Prawo rzeczowe reguluje nie tylko kwestię prawa własności, lecz także innych tzw. ograniczonych praw rzeczowych, do których zaliczamy m.in. służebności. Czym dokładnie jest owa służebność i czy osoba uprawniona z tego tytułu ma prawo do wynajęcia lub użyczenia mieszkania?
Czym jest służebność?
Służebności to ograniczone prawa rzeczowe, które w swojej naturze są słabsze od prawa własności. Dają one mniejszy zakres uprawnień nad daną rzeczą, niż te, które przysługują właścicielowi. Służebności dzielą się na dwie główne kategorie:
- gruntowe – związane z konkretną nieruchomością, np. prawo do przechodu i przejazdu przez nieruchomość innej osoby;
- osobiste – związane z daną osobą, np. prawo do zamieszkiwania w domu należącym do innej osoby, prawo do korzystania z części nieruchomości, prawo do zbierania plonów z cudzego pola.
Uprawniony z tytułu służebności jest określany także mianem służebnika. Dokładna treść przysługujących mu uprawnień zależy od ustaleń poczynionych z osobą, która jest obciążona służebnością. Postanowienia te są najczęściej umieszczane w umowie ustanawiającej daną służebność.
Jedną z popularniejszych służebności w Polsce jest tzw. służebność mieszkania. Zgodnie z treścią art. 301 i 302 Kodeksu cywilnego mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Służebność mieszkania polega w skrócie na możliwości korzystania z mieszkania cudzej osoby zgodnie z poczynionymi ustaleniami. Nie powoduje ona powstania umowy najmu i nie może być z nią utożsamiana. Służebność mieszkania może być przy tym ustanowiona dożywotnio, tj. aż do śmierci służebnika albo na określony czas. Takie prawo może być przy tym zarówno odpłatne, jak i darmowe.
Służebność mieszkania nie obciąża całej nieruchomości, jak to ma miejsce w przypadku służebności gruntowej, ale tylko tę jej część, która wynika z okoliczności danej sprawy.
Wyrok SN z 23 listopada 2018 roku (sygn. akt II CSK 682/17):
Istotną cechą służebności osobistych, różniącą ją od służebności gruntowych, jest ta, że powinna ona przynosić korzyści osobie fizycznej, polegające na zaspokojeniu potrzeb uprawnionego. Do ochrony tego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 kc). Ochrona ta jest skuteczna także przeciwko właścicielowi nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że służebność mieszkania wiąże się z uprawnieniem do władania nieruchomością w oznaczonym zakresie, a zatem może on być pozbawiony tego władztwa, a jego prawo może być w inny sposób naruszone. Odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności umożliwia mu skorzystanie z ochrony przewidzianej w art. 222 w związku z art. 251 kc.
Korzystanie z cudzej nieruchomości w ramach służebności mieszkania posiada obiektywną i wymierną wartość ekonomiczną. Nie ma znaczenia dla określenia takiej jego istoty nieodpłatność ustanowienia służebności mieszkania i brak obowiązku zapłaty za wykonywanie jej ani niezbywalność. Roszczenia związane z ustanowioną służebnością mieszkania mają majątkowy charakter, ponieważ taki charakter ma to ograniczone prawo rzeczowe, a jego realizacja wpływa bezpośrednio na stosunki majątkowe stron.
Służebność a uprawnienia służebnika mieszkania
Jeśli dojdzie do powstania służebności mieszkania, konieczne staje się wpisanie owego prawa do księgi wieczystej danej nieruchomości. Z racji swojego charakteru służebność ta może obciążać nieruchomość lokalową, choć uprawnia służebnika także do korzystania z części wspólnych budynku, w którym znajduje się dane mieszkanie, np. klatki schodowej lub strychu. Służebnik pomimo posiadanych uprawnień nie może być nigdy uznany za pełnoprawnego właściciela, nawet jeśli zamieszkuje z nim jego najbliższa rodzina. W umowie ustanawiającej służebność można oczywiście wskazać bardzo szeroki zakres praw przysługujących służebnikowi, z pozoru identyczny z uprawnieniami właściciela lokalu lub budynku, jednak nigdy nie spowoduje to przejścia prawa własności nieruchomości na służebnika. W praktyce oznacza to, że służebnik nie ma prawa sprzedać zajmowanego mieszkania ani go obciążyć. To samo dotyczy umowy najmu, która może zostać podpisana wyłącznie przez właściciela nieruchomości, a nigdy przez służebnika. Pamiętajmy, że służebnik nie jest najemcą ani wynajmującym, stąd zawarcie takiej umowy nie jest możliwe w jego przypadku. Podobnie będzie w przypadku umowy użyczenia. Mimo że ma ona charakter darmowy, to również nie może być podpisana przez służebnika.
Przykład 1.
Tomaszowi przysługuje służebność mieszkania, które należy do Agaty – jego koleżanki z pracy. Strony zgodnie ustaliły, że mężczyzna może w zasadzie z nim robić, co zechce, ponieważ posiada ona inne nieruchomości. W ramach ustanowionej służebności Tomasz musi jednak płacić Agacie kwotę 600 zł miesięcznie. Służebnik odziedziczył w spadku mieszkanie po swoim ojcu, jednak chciałby wynająć mieszkanie Agaty i w ten sposób uzyskać dodatkowe źródło dochodu. Mężczyzna podpisał umowę najmu z Krystianem i nie poinformował o niej Agaty. Kobieta dowiedziała się o całym zdarzeniu 2 miesiące później i zażądała opuszczenia lokalu przez Krystiana. Najemca stwierdził, że ma ważną umowę najmu i nie spełni żądania kobiety. Czy zawarta umowa najmu jest ważna?
Nie, ponieważ nie została podpisana przez właścicielkę nieruchomości, lecz przez służebnika, który nie ma prawa do zaciągania tego rodzaju zobowiązań. Agata może domagać się, aby Krystian natychmiast opuścił jej mieszkanie.
Przykład 2.
Piotrowi przysługuje służebność mieszkania, które zajmuje razem z małoletnią córką Oliwią. Z obawy o to, że córka może zostać wyrzucona z lokalu przez właściciela, postanowił podpisać z nią umowę użyczenia. Zobowiązanie zostało zakwestionowane przez właściciela. Czy może on żądać, aby Oliwia wyprowadziła się z mieszkania?
Nie, choć nie ma to związku z zawartą umową użyczenia. Służebnik nie ma bowiem prawa do podpisywania tego rodzaju umów, jednak na mocy art. 301 kc może z nim mieszkać małoletnie dziecko. Dopóki więc służebność trwa, to tak długo Piotr może korzystać z zajmowanego mieszkania razem z Oliwią.
Przykład 3.
Marcelina korzysta z mieszkania swojej siostry jako służebnik. Razem z nią mieszkają jej dwie córki – małoletnia Iza oraz dorosła Magda. Siostra Marceliny wielokrotnie prosiła ją, aby Magda wyprowadziła się z mieszkania, ponieważ jest ono zbyt małe dla 3 osób. Poza tym dorosła córka Marceliny jest już samodzielna i może bez przeszkód wynająć sobie własne mieszkanie. Marcelina, chcąc zabezpieczyć swoją córkę przed wyrzuceniem z zajmowanego lokalu, podpisała z Magdą umowę najmu, na mocy której dorosła córka stała się najemcą jednego pokoju w zajmowanej nieruchomości. Czy taka umowa zabezpiecza Magdę, czy właścicielka może nakazać jej opuszczenie lokalu?
Zawarta umowa nie będzie skuteczna, ponieważ Marcelina nie miała prawa jej podpisać jako służebnik. Właścicielka lokalu ma prawo żądać opuszczenia nieruchomości przez Magdę, ponieważ nie chroni jej art. 301 kc – jest dorosłym dzieckiem służebnika. Iza ma prawo zajmować mieszkanie, ponieważ jest jeszcze niepełnoletnia.
Zmiana służebności mieszkania na umowę najmu lub użyczenia
Część służebników obawia się, że wraz z chwilą sprzedaży nieruchomości obciążonej służebnością mieszkania ich prawo do zajmowania lokalu po prostu wygaśnie. Nie jest to prawda, ponieważ omawiana służebność obciąża konkretną nieruchomość bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem. Przejście prawa własności lokalu nie powoduje więc wygaśnięcia służebności mieszkania, niezależnie od tego, czy nastąpiło to wskutek dziedziczenia, umowy darowizny lub umowy sprzedaży.
Służebność mieszkania nie może być jednak odwołana, zwłaszcza gdy została ona ustanowiona dożywotnio. Nie ma również możliwości zamiany jej na umowę najmu lub użyczenia, choćby taki kontrakt również został podpisany na czas nieokreślony albo na czas życia uprawnionego. Art. 303 kc przewiduje jednak pewne wyjście z sytuacji, gdy zachowanie służebnika staje się niewłaściwe i obciążające dla właściciela danej nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.
Podsumowanie
Służebnik uprawniony z tytułu służebności mieszkania nie ma prawa do podpisywania umów najmu lub użyczenia nieruchomości, z której korzysta. Nie jest bowiem właścicielem ani lokalu, który zajmuje, ani budynku, w którym znajduje się dane mieszkanie. Służebność mieszkania nie może zostać odwołana, jednak można żądać jej zamiany na rentę dla służebnika w sytuacji, gdy swoim zachowaniem obciąża właściciela danej nieruchomości.
