Osoby będące właścicielami mieszkań często korzystają z możliwości ich wynajęcia, w celu osiągania co miesiąc stałego zysku w postaci czynszu. Najczęstszymi rodzajami umów najmu mieszkalnego są te na czas określony – w praktyce jest to rok, dwa lata. Niestety lokatorzy, mimo zawartej umowy na czas określony, często chcą rozwiązać ją przed czasem. Artykuł wskaże, czy i kiedy mają taką możliwość, a także – czy wypowiedzenie umowy najmu na czas określony wiąże się z tym, że wynajmujący może żądać czynszu do czasu, do którego miała trwać umowa najmu.
Umowa najmu
Zagadnienie umowy najmu lokalu określone jest w Ustawie – Kodeks cywilny (kc). Poprzez umowę najmu wynajmujący (właściciel mieszkania) zobowiązuje się oddać najemcy (lokatorowi) mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Kluczowymi elementami umowy najmu są zatem:
1)określenie stron – oznaczenie wynajmującego, najemcy;
2)precyzyjne wskazanie mieszkania – adresu, a także liczby pomieszczeń, które są przedmiotem umowy (czasami wynajęciu podlega np. jedynie część mieszkania, a nie całość);
3)kwota czynszu i termin płatności. Czynsz może być oznaczony ryczałtowo – jako jedna kwota, na którą składają się wszystkie opłaty (media, czynsz do spółdzielni mieszkaniowej itd.), lub można ją rozbić, określając wyłącznie czynsz dla wynajmującego, a pozostałe kwoty pozostawić do odrębnych opłat, które będą obciążać najemcę.
Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas określony, jak i na czas nieokreślony. Jeśli jej czas trwania przekracza rok, powinna być zawarta na piśmie. Jeżeli taka forma nie zostanie zachowana, przyjmuje się, że zawarto ją na czas nieoznaczony.
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony i nieoznaczony
Umowy zawarte na czas określony i czas nieoznaczony różnią się w zakresie możliwości ich rozwiązania, zwłaszcza przy korzystaniu z instytucji wypowiedzenia.
Przy umowach najmu zawartych na czas nieoznaczony obowiązują z KC następujące terminy ich wypowiadania:
przy płatności czynszu w odstępach dłuższych niż miesiąc – na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
przy miesięcznym czynszu – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc – okres wypowiedzenia wynosi trzy dni;
gdy najem jest dzienny – obowiązuje jednodniowy okres wypowiedzenia.
Dzikie zachowanie / niszczenie: Lokator mimo pisemnego upomnienia niszczy mieszkanie, używa go niezgodnie z umową lub rażąco zakłóca spokój sąsiadów.
Długi (bardzo ważne warunki formalne): Lokator zalega z opłatami za co najmniej 3 pełne okresy płatności. Właściciel musi najpierw wezwać go na piśmie do zapłaty, dając dodatkowy miesiąc na spłatę całości i uprzedzając o zamiarze wypowiedzenia. Dopiero po bezskutecznym upływie tego miesiąca można wręczyć wypowiedzenie.
Podnajem bez zgody: Lokator podnajął mieszkanie lub oddał je komuś do bezpłatnego używania bez pisemnej zgody właściciela.
Rozbiórka/Remont: Budynek wymaga rozbiórki lub generalnego remontu.
6 miesięcy: Gdy najemca faktycznie nie mieszka w lokalu przez ponad 12 miesięcy.
1 miesiąc (na koniec miesiąca): Gdy lokator ma prawo do innego mieszkania w tej samej lub pobliskiej miejscowości, które spełnia warunki lokalu zamiennego.
6 miesięcy naprzód: Jeśli właściciel zapewnia lokatorowi lokal zamienny (lub lokator ma już prawo do innego, podobnego lokalu).
3 lata naprzód: Jeśli właściciel nie zapewnia lokalu zamiennego, a lokator nie ma gdzie się podziać.
Ważna uwaga: Wypowiedzenie umowy przez właściciela (pod rygorem nieważności) musi być złożone na piśmie i obowiązkowo musi zawierać przyczynę wypowiedzenia.
Wracając do zapisów KC bardziej skomplikowane jest wypowiadanie umów zawartych na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 kc, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Zgodnie z powyższym, umowa zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przed ustalonym czasem jej trwania tylko wtedy, kiedy jest to wprost w niej wskazane.
Brak możliwości wypowiedzenia umowy
Jako pierwszą opcję wskazać można sytuację, kiedy w umowie nie ma żadnej wzmianki o możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę lub wynajmującego. Wówczas strony związane są umową aż do upływu terminu, do którego została zawarta.VAT
Przykład 1.
Marian Kowalski wynajął swoje 2-pokojowe mieszkanie studentom – Oliwierowi Klop i Mariuszowi Potockiemu na okres od 1 października 2024 roku do 30 czerwca 2025 roku. W umowie nie zawarto postanowień o możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Najemcy nie zdali egzaminów w czasie sesji zimowej i w marcu 2026 roku zostali skreśleni z listy studentów. Z uwagi na to, że umowa nie przewidywała możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia, mieszkali w lokalu do 30 czerwca 2025 roku, a następnie umowa uległa rozwiązaniu. Wynajmujący nie zgodził się bowiem na jej rozwiązanie za porozumieniem stron, a próby wypowiedzenia umowy były bezskuteczne.
Możliwość wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron
Najczęściej umowy sporządzane są przez wynajmujących i to oni regulują sposoby ich wypowiedzenia, nierzadko z korzyścią dla siebie, traktując najemcę mniej korzystnie – co nie jest zakazane. Bardzo często umowa najmu zawarta na czas określony może być wypowiedziana jednostronnie przez wynajmującego w określonych wypadkach, z zachowaniem określonego okresu wypowiedzenia.
Przykładowy błędny zapis w postanowieniu umowy:
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia w następujących sytuacjach:
jeżeli najemca zalega z zapłatą czynszu przez okres dwóch miesięcy"
Dlaczego powyższy zapis można uznać za błędny? Mimo że spełnia zasady płynące z kodeksu cywilnego to w przypadku najmu lokalu mieszkalnego ustawa o ochronie praw lokatorów (UOPL ) - wymaga 3 pełnych okresów wraz z pisemnym uprzedzeniem oraz dodatkowym miesiącem. Klauzula umowna wobec lokatora mieszkalnego mogłaby być zatem uznana za nieważną jako mniej korzystna niż ustawa (art. 11 ust. 1 zd. 1 w zw. z bezwzględnie obowiązującym charakterem przepisu);
Możliwość wypowiedzenia umowy przez obie strony
Są także umowy najmu, zawierane na czas określony, w których prawo wypowiedzenia umowy przysługuje obu stronom: wynajmującemu i najemcy. Jest to najkorzystniejsze dla najemcy, który może wypowiedzieć umowę w przypadku znalezienia pracy w innym mieście czy podjęcia decyzji o zmianie mieszkania.
Przykładowe postanowienie w umowie:
Każda ze stron może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca. Wypowiedzenie musi zostać złożone w formie pisemnej.
Należy jednak mieć na uwadze, że każda umowa, bez względu na to, czy zawarta na czas określony, czy nieokreślony, może zostać rozwiązana na mocy porozumienia stron.
Ważne, by było ono zawarte na piśmie, aby w razie wątpliwości udowodnić, że doszło do jej rozwiązania i aby najemca nie mógł mieć roszczenia o udostępnianie mu lokalu.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Jeśli jednak najemca próbuje wypowiedzieć umowę najmu, której, de facto, nie ma prawa wypowiadać, jeżeli już przyjmiemy jego oświadczenie, należy spisać protokół zdawczo-odbiorczy, to znaczy stan lokalu, w jakim go oddano. Warto w takim protokole uczynić wzmiankę o tym, że przekazanie kluczy do mieszkania wynajmującemu nie powoduje wygaśnięcia wzajemnych roszczeń majątkowych i niemajątkowych stron. W ten sposób bezskuteczne oświadczenie o wypowiedzeniu, które składa najemca, jest jedynie przekazaniem kluczy wynajmującemu i samodzielną, suwerenną decyzją o zwrocie kluczy i rezygnacji z możliwości korzystania z lokalu, ale nie z zawartej umowy najmu. Zastrzeżenie o pozostających w mocy roszczeniach niemajątkowych oznacza zatem, że do końca trwania umowy najmu najemca może żądać od wynajmującego wydania mu kluczy. Podpis wynajmującego w sposób bezsprzeczny będzie oznaczał, że udostępni lokal najemcy, jeśli ten wyrazi taką wolę, aż do czasu rozwiązania umowy najmu z upływem czasu, na jaki została zawarta.
Czy można żądać czynszu, jeśli najemca wyprowadził się przed zakończeniem trwania umowy?
Jeżeli najemca oświadczy, że wypowiada umowę najmu zawartą na czas określony (mimo braku takiej możliwości w umowie), oddaje klucze, nie mieszka w lokalu, a do końca umowy zostało, na przykład sześć miesięcy, powinien on płacić umówiony czynsz w określonej kwocie i w ustalonych terminach.
Jeżeli nie płaci czynszu, należy, w pierwszej kolejności, skierować do niego pisemne wezwanie do zapłaty.
Jeśli po otrzymaniu wezwania nadal nie uiszcza czynszu, wynajmujący, jeżeli ma taką wolę, powinien skierować pozew do sądu, w trybie uproszczonym – jego roszczenie wynika bowiem z zawartej umowy i faktu jej niewykonywania przez najemcę, którego obowiązkiem jest opłacanie czynszu. Skierowanie pozwu w trybie uproszczonym łączy się z niższymi od pozwu opłatami (w zależności od wartości, jest to maksymalnie 500 zł, jeżeli wartość przedmiotu sporu – zaległego czynszu, nie przekracza 10 000 zł).
Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i ogranicza je treść art. 673 § 3 kc. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne, jak stanowi wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 września 2013 roku, I ACa 402/13.
W świetle tego orzeczenia nie podlega dyskusji, że wypowiedzenie umowy, gdy nie zostało to w niej ujęte, nie ma mocy prawnej, jest bezskuteczne i nie powoduje skutków prawnych w postaci jej rozwiązania.
