Poradnik Przedsiębiorcy

Powered by

wFirma.pl

Poznaj
niezbędne narzędzia
do zarządzania
Twoją firmą!

Dostępne
na wszystkie
platformy

Apple Windows Android BlackBerry

Umowa najmu lokalu mieszkalnego - wzór z omówieniem

Umowa najmu regulowana jest przez prawo cywilne. Podpisując ją, wynajmujący zobowiązuje się na wskazany okres (oznaczony lub nie) oddać przedmiot najmu do użytkowania najemcy w zamian za płacony przez najemcę czynsz.

Umowa najmu lokalu i jej elementy

Umowa najmu powinna być sporządzona w dwóch egzemplarzach, dla każdej ze stron. Powinny się w niej znaleźć następujące zapisy:

  • miejsce i data zawarcia umowy,

  • określenie stron i ich dane ewidencyjne (dane osobiste, NIP/PESEL, seria i nr dowodu tożsamości),

  • dokładny opis lokalu mieszkalnego, jego stan, powierzchnia (najlepiej użytkowa, zgodna z wpisem w Księdze wieczystej), wyposażenie,

  • wysokość czynszu oraz informacja o elementach składowych czynszu, kosztach eksploatacji (kto pokrywa koszty zużycia energii elektrycznej, wywozu odpadów, itp),

  • czas trwania umowy,

  • warunki wypowiedzenia umowy,

  • prawa i obowiązki stron umowy (również brak prawa do podnajmowania osobom trzecim, prawo do wprowadzania zmian w budowie),

  • podpisy stron.

Umowa najmu - dodatkowe elementy

Opcjonalnie umowa najmu może zawierać także:

  • informację o dodatkowych nakładach, ponoszonych przez najemcę i sposobie ich rozliczania,

  • informację o kaucji i jej wysokości,

  • warunki i terminy przekazywania bieżących rachunków, dowodów zapłaty oraz korespondencji przychodzącej na nazwisko wynajmującego,

  • wykaz lokatorów,

  • wykaz załączników.

Umowa najmu - istota opisu lokalu mieszkalnego

Rzadko zdarza się, żeby mieszkania oddawane do wynajęcia były w idealnym stanie. Ich stan zazwyczaj jest dobry (nadający się do natychmiastowego oddania go do użytkowania najemcy), ale nie doskonały. Umowa najmu nie obejmuje jedynie samego lokal. Zalicza się do niej także jego wyposażenie - meble, urządzenia RTV, AGD i inne. Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokonać dokładnych oględzin lokalu i spisać szczegółowy protokół odbioru.

Dotyczy to także technicznej kondycji mieszkania - czy na suficie nie ma pleśni? Wszystkie kafelki w łazience są całe? Warto zwrócić uwagę na najdrobniejszy szczegół. Tym bardziej, jeżeli wynajmujący nie wyraża zainteresowania usunięciem usterek.

Zaniedbania w tym obszarze mogą prowadzić do poniesienia przez najemcę kosztów napraw lub konserwacji, ponieważ zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 681) to właśnie na nim spoczywa obowiązek bieżącej konserwacji przedmiotu najmu.

Umowa najmu a opłaty za media

W opłaty za media wliczają się koszty:

  • energii elektrycznej,

  • wody,

  • abonamentu za telewizję,

  • internetu itp.

Zazwyczaj ustalana jest stała wysokość czynszu, którą właściciel powiększa o opłaty za media. Jednak musi on dostarczać wynajmującemu komplet wykazów o zużyciu, razem z kwotami wymagającymi zapłaty.

Najemca, aby zagwarantować sobie regularne opłacanie mediów przez wynajmującego, może zawrzeć w umowie klauzulę o potrącaniu kwot niezbędnych do pokrycia rachunków mediowych z zabezpieczenia na poczet niespłacanych należności (wcześniej oczywiście wzywając najemcę do spłaty). Można również zastrzec możliwość naliczania odsetek za każdy dzień zwłoki.

Umowa najmu - kwestia piwnicy

Piwnica jest równie istotną kwestią. Z jednej strony nie należy ona do lokalu mieszkalnego, z drugiej zaś - wiążą się z nią dodatkowe opłaty. Dlatego, aby uniknąć sporu o wielkość opłat należy, w oparciu o akt notarialny wynajmowanego mieszkania, sporządzić w umowie dokładny zapis odnośnie lokalu mieszkalnego - jego powierzchni użytkowej oraz wskazać charakter korzystania z piwnicy - czy korzysta się z niej na zasadach powierzchni współdzielonej, czy może jest ona pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem umowy.

Bardzo często tego typu spory miały swój finał w sądzie. Dlatego jeśli sporządzający umowę unika w niej sformułowania “powierzchnia użytkowa”, natomiast używa zamiennie “powierzchnia lokalu/mieszkalna/wewnętrzna”, najlepiej byłoby przyjrzeć się zapisowi w akcie notarialnym.

Umowa najmu a ulepszenie lokalu mieszkalnego

Najemca ma prawo do inwestowania w wynajęte mieszkanie. Może to robić na dwa sposoby:

  • remontować je lub

  • ulepszać.

Remontem jest odtworzenie wartości użytkowej budynku, natomiast ulepszenie to każdy nowy element, który zwiększa możliwości użytkowe danego pomieszczenia. Co ważne, koszty poniesione na rzecz ulepszeń mogą być zwrócone najemcy.

Przykład 1.

Pan Tadeusz wymienia stare okna skrzynkowe na zwykłe nowe, z powodu nieszczelności. Ta czynność będzie remontem, mimo powstałego udogodnienia w postaci szczelnych okien.

Przykład 2.

Pan Michał wymienia stare nieszczelne okna na nowoczesne, z zespolonymi szybami oraz systemem odprowadzania powietrza. Ta czynność będzie ulepszeniem, bowiem nowe okna zwiększą wartość całego lokalu.

Dbając o swoje interesy, najemca powinien uzyskać od wynajmującego pisemną zgodę przed dokonaniem ulepszeń, inaczej po zakończeniu umowy wynajmujący może zgłosić, iż zmiany zostały wprowadzone bez jego zgody i zażądać ich usunięcia bez refundacji jakichkolwiek kosztów.

Umowa najmu a ochrona wynajmującego

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, która jest zarejestrowana w urzędzie, obejmuje ochroną wynajmującego. Rejestracja jest bezpłatna, nie rodzi obowiązku podatkowego i następuje z inicjatywy wynajmującego - poprzez zgłoszenie w urzędzie skarbowym pisemnie chęci zarejestrowania umowy.

Umowa najmu - warunki wypowiedzenia

Sposób wypowiedzenia, tak jak całą umowę, reguluje KC. Jeżeli w umowie nie zawarto terminów wypowiedzenia, ustawowe terminy są następujące:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,

  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,

  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,

  • gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Wynajmujący jest zobowiązany do poinformowania najemcy o zamiarze wypowiedzenia w formie pisemnej. Aby informacja miała moc prawną, musi mieć status pisma doręczonego.

Do pobrania:

pdf
wzor-umowa-najmu-lokalu-mieszkalnego-z-omowieniem (2).pdf druk do ręcznego wypełnienia
doc
wzor-umowa-najmu-lokalu-mieszkalnego-z-omowieniem.doc edytowanie, wydrukowanie, zapisywanie