Poradnik Przedsiębiorcy

Najem prywatny mieszkania przez małżonków a podatek

Utrzymujące się na rynku nieruchomości ceny mieszkań powodują, że coraz częściej zarówno osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, jak i przedsiębiorcy decydują się na wynajem mieszkania lub lokalu użytkowego. Zgodnie z powyższym umowa najmu może zostać zawarta zarówno w ramach działalności gospodarczej, jak i poza nią. O tym, w jaki sposób opodatkowany i rozliczany jest najem prywatny, napisano poniżej!

Najem prywatny jako jedno ze źródeł przychodów

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do źródeł  przychodów należą m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Zgodnie z powyższym przychód z tytułu najmu prywatnego powstaje w momencie faktycznego otrzymania należności lub zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o PIT – postawienia ich do dyspozycji wynajmującego.

Co ważne, jeśli w umowie zostanie wskazane, że najemca zobowiązany jest do regulowania kosztów eksploatacyjnych, z przychodów z tytułu najmu należy wyłączyć ponoszone przez niego opłaty eksploatacyjne, takie jak: opłaty za wodę, gaz, energię elektryczną czy wywóz śmieci, gdyż co do zasady płatności z wyżej wskazanych tytułów nie stanowią przychodu wynajmującego, lecz płatności, które mają na celu pokrycie zobowiązań wobec osób trzecich – dostawców mediów. Dotyczy to głównie sytuacji, w której najemca zobowiązany jest do ich uregulowania. 

Stanowisko takie potwierdza interpretacja Dyrektora KIS z 4 kwietnia 2018 r., nr 0115-KDIT3.4011.79.2018.2.DR:
„(...) W stanowisku tym natomiast czytamy, że „(...) Składnikiem przychodu osiąganego z dzierżawy przez wydzierżawiającego nie będą natomiast ponoszone przez dzierżawcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem dzierżawy (np. podatek od nieruchomości), jeżeli z umowy wynika, że dzierżawca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez dzierżawcę w związku z użytkowaniem działki nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wydzierżawiającego (...)”.

Kolejne wyłączenie dotyczy kaucji zabezpieczającej przedmiot najmu. Przychód nie powstaje w przypadku, gdy kaucja zostaje zwrócona po wygaśnięciu umowy najmu. Wyjątkiem jest sytuacja, w której właściciel wskutek poniesienia strat zatrzyma kaucję w całości lub w części – wówczas wykazuje ją jako przychód.

Formy opodatkowania najmu prywatnego

Osoba fizyczna, decydując się na najem prywatny mieszkania bądź domu, ma prawo wyboru między dwoma formami opodatkowania:

  • zasady ogólne (skala podatkowa: 17% lub 32% od nadwyżki powyżej 85 528 zł),

  • ryczałt ewidencjonowany (8,5% lub 12,5% od nadwyżki powyżej 100 tys. zł).

Wyboru formy opodatkowania dokonuje się poprzez wpłatę pierwszej zaliczki z tytułu uzyskanych przychodów z najmu prywatnego w danym roku. Wybrana forma opodatkowanie od tego momentu będzie obowiązującą, aż do jej zmiany w kolejnym roku, jeśli taką decyzję podejmie podatnik.

Zasady ogólne są formą opodatkowania, która przysługuje każdemu podatnikowi z mocy prawa, dlatego nie ma konieczności informowania urzędu o stosowaniu tej formy rozliczeń.

W przypadku wyboru opodatkowania najmu prywatnego na zasadach ogólnych wynajmujący ma możliwość odliczenia od uzyskanych przychodów także kosztów związanych z najmem, takich jak np.:

  • odpisy amortyzacyjne od przedmiotu najmu,

  • zakup wyposażenia mieszkania, sprzętów AGD i mebli,

  • koszty eksploatacyjne i opłaty, jeśli zgodnie z umową, najemca nie jest zobowiązany do ich regulowania.

W odniesieniu do najmu prywatnego opodatkowanego ryczałtem, zgodnie z przepisem art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, nie dokonuje się już zgłoszenia formy rozliczeń do urzędu skarbowego:

„Za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania”.

W przypadku wyboru opodatkowania w formie ryczałtu nie ma możliwości uwzględniania kosztów, opodatkowaniu podlega kwota faktycznie otrzymana – wpłacona przez najemcę.

W trakcie roku z tytułu najmu konieczne jest opłacanie zaliczek na podatek dochodowy. Zarówno w przypadku zasad ogólnych, jak i ryczałtu ewidencjonowanego zaliczki na podatek za dany miesiąc wpłacać należy do 20. dnia kolejnego miesiąca. W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych przychody ujmuje się w zeznaniu rocznym PIT-36 w terminie do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego lub w przypadku opodatkowania w formie ryczałtu w zeznaniu PIT-28 w terminie do końca lutego kolejnego roku (w 2020 r. do 2 marca). Podatnicy, uzyskujący przychody z najmu prywatnego, mogą skorzystać także z rozliczeń kwartalnych. W przypadku rozliczania podatku w formie kwartalnej zapłaty dokonuje się w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po danym kwartale, który podlega rozliczeniu, natomiast za ostatni kwartał, w terminie złożenia zeznania rocznego. Głównym warunkiem skorzystania z kwartalnych rozliczeń jest nie przekroczenie za poprzedni rok limitu przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej wynoszącego 25 tys. euro (limit na 2020 rok – 109 335 zł), dla przychodów uzyskiwanych samodzielnie lub w formie spółki.

Małżonkowie jako najemcy

Co do zasady, jeżeli przedmiot najmu należy do wspólnego majątku małżonków oraz gdy istnieje między nimi wspólność majątkowa, to w takiej sytuacji mogą oni rozliczać po połowie przychody z tytułu najmu. Jednakże ustawodawca dopuścił również inny sposób rozliczeń. Mianowicie zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w przypadku gdy przedmiot najmu należy do majątku osobistego jednego z małżonków, nie występuje wówczas współwłasność. Jeżeli małżonkowie złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego odpowiednie oświadczenie, to całość przychodów z najmu prywatnego będzie mógł rozliczać jeden z nich. Należy mieć na uwadze, że oświadczenie nie musi być podpisane przez obojga małżonków, wystarczy, że będzie widniał na nim podpis jednego z nich. W przypadku rezygnacji ze wspólnego rozliczania najmu (przez jednego małżonka całości) składa się zawiadomienie w formie pisemnej także z podpisem jednego bądź obydwojga małżonków. 

Stanowisko takie potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w wydanej interpretacji indywidualnej z 12 grudnia 2016 r. o sygn. 0461-ITPB1.4511.838.2016.2.HD:
„Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 6, obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 8 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Zgodnie z brzmieniem art. 12 ust. 8a ww. ustawy, wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, którym mowa w ust. 6, dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20 stycznia roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków”.

Podpis jednego z małżonków składany na oświadczeniu/zawiadomieniu jest równoznaczny z upoważnieniem tego małżonka do złożenia oświadczenia w imieniu obojga. Zarówno oświadczenie, jak i zawiadomienie opatrzone jednym podpisem składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.
 

W przypadku zmiany formy rozliczania wspólnego dochodu z najmu przez jednego z małżonków lub wspólnie, oświadczenie bądź zawiadomienie należy złożyć w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zostanie uzyskany pierwszy w danym roku podatkowym przychód z najmu lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód zostanie uzyskany w grudniu danego roku podatkowego.

Wskazane powyżej oświadczenie/zawiadomienie nie posiada ustalonego wzoru, zatem może zostać sporządzone w dowolny sposób, przy zachowaniu formy urzędowej i wskazaniu danych obojga małżonków.

Oświadczenie o rozliczeniu najmu prywatnego przez jednego z małżonków traci ważność z chwilą podziału majątku na skutek rozwodu lub separacji. Obowiązek zapłaty podatku zostanie przeniesiony na małżonka, który otrzyma prawa do objętego najmem lokalu.

Zawiadomienie o zmianie formy rozliczania najmu przez jednego z małżonków należy złożyć w nowym roku do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskany został pierwszy w danym roku przychód z najmu prywatnego stanowiącego majątek wspólny.  

Przykład 1.

Małżonkowie posiadający wspólność majątkową i osiągający przychody z najmu prywatnego złożyli w 2018 r. przed uzyskaniem pierwszego przychodu oświadczenie o rozliczeniu najmu tylko przez jednego małżonka. Od 2019 r. chcieliby jednak rozliczać się osobno. Pierwszy przychód z tytułu najmu uzyskali w 2019 r. w maju. W jakim terminie powinni złożyć zawiadomienie do urzędu skarbowego?

Podatnicy (jeden z małżonków) powinni złożyć zawiadomienie do urzędu skarbowego o zmianie formy rozliczenia do 20 czerwca 2019 roku.

Należy pamiętać, że w przypadku najmu prywatnego dokonywanego przez małżonków limit II progu podatkowego (w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych), tak jak limit ryczałtu opodatkowanego stawką 8,5%, dotyczy obojga małżonków, a nie każdego z osobna. Zasada limitu stawki 8,5% przy ryczałcie dotyczy także sytuacji, w której małżonkowie opodatkowują najem osobno, stosując zarówno ryczałt ewidencjonowany, jak i zasady ogólne.