczną złotówkę a przychód wynajmującego

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT źródłem przychodu osoby fizycznej jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy PIT do opodatkowania tego rodzaju przychodu zastosowanie ma ryczałt od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5% (12,5%, jeżeli przychód w trakcie roku przekroczy kwotę 100 000 zł).

Jak wynika z treści art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. 

Należy zwrócić uwagę, że powyższy przepis odnosi się do faktycznie otrzymanych przychodów, a nie do przychodów należnych czy też hipotetycznych. W tym przypadku nie ma też znaczenia to, czy kwota przychodu odpowiada porównywalnym wartościom rynkowym. Żaden przepis dotyczący przychodów z najmu prywatnego nie odnosi się do rynkowego poziomu cen stosowanych w stosunkach podobnych.

Przykład 1.

Pan Adam będący właścicielem nieruchomości postanowił wynająć mieszkanie swojemu dobremu znajomemu. Z grzeczności ustalił, że będzie pobierał symboliczny czynsz miesięczny w kwocie 1 zł. Czy organ podatkowy może ustalić przychód pana Adam z tytułu najmu nieruchomości na poziomie porównywalnych cen rynkowych?

Przychodem Pana Adama będzie kwota faktycznie otrzymana, a zatem roczna kwota przychodu wynosić będzie 12 zł. Od kwoty przychodu pan Adam zapłaci podatek w wysokości 1 zł (8,5% × 12 zł).

Wynajem nieruchomości za symboliczną złotówkę a sytuacja najemcy

Biorąc pod uwagę sytuację podatkową najemcy, należy zwrócić uwagę na funkcjonującą na gruncie podatku PIT instytucję przychodu z nieodpłatnych świadczeń.

Otóż zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy PIT przychodem podatkowym są nie tylko otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne, lecz także wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. 

Za przychód należy zatem uznać każdą formę przysporzenia majątkowego – zarówno formę pieniężną, jak i niepieniężną, w tym nieodpłatne świadczenia otrzymane przez podatnika. Pod pojęciem przychodu należy rozumieć każde działanie lub zaniechanie na rzecz innej osoby oraz wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne przysporzenie majątku innej osobie, mające konkretny wymiar finansowy. 

Jak wynika z treści art. 11 ust. 2a ustawy PIT, wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

1. jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia – według cen stosowanych wobec innych odbiorców;
2. jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione – według cen zakupu;
3. jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;
4. w pozostałych przypadkach – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy bądź praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

W myśl natomiast art. 11 ust. 2b ww. ustawy, jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w ust. 2 lub 2a, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Mając powyższe na uwadze, z punktu widzenia najemcy pojawi się przychód z częściowo odpłatnych świadczeń. Taki przychód jest zaliczany do przychodów z innych źródeł (art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy PIT) i podlega opodatkowaniu według skali podatkowej w zeznaniu rocznym PIT-36 z terminem płatności do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Przykład 2.

Pan Artur wynajął od swojego dobrego kolegi mieszkanie za symboliczny czynsz w kwocie 1 zł miesięcznie. Porównywalne ceny czynszu w podobnych nieruchomościach to 1600 zł. Jakie skutki podatkowe mogą wystąpić u pana Artura?

Organ podatkowy może uznać, że u pana Artura wystąpił w roku podatkowym przychód z częściowo odpłatnych świadczeń, którego wartość wynosi 19 188 zł (1599 zł × 12). 

W tym miejscu warto zaznaczyć, że przychód z tytułu częściowo odpłatnych świadczeń powstanie na analogicznych zasadach u najemcy, który prowadzi działalność gospodarczą. W takim przypadku powstaje bowiem przychód, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 8 ustawy PIT, i podlega opodatkowaniu według wybranej formy opodatkowania.

Problem związany z powstaniem przychodu z tytułu częściowo odpłatnych świadczeń nie pojawia się w przypadku umów zawieranych pomiędzy członkami rodziny. Wskażmy bowiem, ze zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy PIT zwalnia się od podatku wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń obliczoną zgodnie z art. 11 ust. 2–2b, otrzymanych od osób zaliczonych do I i II grupy podatkowej w rozumieniu przepisów o podatku od spadków i darowizn, tj.:

• do grupy I – obejmuje małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
• do grupy II – obejmuje zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.

Mając powyższe na uwadze, wskażmy zatem, że zawierając umowę najmu nieruchomości za symboliczną złotówkę, uwaga powinna być skupiona przede wszystkim z punktu widzenia najemcy. Jeżeli bowiem najemca nie jest osobą bliską wynajmującemu, to po jego stronie pojawi się przychód w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.