Garaż to garaż, może być podziemny, blaszany, albo taki wbudowany w bryłę domu. Służy do parkowania auta, czasami postawienia roweru albo kosiarki. Ludzie, nawet ci, którzy planują taki stawiać, rzadko kiedy zastanawiają się, czy potrzebne jest tutaj pozwolenie na budowę, w końcu nikt w nim nie mieszka. Okazuje się jednak, że niekiedy wymagana będzie zgoda właściwego organu. Umiejętność rozpoznania, kiedy garaż stanowi budynek wolnostojący, oraz wiedza na temat zgłoszeń i wniosków w postępowaniu budowlanym może być niezbędna dla osoby, która taki obiekt zamierza posadowić. Szczególnie jeśli posiada ona więcej niż jeden pojazd. Sprawdźmy zatem, kiedy garaż staje się budynkiem wolnostojącym oraz kiedy konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.
Garaż – co to takiego?
Czym jest garaż w rozumowaniu potocznym, wie każdy. To „budynek” albo jego część, gdzie można zaparkować samochód albo przechowywać rzeczy. Może przyjąć postać tzw. blaszaka, może być podziemny (tak jak jest to w większości nowych bloków), wybudowany z pustaków albo być wbudowany w bryłę domu jednorodzinnego lub bliźniaka. Ale czy np. wiata może być postrzegana jako garaż?
Co zatem na ten temat mówi prawo budowlane? Otóż garaż stanowi obiekt budowlany znajdujący się w Kategorii III zdefiniowanej jako „inne niewielkie budynki”. Trzeba jednak zauważyć, że garaż może być zarówno budynkiem, budowlą, jak i obiektem tymczasowym. Dlaczego? Otóż:
- budynek to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni przegrodami, ma fundament i dach – przykładem będzie tutaj murowany garaż wolnostojący;
- budowla to każdy inny obiekt budowlany, który nie jest budynkiem ani obiektem małej architektury – tutaj możemy mówić o garażu blaszanym lub zabudowanej wiacie garażowej, o ile nie mają fundamentów (nie są trwale związane z gruntem);
- obiekt tymczasowy to z kolei obiekt, który nie jest trwale połączony z gruntem i jest przeznaczony do użytkowania czasowego – może to być zwykła wiata garażowa mająca jedynie dach.
Mimo możliwości podziału garaży na różne kategorie obiektów budowlanych, w kwestii pozwolenia na budowę lub obowiązku zgłoszenia nie ma to większego znaczenia. Najistotniejsza jest tutaj wielkość planowanej inwestycji oraz jej związanie lub nie z innymi budynkami.
Kiedy garaż stanowi budynek wolnostojący – kluczowe kryteria
Uznanie garażu za budynek wolnostojący może okazać się kluczowe przy planowaniu inwestycji. Wynika to z art. 29 ust. 1 pkt 14 lit. b) Prawa budowlanego, zgodnie z którym wolnostojący garaż nie zawsze musi wymagać pozwolenia na budowę.
Jak scharakteryzować garaż wolnostojący? Nie znajdziemy konkretnej definicji w przepisach. Musimy zatem polegać na (niejednolitym) orzecznictwie sądów administracyjnych. Zgodnie z nim jest to budynek stanowiący niezależną, autonomiczną konstrukcję, która nie jest połączona fizycznie z innym budynkiem (mieszkalnym, usługowym czy gospodarczym) ani nie przylega do niego. Kluczowe cechy to całkowita odrębność od innych budynków na działce, co zapewnia swobodę lokalizacji i dostępu do niego z każdej strony, przez co wiąże się z koniecznością wykonania odrębnych ścian, dachu, a także niekiedy fundamentów (w zależności od rodzaju obiektu).
Warto tutaj przytoczyć niedawny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 16 lipca 2025 roku (sygn. akt: SA/Go 330/25), w którym sąd wskazał, że termin „garaż wolnostojący” to taki, który jest niezależny, swobodny i niczym nieskrępowany. Innymi słowy, jest to budynek nieobarczony i nieotoczony innym przyległym budynkiem, do którego jest swobodny dostęp z każdej jego strony. Aby budynek można było uznać za wolnostojący, nie może więc być obarczony innym przyległym budynkiem, który mógłby utrudniać np. komunikację wokół tego budynku czy dostęp światła naturalnego. Należy też zwrócić uwagę na to, że niekiedy niezależność (suwerenność) konstrukcji dwóch sąsiadujących bardzo blisko siebie budynków odczytywana jest błędnie jako niezależność budynku (w znaczeniu wolnostojącego). Otóż sama niezależność konstrukcji takich budynków nie przesądza o tym, że są to budynki wolnostojące. Aby można było uznać budynek za wolnostojący, musi istnieć ponadto niezależność (suwerenność) takiego budynku w sensie swobodnego i niczym nieskrępowanego otoczenia pojedynczego budynku.
Z powyższego możemy wyodrębnić decydujące elementy obiektu „wolnostojącego”, a są nimi:
- niezależność – garaż nie ma żadnych fizycznych połączeń z budynkiem mieszkalnym ani innymi budowlami na działce;
- samodzielność konstrukcyjna – jest to konstrukcja stanowiąca odrębną, autonomiczną całość, z własnymi fundamentami, ścianami i dachem;
- odsunięcie od innych budynków – wokół obiektu musi być zachowana niezabudowana przestrzeń, a jego elementy nie mogą przylegać do sąsiednich budynków.
Kiedy garaż nie będzie wymagał pozwolenia na budowę?
Pierwszym warunkiem jest oczywiście posiadanie statusu obiektu „wolnostojącego”. Jeżeli garaż ma być częścią budynku, np. domu jednorodzinnego, wówczas podlega reżimowi przewidzianemu dla budowy tego budynku. Oznacza to, że nie można go traktować jako niezależnego obiektu objętego uproszczoną procedurą. Jeśli jednak chodzi o dobudowanie garażu do już istniejącego budynku, niezbędne będzie tutaj pozwolenie na budowę.
Po drugie powierzchnia zabudowy nie może przekroczyć 35 m². Obiekt może być zatem wolnostojący, ale jeżeli będzie on większy (np. będzie miał 38 m2), wówczas trzeba postarać się o pozwolenie.
Po trzecie na działce nie może być więcej niż dwóch takich obiektów na każde 500 m2 powierzchni działki. Zatem na działce o powierzchni 10 arów można posadowić cztery garaże o powierzchni do 35 m2 każdy.
W niektórych wypadkach nawet spełnienie powyższych przesłanek nie będzie wystarczające. Może być bowiem tak, że lokalne przepisy planistyczne będą stawiały dodatkowe wymogi i wówczas konieczne będzie pozwolenie. Warto zatem zawsze przed rozpoczęciem stawiania garażu zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo, jeśli obiekt ma być budowany na obszarze chronionym, np. na obszarach Natura 2000, obowiązują szczególne przepisy, które już mogą wymagać uzyskania pozwolenia na budowę.
Pozwolenie niepotrzebne, ale zgłoszenie wymagane
To, że Prawo budowlane w art. 29 zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, nie oznacza, że inwestor nie będzie musiał wypełnić żadnych formalności. Budowa wolnostojących garaży do 35 m² nie wymaga pozwolenia, ale obliguje do dokonania zgłoszenia. Trzeba przy tym pamiętać, że na jednej działce można postawić maksymalnie dwa takie obiekty na każde 500 m² powierzchni.
Po złożeniu zgłoszenia urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Sprzeciw jest obowiązkowy, jeśli:
- inwestycja w rzeczywistości wymaga pozwolenia na budowę;
- projekt narusza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzję o warunkach zabudowy, inne przepisy lub akty prawa miejscowego;
- zgłoszenie dotyczy tymczasowego obiektu w miejscu, gdzie taki już stoi;
- prace rozpoczęto bez zachowania wymaganej procedury.
Dodatkowo urząd może zażądać uzyskania pozwolenia, jeżeli budowa mogłaby np. zagrozić bezpieczeństwu, pogorszyć stan środowiska, zabytków, warunków sanitarnych albo utrudnić korzystanie z sąsiednich nieruchomości.
Kiedy garaż nie wymaga zgłoszenia ani pozwolenia?
Dla osób, które nie mają czasu, ochoty czy siły na zabawy z organami architektoniczno-budowlanymi, jest opcja, która pozwala na posadowienie garażu bez żadnych formalności. Nie trzeba tutaj składać zgłoszenia czy wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Jest to wariant „czasowy”, jednakże w przypadku gdy inwestor jest już w trakcie budowy domu, bloku czy lokalu użytkowego, w którym zaplanowany jest garaż, będzie to przydatne rozwiązanie.
Brak wspomnianych formalności dotyczy garaży będących obiektami tymczasowymi. Stawiając taki obiekt, należy pamiętać, że:
- nie może być on związany z gruntem – może to być zatem garaż blaszany czy też wiata garażowa ustawiona na bloczkach,
- jest to obiekt przeznaczony do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce,
- może być użytkowany maksymalnie przez 180 dni od rozpoczęcia budowy,
- jest użytkowany wyłącznie w czasie prowadzenia prac budowlanych nad budynkiem właściwym – np. w czasie budowy domu jednorodzinnego.
Postawienie garażu bez zezwolenia – co za to grozi?
Postawienie garażu bez jego zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia na budowę może być nieco uciążliwe, a także uderzyć po portfelu.
W pierwszej kolejności organ będzie dążył do legalizacji budowy. Wymaga to jednak:
- zgodności budowy garażu z przepisami technicznymi, w szczególności chodzi o wymiary obiektu oraz jego odległości od granicy i innych budynków;
- złożenia wymaganej dokumentacji wraz z projektem;
- uiszczenia opłaty legalizacyjnej.
Dla garaży opłata ta wynosi 2500 zł, jeżeli wymagane było jedynie zgłoszenie. Jeżeli w grę wchodziło pozwolenie na budowę, opłata może wynieść nawet kilkanaście tysięcy zł.
Jeżeli jednak garaż został zbudowany bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia oraz:
- wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy,
- z naruszeniem przepisów o minimalnych odległościach od granicy działki
– wówczas inspektor nadzoru budowlanego może nakazać jego rozbiórkę. Koszty rozbiórki ponosi inwestor.
Trzeba również pamiętać o przepisach karnych zawartych w Prawie budowlanym. Zgodnie z art. 93 ustawy dokonanie budowy bez zgłoszenia lub pozwolenia na budowę może skończyć się nałożeniem kary grzywny na inwestora.
