Przejęcie nieruchomości przez wierzyciela - czy jest możliwe?

Prowadzenie egzekucji przeciwko dłużnikowi i sposób prowadzenia tej egzekucji zależy od dyspozycji złożonych komornikowi przez wierzyciela oraz stanu majątkowego dłużnika. Poza standardowymi sposobami prowadzenia egzekucji, tj. z rachunków bankowych, ruchomości, wierzytelności, nadpłat z podatku, egzekucję można również prowadzić z nieruchomości. W przypadku gdy nieruchomość mimo prób licytacji nie zostanie sprzedana przez komornika, wierzyciel uzyskuje uprawnienie do przejęcia nieruchomości na własność. W jaki sposób to zrobić? Jakie czynności muszą poprzedzić sytuację, w której następuje przejęcie nieruchomości przez wierzyciela? Odpowiedź poniżej.

Egzekucja z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu jest położona nieruchomość.

Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów, wybór należy do wierzyciela. Jednakże z postępowaniem wszczętym na wniosek jednego wierzyciela połączone będą postępowania wszczęte na wniosek innych wierzycieli. W tym celu komornik, który rozpoczął egzekucję, o wszczęciu, a następnie o ukończeniu egzekucji zawiadomi komornika, do którego, stosownie do paragrafu poprzedzającego, mogłaby należeć egzekucja.

Uczestnicy postępowania 

W przypadku zajęcia nieruchomości uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika są również osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości, a gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, także organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.

Wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu 2 tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania.

W przypadku gdy wezwanie komornika nie odniesie żadnego skutku, wówczas po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości.

Opis i oszacowanie nieruchomości w toku egzekucji

Podstawą oszacowania nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego uprawnionego do określania wartości nieruchomości zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami. Celem sporządzenia operatu szacunkowego, w rozumieniu art. 156 ust. 3 tej ustawy, jest dokonanie oszacowania nieruchomości. Oszacowania tego można dokonać również na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby obrotu rynkowego w okresie roku przed terminem opisu i oszacowania nieruchomości, jeżeli jego treść odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości.

Zgodnie z art. 942 Kodeksu postępowania cywilnego zajęta nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Komornik ogłasza licytację przez publiczne obwieszczenie, w którym wymienia:

1. nieruchomość, która ma być sprzedana, ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, wraz z podaniem numeru księgi wieczystej lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór jest prowadzony, a także imienia i nazwiska dłużnika, z wyłączeniem innych danych osobowych pozwalających go zidentyfikować;
2. czas i miejsce licytacji;
3. sumę oszacowania i cenę wywołania;
4. wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, z zaznaczeniem, że rękojmia może być również złożona w książeczce oszczędnościowej zaopatrzonej w upoważnienie właściciela książeczki do wypłaty całego wkładu stosownie do prawomocnego postanowienia sądu o utracie rękojmi albo w inny wskazany przez komornika sposób;
5. czas, w którym w ciągu 2 tygodni przed licytacją będzie można oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie protokół opisu i oszacowania;
6. wzmiankę, że prawa osób trzecich nie będą przeszkodą do licytacji i przysądzenia własności na rzecz nabywcy bez zastrzeżeń, jeżeli osoby te przed rozpoczęciem przetargu nie złożą dowodu, że wniosły powództwo o zwolnienie nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych od egzekucji i uzyskały w tym zakresie orzeczenie wstrzymujące egzekucję;
7. wyjaśnienie, że użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli nie są ujawnione w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów i nie zostaną zgłoszone najpóźniej na 3 dni przed rozpoczęciem licytacji, nie będą uwzględnione w dalszym toku egzekucji i wygasną z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności.

Przystępujący do przetargu obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości 1/10 części sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi ¾ sumy oszacowania.

I i II licytacja

Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego. Jeżeli nieruchomość podlegająca licytacji nie została sprzedana w drodze I licytacji i nie jest nieruchomością rolną, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza II licytację, na której cena wywołania stanowi ⅔ sumy oszacowania. Cena ta jest najniższą, za którą można nabyć nieruchomość.

Przejęcie nieruchomości przez wierzyciela na własność

Zgodnie z art. 984 § 1 kpc, jeżeli również na II licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od ⅔ części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 kpc z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku, gdy osoby określone w art. 982 kpc nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu.

Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, który zaoferował cenę wyższą, a przy równych cenach – temu, którego należność jest większa. Termin do złożenia sądowi wniosku o przejęcie nieruchomości przez wierzyciela jest terminem zawitym prawa materialnego.

Podstawą wyznaczenia ceny nieruchomości w przepisie art. 984 § 1 kpc pozostaje zawsze suma oszacowania, a ta ustalana jest w trybie i w dacie czynności z art. 948 kpc. Ustawodawca z góry zakłada, że obie czynności są ze swej istoty oddalone w czasie, a zatem może dojść do zmiany wartość nieruchomości pomiędzy jej opisem i oszacowaniem a przejęciem przez wierzyciela egzekwującego w trybie art. 984 § 1 kpc, co jednak w żadnym razie nie oznacza, że czynność egzekucyjna z art. 948 kpc dokonana została wadliwe lub że istnieją jakiekolwiek podstawy dla przejęcia nieruchomości przez wierzyciela po cenie innej niż wskazana w art. 984 § 1 kpc, w tym zwłaszcza po cenie rynkowej z daty przysądzenia własności.

Nie składa rękojmi wierzyciel zgłaszający przejęcie nieruchomości po drugiej bezskutecznej egzekucji, jeżeli wartość przysługującego mu i ujawnionego w opisie i oszacowaniu prawa nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajduje ona pokrycie w cenie wywołania wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jego prawem.

Przykład 1.

Pan Witold jest dłużnikiem spółki z o.o. Jego zadłużenie wynika z niespłaconej pożyczki. Jest on właścicielem nieruchomości położonej nad jeziorem Piaseczno. Działka ta jest jednak w trudno dostępnej lokalizacji. Wierzyciel złożył wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Pierwsza cena wywoławcza wynosiła 900 000 zł, czyli ¾ wartości nieruchomości oszacowanej przez biegłego. Nikt nie stawił się na licytacji. Na wniosek spółki z o.o. wyznaczono II licytację, na której cena wywołania wynosiła już 594 000 zł. Również wtedy nie stawił się żaden licytant. W tej sytuacji, korzystając z treści art. 984 kpc, wierzyciel – spółka z o.o. – ma prawo przejęcia tej nieruchomości. W tym przedmiocie powinna ona złożyć wniosek sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa ją od niej zwalnia. W sprawie rękojmia nie jest wyłączona, możliwe jest więc przejęcie nieruchomości przez wierzyciela - spółki z o. o. - po wpłaceniu rękojmi.

Egzekucja z nieruchomości jest skomplikowanym procesem, ponieważ wierzyciel musi zachować pewne terminy oraz ponieść określone koszty, by w ogóle egzekucja była prowadzona. Nie mniej jednak wierzyciel, w przypadku braku chętnych do nabycia nieruchomości w drodze licytacji, może przejąć własność nieruchomości lub udziału, a swoją wierzytelność zaliczyć na poczet ceny nabycia. Tym samym wierzytelność ulega umorzeniu lub odpowiedniemu zmniejszeniu (w zależności od jej wysokości) i następuje przejęcie nieruchomości przez wierzyciela, który staje się właścicielem (lub współwłaścicielem) określonej nieruchomości.