Zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Umowa najmu podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Typową konsekwencją takiej sytuacji jest obowiązek zapłaty podatku z tego tytułu. Warto jednak pochylić się również nad obowiązkami formalnymi związanymi z prowadzonym najmem. Wśród podatników często pojawia się pytanie, czy zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego jest konieczne. Postaramy się na nie odpowiedzieć.

Najem jako osobne źródło przychodów

Ustawa PIT zawiera obszerny katalog źródeł przychodów, w których ramach podatnicy mogą uzyskiwać określone przysporzenia majątkowe.

W art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT czytamy, że źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przechodząc natomiast do kwestii formy opodatkowania, wskażmy, że na podstawie art. 9a ust. 6 ustawy PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. 

W konsekwencji przychody z najmu mogą być albo opodatkowane na zasadach ogólnych albo na zasadach zryczałtowanego podatku.

W zakresie obowiązków formalnych związanych z rozliczeniem podatku przypomnijmy, że w obu formach opodatkowania należy pamiętać o wpłacie zaliczek/ryczałtów w trakcie roku. Następnie po zakończeniu roku podatkowego podatnik składa – w zależności od wybranej formy opodatkowania – PIT-36 lub PIT-28.

Podstawowym obowiązkiem formalnym związanym z rozliczeniem podatku od najmu jest konieczność składania rocznych deklaracji podatkowych. Obecnie nie ma już obowiązku składania deklaracji przy wpłacie zaliczek.

Zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego

Pozostając w tematyce form opodatkowania, możemy wskazać, że zasady ogólne stosowane są do najmu z mocy prawa. Jest to forma podstawowa, o ile podatnik nie wybierze ryczałtu ewidencjonowanego. Z prawem wyboru tej formy wiążą się określone powinności.

Otóż, jak podaje art. 9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, a w przypadku przedsiębiorstwa w spadku – według ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy, do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego. 

Natomiast w myśl art. 9 ust. 4 ustawy w przypadku osiągania przychodów z najmu za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania.

Jak zatem widać z przedstawionych regulacji, w przypadku wyboru formy ryczałtowej wystarczające jest dokonanie wpłaty w danym roku podatku zryczałtowanego na właściwy numer rachunku bankowego urzędu skarbowego. W aktualnym stanie prawnym osoby fizyczne nie muszą już składać specjalnych oświadczeń do US o wyborze tej formy.

Zwróćmy zatem uwagę, że ani przepisy ustawy PIT dotyczące zasad ogólnych, ani też przepisy ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym nie zawierają unormowań, które stawiałyby wymóg zgłaszania do urzędu skarbowego umowy najmu.

Zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego nie jest zobligowane przez żadne przepisy ustaw podatkowych regulujących zasady opodatkowania najmu.

Forma umowy najmu

W tym miejscu warto również sięgnąć do regulacji prawa cywilnego odnoszących się do samej umowy najmu.

Otóż, jak podaje art. 659 kc, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Natomiast art. 660 kc stanowi, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Podkreślenia zatem wymaga, że umowa najmu niekoniecznie musi zostać sporządzona w formie pisemnej, Kodeks cywilny nie stawia bowiem takiego wymogu (choć określa pewne sankcje w przypadku braku zachowania takiej formy).

Przepisy Kodeksu cywilnego również nie wymagają, aby umowa najmu – w dowolnej formie – została zgłoszona do naczelnika urzędu skarbowego.

Zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego w sytuacjach koniecznych

Musimy jednak podkreślić, że są sytuacje, w których umowa najmu musi być zgłoszona do urzędu skarbowego. Przypadek taki dotyczy tzw. najmu okazjonalnego uregulowanego w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Jak wskazuje zawarta tam definicja, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. 

Szczególną cechą takiej umowy jest to, że jej obowiązkowym elementem jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu złożonym przez właściciela. Takie oświadczenie zabezpiecza interesy właściciela i chroni go przed nieuczciwymi najemcami, którzy nie chcą opuścić lokalu w przypadku zakończenia umowy najmu.

W świetle art. 19b ww. umowy właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.

Za datę rozpoczęcia wynajmu należy przyjąć oddanie najemcy nieruchomości do używania, a więc datę wydania lokalu. Niekoniecznie zatem musi to być dzień podpisania umowy najmu, ponieważ strony mogą ustalić, że wydanie lokalu nastąpi w późniejszym terminie.

Przykład 1.

Strony zawarły 1 lipca umowę najmu okazjonalnego. Z uwagi na konieczność opróżnienia lokalu w umowie zawarto zapis, zgodnie z którym lokal zostanie wydany i udostępniony najemcy 1 sierpnia. W rezultacie zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do naczelnika US powinno nastąpić w terminie do 15 sierpnia.

Natomiast w przypadku niedopełnienia obowiązku zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego nie stosuje się przepisów dotyczących ustalania i wypowiadania czynszu oraz dotyczących wygaśnięcia i rozwiązania najmu okazjonalnego.

Przepis nie tylko obliguje podatnika do zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, lecz także nakłada określone sankcje związane z niedopełnieniem tego obowiązku.

Na marginesie dodajmy, że nie ma przepisu, który nakłada na podatnika konieczność dokonywania zgłoszenia do naczelnika urzędu skarbowego okoliczności rozwiązania czy też wygaśnięcia umowy najmu okazjonalnego. Obowiązek ten dotyczy wyłącznie sytuacji jej zawarcia.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów