Budowa jest procesem dalece skomplikowanym. Nie chodzi jedynie o wszelkie formalności i czynności urzędowe, ale również kwestie wykonawczo-techniczne. Czasami projekt przerasta wykonawcę i zamiast gotowego, wymuskanego budynku, inwestor dostaje obiekt z poważnymi wadami konstrukcyjnymi. W takiej sytuacji kluczową kwestią stają się koszty usunięcia wad a odszkodowanie za roboty budowlane dochodzone od niesolidnego kontrahenta. Przez lata powszechnie przyjmowano, że wysokość rekompensaty powinna odpowiadać wydatkom niezbędnym do naprawienia usterek. Teraz może się to zmienić, gdyż Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 13 maja 2026 roku (sygn. akt: III CZP 25/25) stwierdził, że odszkodowanie za szkodę wynikłą z wadliwego wykonania umowy o roboty budowlane nie może zostać ustalone jako równowartość kosztów usunięcia wad.
Odpowiedzialność wykonawcy a szkoda za nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane
Podstawą prawną odpowiedzialności wykonawcy za wadliwe wykonanie robót budowlanych jest art. 471 Kodeksu cywilnego. Stwierdzenie nienależytego wykonania świadczenia samo w sobie nie jest jednak wystarczające do zasądzenia przez sąd odszkodowania w określonej wysokości. Wierzyciel w takim wypadku powinien wykazać:
powstanie szkody,
jej rozmiar oraz
adekwatny związek przyczynowy pomiędzy nienależytym wykonaniem zobowiązania a uszczerbkiem majątkowym.
W przypadku umów o roboty budowlane konieczne jest odróżnienie samej wady konstrukcyjnej od szkody będącej jej następstwem. Wada jest stanem rzeczy wynikającym z nienależytego wykonania zobowiązania. Szkodą jest natomiast uszczerbek majątkowy poszkodowanego (wierzyciela), jaki z tego stanu wynika. Jest to istotne dla określenia wysokości świadczenia odszkodowawczego, ponieważ nie każda wada musi powodować uszczerbek odpowiadający kosztom jej usunięcia. Możliwe jest wystąpienie sytuacji, w której naprawienie określonej wady wymaga poniesienia znacznych nakładów, podczas gdy jej wpływ na wartość lub użyteczność obiektu jest niewielki. Przyjęcie, że koszty naprawy zawsze stanowią miernik szkody, prowadzi do oderwania wysokości odszkodowania od rzeczywistego uszczerbku w majątku.
Wysokość odszkodowania a metoda dyferencyjna
Podstawową metodą ustalania szkody w prawie cywilnym jest metoda dyferencyjna, wynikająca z art. 361 k.c. Przepis ten w § 1 wskazuje, iż zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Z kolei zgodnie z § 2 – w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy – naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.
Metoda dyferencyjna polega zatem na porównaniu rzeczywistego stanu majątku poszkodowanego ze stanem hipotetycznym, który istniałby, gdyby zdarzenie powodujące szkodę nie nastąpiło. Chodzi zatem o hipotetyczną sytuację, w której zobowiązanie zostałoby wykonane prawidłowo. Szkodę należy więc ustalać przez porównanie wartości świadczenia, jakie wierzyciel powinien otrzymać, z wartością świadczenia faktycznie otrzymanego. W przypadku inwestycji budowlanej przyjmuje się, iż niezbędne jest porównanie wartości obiektu, jaki powinien powstać przy należytym wykonaniu umowy, z wartością obiektu rzeczywiście wykonanego, uwzględniającą istniejące wady.
Sama wada nie stanowi zatem jeszcze określonej kwotowo szkody. Jest ona źródłem uszczerbku, którego rozmiar wymaga odrębnego ustalenia. W szczególności nie można z góry przyjąć, że wartość szkody jest równa sumie hipotetycznych wydatków, jakie można byłoby ponieść na doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z projektem lub zasadami sztuki budowlanej.
Koszty usunięcia wad a odszkodowanie za roboty budowlane – czy koszt naprawy nie jest automatycznie wartością szkody?
Do sposobu ustalania wysokości odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy o roboty budowlane odniósł się Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 13 maja 2026 roku (sygn. akt: III CZP 25/25). Uchwała zapadła na tle zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie, które dotyczyło tego, czy odszkodowanie może odpowiadać kosztom naprawy wad, których inwestor jeszcze nie poniósł. Sąd Najwyższy stwierdził, iż sama kalkulacja przewidywanych kosztów naprawy nie pozwala jeszcze na przyjęcie, że odpowiadają one wysokości poniesionej szkody. Sąd odrzucił automatyczne posługiwanie się metodą kosztorysową, podkreślając, że odszkodowanie powinno odzwierciedlać rzeczywisty uszczerbek po stronie wierzyciela. Tym samym kosztorys obejmujący planowane prace naprawcze nie może być uznany za samodzielny i wystarczający dowód rozmiaru szkody.
Przyjęcie kosztorysu przyszłych prac naprawczych jako wysokości odszkodowania może być uzasadnione tylko wtedy, gdy rzeczywiście odpowiada on uszczerbkowi podlegającemu kompensacji. Sam fakt, że określone prace są konieczne do usunięcia wady, nie przesądza jeszcze o takim związku. Kosztorys przedstawia bowiem przede wszystkim przewidywany koszt określonych czynności. Jeżeli prace nie zostały wykonane, ich koszt ma charakter hipotetyczny. Może się ponadto okazać, że ostatecznie nie zostaną wykonane, zostaną wykonane w innym zakresie albo ich rzeczywisty koszt będzie odmienny od pierwotnych wyliczeń.
Jest to widoczne szczególnie w przypadku wad, których usunięcie wymaga ingerencji w elementy obiektu pozostające poza zakresem samej wady. W takiej sytuacji przywrócenie pełnej zgodności może wymagać kosztownych prac, mimo że sam obiekt nadal zachowuje wysoką wartość użytkową i rynkową. Wówczas to przyznanie odszkodowania odpowiadającego pełnym kosztom hipotetycznej naprawy mogłoby prowadzić do uzyskania przez poszkodowanego świadczenia przewyższającego rzeczywisty uszczerbek.
Zasada kompensacji odrzuca automatyzm metody kosztorysowej
Jak podkreślił Sąd Najwyższy, za odrzuceniem automatyzmu w stosowaniu metody kosztorysowej przemawia generalna zasada prawa odszkodowawczego, zgodnie z którą odszkodowanie ma wyrównać szkodę, a nie prowadzić do bezpodstawnego wzbogacenia poszkodowanego. Celem odpowiedzialności odszkodowawczej jest bowiem przywrócenie równowagi majątkowej zachwianej wskutek zachowania dłużnika. Poszkodowany powinien otrzymać świadczenie odpowiadające rozmiarowi poniesionego uszczerbku w swoim majątku, nie zaś świadczenie ekonomicznie korzystniejsze niż to, które wynikałoby z prawidłowego wykonania umowy.
W odniesieniu do robót budowlanych jest to szczególnie widoczne. Koszt usunięcia określonej wady może być bowiem nieproporcjonalnie wyższy od wpływu owej wady na wartość obiektu. Gdyby w każdym takim przypadku zasądzać pełny kosztorys naprawczy, poszkodowany mógłby otrzymać kwotę znacznie przewyższającą rzeczywistą utratę wartości majątku.
Wysokość odszkodowania a „odpowiednia suma pieniężna”
Jak zauważył SN, przepis art. 363 § 1 k.c. przewiduje dwa sposoby naprawienia szkody. Pierwszy dotyczy przywrócenia stanu poprzedniego, drugi zaś zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednocześnie ustawodawca przewidział ograniczenie restytucji naturalnej – otóż jeśli przywrócenie stanu poprzedniego byłoby niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu. Nie można zatem wyprowadzać z powyższego przepisu zasady, zgodnie z którą każda szkoda powinna być wyceniana według kosztów doprowadzenia rzeczy do stanu idealnego.
Zapłata sumy pieniężnej nie stanowi przy tym ekwiwalentu hipotetycznych nakładów na restytucję naturalną. Jest inną formą naprawienia szkody, której wysokość powinna zostać określona z uwzględnieniem rzeczywistego uszczerbku. W konsekwencji również w przypadku wad obiektu, których usunięcie byłoby technicznie możliwe, sąd powinien ocenić, czy koszt takiej naprawy pozostaje ekonomicznie uzasadniony w relacji do rzeczywistego uszczerbku po stronie inwestora.
Co uchwała SN oznacza dla praktyki sądowej?
Omawiana uchwała Sądu Najwyższego z 13 maja 2026 roku prowadzi do znacznego ograniczenia automatyzmu w dochodzeniu roszczeń za wadliwe wykonanie robót budowlanych. W ocenie SN wada obiektu nie jest równoznaczna ze szkodą, a koszt jej usunięcia nie stanowi z samego tylko faktu jego ustalenia wysokości odszkodowania.
Podstawowe znaczenie powinno mieć ustalenie, jaki rzeczywisty uszczerbek powstał w majątku inwestora. Jest to różnica pomiędzy wartością świadczenia, jakie powinno zostać wykonane zgodnie z umową, a wartością świadczenia rzeczywiście otrzymanego. Koszty naprawy mogą mieć znaczenie dla tej oceny, ale nie mogą zastępować ustalenia rzeczywistego rozmiaru szkody. W szczególności niedopuszczalne jest zasądzanie hipotetycznych kosztów prac, które nie zostały wykonane, bez badania, czy ich poniesienie jest rzeczywiście konieczne, celowe i ekonomicznie uzasadnione oraz czy odpowiadają one uszczerbkowi istniejącemu w majątku poszkodowanego.
Chyba najważniejszy wniosek płynący z uchwały SN sprowadza się do rozróżnienia wady, kosztu jej usunięcia i szkody. Są to trzy odrębne kategorie, których nie można utożsamiać. Wykazanie pierwszej z nich nie przesądza ani o istnieniu szkody w określonej wysokości, ani o tym, że wysokość odszkodowania powinna odpowiadać kosztom hipotetycznej naprawy.
Odszkodowanie ma bowiem kompensować rzeczywisty uszczerbek, a nie finansować przyszłe prace budowlane. To właśnie rzeczywista szkoda, ustalona z uwzględnieniem charakteru i aktualnego rozmiaru uszczerbku, powinna wyznaczać granice odpowiedzialności odszkodowawczej wykonawcy.
