Jedną z mniej powszechnych form najmu lokalu jest najem okazjonalny. Do polskiego porządku prawnego został wprowadzony już jakiś czas temu, ale wciąż nie cieszy się dużą popularnością głównie z uwagi na dość rygorystyczne regulacje. Czym charakteryzuje się umowa najmu okazjonalnego i co odróżnia ją od zwykłej umowy najmu?
Pobierz darmowy wzór: Umowa najmu okazjonalnego w dwóch formatach PDF i DOCX
Umowa najmu okazjonalnego - charakterystyka
Najogólniej ujmując, umowa najmu okazjonalnego cechuje się bardziej rygorystycznymi warunkami, aniżeli zwykła umowa najmu. Najem okazjonalny ma przede wszystkim chronić interesy wynajmującego, poszerzając jego prawa i jednocześnie ograniczając w pewnym stopniu prawa lokatorów. Dotyczy to głównie prawa do eksmisji uciążliwego najemcy. Zwykła umowa najmu ogranicza w tym zakresie możliwości właściciela mieszkania, ponieważ lokator chroniony jest ustawą o ochronie praw lokatorów.
Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego należą do przepisów szczególnych, a prawo o większym stopniu szczegółowości należy stosować przed prawem ogólnym (zgodnie z zasadą lex specialis derogat legi generali (łac.)). Prawem ogólnym są w tym przypadku przepisy o najmie w Kodeksie cywilnym oraz przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 19e Ustawy o ochronie lokatorów w przypadku najmu okazjonalnego wyłącza się zastosowanie szeregu przepisów tej ustawy, które m.in. służą ochronie lokatorów.
Formy umowy najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Umowa najmu okazjonalnego - elementy konieczne
-
Strony umowy - czyli wynajmujący oraz najemca (lokator). W przypadku najmu okazjonalnego ustawa nakłada pewne ograniczenia w tym zakresie, mianowicie:
-
Wynajmującym może być tylko osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, będąca właścicielem danej nieruchomości;
-
Najemcą również może być jedynie osoba fizyczna, bowiem ustawa zastrzega, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, co oznacza, że nie może on zostać wynajęty na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej.
-
Przedmiot umowy - czyli lokal mieszkalny, który powinien zostać dokładnie opisany w umowie, tj. wielkość, ilość pomieszczeń, plan lokalu w załączniku do umowy. Dodatkowo najlepiej dokładnie określić, w jakim stanie jest lokal (np. opisanie wad i uszczerbków itp.).
-
Czas trwania umowy - umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie na czas określony, maksymalnie na 10 lat.
-
Czynsz - jego wysokość, termin i formę płatności.
-
Kaucja - wynajmujący może zastrzec obowiązek wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności, które mogłyby się pojawić w czasie trwania najmu (np. zaległy czynsz, koszty naprawy szkód wyrządzonych przez najemcę itp.).
-
Podpisy obu stron.
Umowa najmu okazjonalnego - dodatkowe dokumenty
Ustawa nakazuje dołączyć dodatkowe dokumenty, które nadają umowie charakter umowy najmu okazjonalnego. Mają one na celu zabezpieczenie bezproblemowego przebiegu procedury opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy bądź po jej wcześniejszym wypowiedzeniu. Dołączyć należy:
-
oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu,
-
wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
-
oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zgłoszenie naczelnikowi urzędu skarbowego zawarcia umowy najmu okazjonalnego
Wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. W przypadku braku zgłoszenia do urzędu umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu.
