Legalizacja samowoli budowlanej – jak uniknąć nakazu rozbiórki?

W idealnym świecie każda budowa byłaby przeprowadzona zgodnie z warunkami technicznymi oraz literą prawa, jednak niestety tak nie jest. Niezależnie od przyczyn – braku wiedzy, roztargnienia czy intencjonalnego działania – wiele budynków nie powinno zostać posadowionych ani użytkowanych. Jeżeli organ architektoniczno-budowlany dowie się o takim obiekcie, inwestora lub właściciela mogą czekać prace rozbiórkowe. Wcześniej jednak może nastąpić próba, aby nastąpiła legalizacja samowoli budowlanej. Nie jest to jednak ani oczywiste, ani proste. Jak przy każdej sprawie administracyjnej, tak i tutaj, oprócz spełnienia wymogów technicznych, należy zadbać o sprawy czysto formalne. Trzeba przy tym pamiętać, że uchybienie terminowi na złożenie wniosku o legalizację to prosta droga do nałożenia obowiązku rozbiórki.

Kiedy możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej?

Przepisy Prawa budowlanego są nieco zawiłe i łatwo się w nich pogubić. Warto zatem wytłumaczyć wszystko od samego początku. A zaczniemy od samowoli budowlanej. W ustawie nie znajdziemy definicji tego pojęcia, jednakże po zapoznaniu się z jej przepisami wiemy, że jest to budowa, rozbudowa, przebudowa, montaż, remont lub rozbiórka obiektu budowlanego przeprowadzona bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia przez organ.

Przy samowoli budowlanej nie ma jednak mowy o posadowieniu obiektu w sposób istotnie odbiegający od zatwierdzonego projektu, warunków technicznych czy obowiązującego prawa. Są to dwa odrębne przypadki. W przypadku samowoli przewidziano procedurę legalizacji, natomiast gdy prace odbiegają od ustaleń pozwolenia, organ administracji nakłada na inwestora określone obowiązki dostosowawcze, adekwatne do danego naruszenia, a w przypadku gdy obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, nakazuje jego zabezpieczenie oraz rozbiórkę. My zatem nie będziemy skupiać się tutaj na brakach technicznych budynków, a jedynie na sytuacji, kiedy inwestor nie uzyskał pozwolenia na budowę lub nie dokonał zgłoszenia, a mimo to budynek powstał.

Czy samowola budowlana się przedawnia?

Wśród wielu ludzi cały czas istnieje przekonanie, że samowola budowlana się przedawnia. Przez to często pomniejsze budynki są wznoszone bez pozwolenia lub zgłoszenia, a następnie inwestorzy liczą, że za kilka lat już nikt nie będzie mógł im nic zrobić. Jest to błąd.

Co prawda w przeszłości istniał termin, po którym samowole się przedawniały, i wynosił on jedynie 5 lat. Jednakże z uwagi zarówno na ochronę użytkowników budynków oraz osób postronnych, jak i konieczność egzekwowania zgodności zabudowy z planami zagospodarowania przestrzennego przepis ten został wycofany.

Aktualnie samowola budowlana nie wygasa z upływem czasu, a organ nadzoru ma prawo interweniować niezależnie od tego, ile lat minęło od zakończenia robót. Może to oznaczać wszczęcie procedury legalizacyjnej albo wydanie decyzji o rozbiórce zawsze, gdy obiekt nie odpowiada wymogom bezpieczeństwa czy innym istotnym regulacjom.

Legalizacja budynku – procedura standardowa czy uproszczona?

Celem legalizacji budynku jest umożliwienie właścicielowi lub inwestorowi wprowadzenia do obrotu prawnego obiektu, który powstał niezgodnie z obowiązującymi przepisami, a dokładniej – bez uzyskania wymaganego pozwolenia na budowę albo bez skutecznego zgłoszenia. Wprowadzenie znaczy w tym przypadku wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.

Istnieją dwa zasadnicze tryby legalizacji. Od razu jednak przestrzegamy – wnioskodawca nie ma tutaj możliwości wyboru. To, jaki rodzaj procedury będzie prowadzony, zależy od okresu, w jakim powstał budynek. Legalizacja może zatem zostać przeprowadzona w sposób:

1. standardowy – jest wszczynana, gdy organ nadzoru budowlanego stwierdzi samowolę. W takim przypadku inspektor wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót (jest ono wydawane również w przypadku faktycznego zakończenia budowy) i informuje inwestora o możliwości złożenia wniosku legalizacyjnego. Co istotne, organ z urzędu nie wszczyna postępowania legalizacyjnego, niezbędna jest inicjatywa inwestora lub właściciela;
2. uproszczonej legalizacji – możliwej w odniesieniu do obiektów wzniesionych co najmniej 20 lat temu, w stosunku do których nie toczyło się wcześniej postępowanie.

Termin na wniosek o legalizację

Termin na wniosek o legalizację jest zależny od trybu postępowania. W przypadku legalizacji klasycznej, po stwierdzeniu samowoli, organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. Od daty doręczenia decyzji inwestor, właściciel lub zarządca obiektu ma 30 dni na złożenie właściwego wniosku. Jeżeli jednak zostało wniesione zażalenie na postanowienie o wstrzymaniu budowy, wspomniany 30-dniowy termin biegnie od daty, w której to postanowienie stało się ostateczne.

Jeżeli wniosek o legalizację został złożony prawidłowo, organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia.

Do wniosku należy dołączyć m.in.:

• projekt budowlany,
• zaświadczenie o zgodności inwestycji z planem miejscowym,
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym jest o wiele łatwiej i nieco szybciej, ponieważ tutaj nie ma potrzeby składania wniosku – organ samodzielnie, z urzędu, wszczyna takie postępowanie. Z kolei następnie, tak jak w trybie standardowym, inwestor lub właściciel mają 60 dni na przedłożenie dokumentów legalizacyjnych. Termin liczony jest od dnia doręczenia postanowienia w przedmiocie wszczęcia procedury.

W tym przypadku jednak ustawodawca przewidział mniej sformalizowane procedury. Wnioskodawca musi jedynie przedłożyć:

1. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
2. geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego;
3. ekspertyzę techniczną sporządzoną przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazującą, czy stan techniczny obiektu budowlanego:

• nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi, oraz
• pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Co, gdy termin na złożenie wniosku o legalizację budynku zostanie uchybiony?

Termin na złożenie wniosku o legalizację budynku ma charakter zawity, co oznacza, że po jego upływie następuje definitywne wygaśnięcie prawa lub uprawnienia do dokonania danej czynności, a wszelkie próby dokonania tej czynności po terminie są bezskuteczne.

Zatem uchybienie terminowi na złożenie wniosku ma daleko idące skutki. W praktyce oznacza:

• nakaz rozbiórki – jest to decyzja o charakterze obligatoryjnym;
• koszty rozbiórki – które ponosi inwestor lub właściciel, a w przypadku niewykonania obowiązku organ może przeprowadzić egzekucję administracyjną na koszt zobowiązanego;
• brak możliwości zalegalizowania budynku w przyszłości – nawet jeżeli spełnia on wymogi techniczne i planistyczne;
• ryzyko sankcji finansowych – w przypadku niewykonania nakazu np. organ może nałożyć grzywnę w celu przymuszenia.

Czy termin można przywrócić?

Tak jak w niemal każdym postępowaniu administracyjnym i tutaj możliwe jest przywrócenie terminu. Trzeba jednak pamiętać, że jest to instytucja szczególna i trzeba się naprawdę postarać, aby na to pozwolono.

Aby przywrócić termin na złożenie wniosku o legalizację, należy w ciągu 7 dni od ustania przyczyny uchybienia terminu złożyć wniosek do organu, który miał rozstrzygnąć sprawę legalizacji, uprawdopodabniając brak swojej winy w niedotrzymaniu terminu i jednocześnie dopełniając tej czynności, której termin minął – w tym przypadku złożenie wniosku o legalizację. Co bardzo ważne, wniosek powinien wyjaśniać przyczyny niedotrzymania terminu oraz zawierać wskazanie daty, kiedy ustąpiła przeszkoda. W innym wypadku pismo zostanie uznane za bezpodstawne.

Termin na zapłatę opłaty legalizacyjnej

Jeżeli wniosek o legalizację zostanie pozytywnie rozpatrzony, organ wydaje decyzję ustalającą opłatę legalizacyjną. Na jej uiszczenie jest 7 dni. Terminu tego nie można przedłużyć ani wydawać go ponownie. Jak czytamy w wyroku WSA w Olsztynie z 11 lutego 2020 roku (sygn. akt: II SA/Ol 982/19), postanowienie w przedmiocie opłaty legalizacyjnej nie wiąże się nałożeniem obowiązku jej uiszczenia lub stwierdzenia istnienia takiego obowiązku. W przepisach nie ma też podstawy, by wymagać od organu ponownego wyznaczania terminu do uiszczenia opłaty. Niemniej w orzecznictwie podnosi się, że nieuwzględnienie wniosku o umorzenie opłaty legalizacyjnej wywołuje potrzebę wyznaczenia przez organ na nowo terminu do jej uiszczenia.

Opłata przy braku uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia nie należy do niskich. Przy mniejszych obiektach, czyli tych niewymagających pozwolenia, dla których wystarczy zgłoszenie, jest to 2500 zł lub 5000 zł, w zależności od rodzaju obiektu.

W sytuacji, gdy obiekt budowlany wymagał pozwolenia na budowę, a został wybudowany bez niego, opłata jest kalkulowana inaczej. Wykorzystuje się wzór określony w ustawie, gdzie stawkę 500 zł mnoży się przez współczynnik kategorii obiektu i współczynnik wielkości obiektu budowlanego, podane w załączniku do ustawy. Przykładowo dla domu jednorodzinnego opłata legalizacyjna może wynieść nawet 50 000 zł.