Wynajem mieszkań to coraz częściej główne źródło utrzymania, a nie tylko dodatkowy dochód. Granica pomiędzy wynajmem mieszkań jako osoba prywatna, a jako przedsiębiorca przysparza podatnikom problemy. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, jak rozliczyć wynajem mieszkań.
Prywatny wynajem mieszkań
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody z tytułu:
- najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze
- oraz dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej
– które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
- ryczałt 8,5% dla przychodów do limitu 100 000 zł,
- ryczałt 12,5% dla przychodów stanowiących nadwyżkę nad limit 100 000 zł.
Podatek oblicza się, przemnażając kwotę przychodu z najmu przez stawkę ryczałtu z najmu.
W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu prywatnego przez jednego z nich występuje wyższa kwota limitu I progu przychodu ryczałtu. Małżonkowie Ci stosują stawkę ryczałtu w wysokości 12,5% dopiero od nadwyżki po przekroczeniu 200 000 zł. Wyższy limit dotyczy przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2023 roku.
Wynajem mieszkań i działalność gospodarcza
W sytuacji, gdy najem dotyczy nieruchomości, która jest własnością firmową, nie ma innej możliwości niż rozliczanie go w działalności gospodarczej. Wówczas opodatkowanie najmu następuje w tej samej formie, co opodatkowana jest działalność.
Natomiast w każdej innej sytuacji podatnik zamiast najmu prywatnego może się zdecydować na prowadzenie firmy i w jej ramach rozliczać dochody z najmu. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami, np. opłacaniem składek ZUS oraz dodatkowymi obowiązkami, jak konieczność prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów lub ewidencji przychodów - w zależności od wybranej formy opodatkowania prowadzonej działalności.
Czym właściwie jest działalność gospodarcza?
Działalność gospodarcza została zdefiniowana w art. 3 ustawy Prawo przedsiębiorców, w którym czytamy: Działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.
W związku z powyższym działalność gospodarczą prowadzi się:
- w celu osiągnięcia przychodu - ważny jest zamiar osiągnięcia przychodu, bowiem nawet jeśli przedsiębiorca odniesie stratę, wykonywane czynności nie tracą statusu działalności gospodarczej;
- w sposób ciągły - znaczenie tutaj ma zamiar dokonywania pewnych czynności, które stanowią cel do osiągnięcia przychodu;
- w sposób zorganizowany - podejmowane działania są zależne od obowiązujących reguł i norm oraz mają służyć osiągnięciu wyznaczonego celu.
Należy zwrócić uwagę na fakt, iż definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie nie uzależnia uznania danych czynności za działalność gospodarczą od jej rejestracji we właściwych urzędach. W związku z tym jeśli dane czynności spełniają definicję działalności gospodarczej, to mimo tego, że nie zostały zarejestrowane jako działalność, według przepisów uznawane są za działalność gospodarczą, stąd podatnicy prowadzący wynajem mieszkań prywatnych na większą skalę mają wątpliwości, co do jego prawidłowego rozliczenia.
Wątpliwości i orzecznictwo w rozliczaniu
Wiele spraw dotyczących najmu prywatnego wciąż budzi wątpliwości podatników, stąd wielu z nich występuje o wydanie interpretacji indywidualnych. Zdanie organów skarbowych na ten temat nie zawsze jest przychylne lub poprawne, co rodzi masę odwołań od wydanych orzecznictw. Przykładem takiej sytuacji może być interpretacja z 31 lipca 2014 r. wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach (sygn. IBPBII/2/415-450/14/MZa).
Podatniczka opisała, że razem z mężem wybudowali 18 garaży, z których 2 chcieli zostawić do użytku własnego, a pozostałe sprzedać, jednak ze względu na spadek cen rynkowych postanowili tymczasowo je wynająć. W związku z tym, zwróciła się o wydanie interpretacji indywidualnej oraz wyraziła zdanie, że mogą rozliczać ten najem jako najem prywatny i nie muszą zakładać działalności gospodarczej.
W wydanej interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej określił postawę podatniczki jako nieprawidłową i uznał, że prawidłowym będzie założenie działalności gospodarczej w celu rozliczania najmu i przychodów uzyskanych z tego źródła.
Podatniczka po wyczerpaniu możliwości odwołań, złożyła skargę do WSA (Wojewódzki Sąd Administracyjny), który 9 grudnia 2014 r. pozytywnie ją rozpatrzył i uchylił zaskarżoną interpretację oraz zasądził zwrot kosztów postępowania dla strony skarżącej. W uzasadnieniu wyroku można przeczytać:
Zasadnicze znaczenie dla prawidłowego zakwalifikowania najmu jako źródła przychodu, musi więc mieć ustalenie, że przedmiot najmu jest niewątpliwie składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, a nie tylko, że jest przedmiotem wynajmowania. Przy braku takiego ustalenia, należy stosować zasadę, że najem stanowi odrębne źródło przychodu, podlegającego opodatkowaniu według zasad dla niego przewidzianych.
W świetle wątpliwości nie tylko podatników, lecz także organów skarbowych, ten wyrok może być wyznacznikiem w kwestii ustalania, czy rozliczanie najmu może bazować na zasadach najmu prywatnego, czy konieczne jest prowadzenie działalności gospodarczej.
Powyższe potwierdza również uchwała NSA z dnia 24 maja 2021 o sygnaturze II FPS 1/21 w której wskazano, że: przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
