Operat szacunkowy w procesie cywilnym jest kwestią poruszaną rzadko. Najczęściej omawiany jest w kontekście postępowania administracyjnego, w szczególności w sprawach z zakresu wywłaszczeń. Istnieje jednak szereg postępowań o charakterze czysto cywilnym, w których dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy jest powszechnie stosowany. Bardzo często stanowi wówczas kluczowy element rozstrzygnięcia. Dotyczy to m.in. spraw o dział spadku, podział majątku wspólnego, zniesienie współwłasności, zapłatę odszkodowania, rozliczenie nakładów czy ustalenie wartości przedmiotu zabezpieczenia hipotecznego. Operat nie jest przy tym „zwykłym” dokumentem, a czymś więcej. Stanowi on opinię opartą na wiadomościach specjalnych, czyli takich, których sąd samodzielnie nie ma. Czy jednak jego moc dowodowa w postępowaniu cywilnoprawnym jest większa niż inne składane przez strony dowody?
Operat szacunkowy w procesie cywilnym – rola dowodowa i zlecenie wyceny
Operat szacunkowy w procesie cywilnym może funkcjonować w dwóch odmiennych modelach prawnych. Pierwszy dotyczy sytuacji, gdy wycena nieruchomości zostaje sporządzona na zlecenie strony postępowania i następnie przedłożona do akt sprawy jako dowód prywatny. Drugi odnosi się natomiast do opinii sporządzanej przez biegłego sądowego powołanego przez sąd na podstawie art. 278 § 1 kpc. Mimo że w obu przypadkach mamy do czynienia z dokumentem sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, to jego znaczenie procesowe oraz moc dowodowa zasadniczo się różni.
Zatem w jednym postępowaniu możemy mieć do czynienia z operatami dokonanymi na prywatne zlecenie stron procesu, jak i na zlecenie sądu. Operat ma szczególne znaczenie m.in. w sprawach:
- o dział spadku,
- o podział majątku wspólnego,
- o zniesienie współwłasności,
- o ustanowienie służebności przesyłu,
- o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
- o naprawienie szkody związanej z nieruchomością.
Operat sporządzony na zlecenie strony jako dokument prywatny
Operat szacunkowy sporządzony na zlecenie strony postępowania traktowany jest jako dokument prywatny w rozumieniu art. 245 kpc. Zgodnie z tym przepisem dokument prywatny sporządzony w formie pisemnej albo elektronicznej stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie.
Powyższe oznacza, że prywatny operat nie korzysta z waloru dowodu z opinii biegłego, nawet jeśli został sporządzony przez osobę mającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Dokument ten potwierdza jedynie, że określony rzeczoznawca przedstawił konkretną ocenę wartości nieruchomości.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalony jest już pogląd, że ekspertyza sporządzona na zlecenie strony pozostaje jedynie elementem stanowiska procesowego uczestnika postępowania. Nie zastępuje ona opinii biegłego sądowego i co do zasady nie może stanowić samodzielnej podstawy ustaleń wymagających wiadomości specjalnych. Złożone do akt ekspertyzy opracowane na zlecenie stron należy traktować jedynie jako wyjaśnienia stanowiące poparcie stanowisk stron. Nawet gdy są one sporządzane przez stałego biegłego sądowego, nie stanowią dowodu, o którym mowa w art. 278 i nast. kpc. Gdy więc zachodzi potrzeba wyjaśnienia okoliczności sprawy wymagających wiadomości specjalnych, sąd powinien dopuścić dowód z opinii biegłego na podstawie właściwych przepisów kpc. Pozasądowa opinia rzeczoznawcy jako dokument prywatny stanowi jedynie dowód tego, że osoba, która ją podpisała, wyraziła zawarty w niej pogląd, nie korzysta natomiast z domniemania zgodności z prawdą zawartych w niej twierdzeń. Moc dowodowa operatu szacunkowego jako dokumentu prywatnego różni się od opinii biegłego (por. wyrok SN z 15 stycznia 2010 roku, sygn. akt: I CSK 199/09).
Nie oznacza to jednak, że prywatny operat nie ma żadnego znaczenia procesowego. Wręcz przeciwnie, w praktyce potrafi pełnić bardzo istotną funkcję „strategiczną”. Może bowiem:
- uporządkować stanowisko strony już na początku postępowania,
- uprawdopodobniać wysokość roszczenia,
- uzasadniać wartość przedmiotu sporu,
- wykazywać wadliwość opinii sądowej (w apelacji lub zażaleniu),
- stanowić podstawę zarzutów wobec opinii biegłego powołanego przez sąd,
- uzasadniać konieczność powołania kolejnego biegłego.
Prywatny operat szacunkowy a dowód z opinii biegłego sądowego
Najważniejszą kwestią, o jakiej powinny pamiętać osoby składające wniosek dowodowy w postaci operatu szacunkowego w procesie cywilnym, jest to, że sąd nie może traktować go na równi z opinią sporządzoną przez biegłego powołanego przez sąd. Wynika to bezpośrednio z art. 278 § 1 kpc, zgodnie z którym wiadomości specjalne uzyskuje się poprzez dowód z opinii biegłego, przy czym w charakterze biegłego procesowego działa wyłącznie osoba formalnie powołana przez sąd.
W praktyce oznacza to, że prywatny operat szacunkowy nie zastępuje opinii biegłego i nie korzysta ze szczególnej mocy dowodowej opinii biegłego sądowego. Podlega ocenie jak każdy inny dokument prywatny, może przy tym zostać całkowicie pominięty, jeśli nie zawiera istotnych argumentów merytorycznych.
Jednocześnie sąd nie może ignorować prywatnej wyceny wyłącznie dlatego, że została sporządzona na zlecenie jednej ze stron. Jeżeli dokument zawiera konkretne argumenty, sąd powinien się do nich odnieść.
Operat szacunkowy w procesie cywilnym sporządzony przez biegłego sądowego
Całkowicie odmienny charakter ma operat sporządzony przez biegłego powołanego przez sąd. Tutaj rzeczoznawca działa niejako jako uczestnik postępowania wykonujący czynności z zakresu wymiaru sprawiedliwości. Sporządzona przez niego wycena staje się dowodem z opinii biegłego w rozumieniu art. 278 kpc. Znaczenie takiej opinii jest zdecydowanie większe niż prywatnego operatu. Wynika to z faktu, że sąd korzysta z wiadomości specjalnych właśnie za pośrednictwem biegłego procesowego.
Trzeba jednak zaznaczyć, że operat szacunkowy nie jest dokumentem urzędowym, gdyż z art. 244 kpc wynika, że dokumentem urzędowym jest tylko taki dokument, który został sporządzony przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe w zakresie ich działania. Rzeczoznawca majątkowy nie ma uprawnień takiego organu.
Mimo powyższego czynności biegłego sądowego należą do szeroko rozumianego wymiaru sprawiedliwości, a sama opinia bardzo często ma decydujący wpływ na treść orzeczenia. W praktyce to właśnie ona najczęściej stanowi podstawę ustalenia wartości nieruchomości przez sąd.
Szczególna pozycja biegłego sądowego
Pozycja procesowa biegłego sądowego jest szczególna. Nie jest on formalnym uczestnikiem procesu ani organem władzy państwowej. Nie działa on w interesie żadnej ze stron, ma obowiązek zachowania bezstronności oraz obiektywizmu. Co więcej, art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje mu zachować informacje uzyskane w związku z wykonywaniem zawodu dla siebie, jako tajemnicę zawodową. W przypadku opinii sądowej ma to szczególne znaczenie, ponieważ biegły uczestniczy w realizacji funkcji wymiaru sprawiedliwości. Możliwość zarzucenia mu stronniczości jest jednoznaczna z zarzutem stronniczości sądowej.
Operat szacunkowy w procesie cywilnym a zakres kontroli sądowej
Operat szacunkowy w procesie cywilnym w zależności, czy jest to dowód prywatny, czy jest wynikiem powołania biegłego sądowego, wywołuje inne konsekwencje prawne. Różnica ta dotyczy sposobu oceny operatu przez sąd.
Prywatny operat podlega ocenie jak każdy dokument prywatny. Natomiast opinia biegłego sądowego oceniana jest według kryteriów właściwych dla dowodu wymagającego wiadomości specjalnych. Sąd bada wówczas:
- zgodność opinii z zasadami logiki,
- poprawność metodologiczną,
- poziom wiedzy biegłego,
- kompletność analizy rynku,
- spójność wywodu,
- stanowczość i jasność wniosków.
Jednocześnie sąd nie może zastępować wiedzy specjalistycznej własnymi ocenami ekonomicznymi czy rynkowymi, nawet jeśli ma wystarczającą wiedzę. Nie jest rolą sądu samodzielne ustalanie wartości nieruchomości ani wybieranie bardziej przekonującej ceny wyłącznie na podstawie subiektywnego przekonania.
Możliwość podważania opinii biegłego
Choć opinia biegłego sądowego ma znacznie większą moc dowodową niż prywatny operat, nie oznacza to, że nie można jej podważyć. Strony mogą zgłaszać zarzuty dotyczące m.in.:
- doboru nieruchomości porównawczych,
- błędów metodologicznych,
- nieaktualnych danych rynkowych,
- wadliwej analizy trendów cenowych,
- pominięcia cech wpływających na wartość nieruchomości,
- sprzeczności opinii.
W praktyce prywatny operat bardzo często służy właśnie jako narzędzie podważania opinii biegłego sądowego. Jeżeli zawiera on szczegółową analizę błędów metodologicznych, może doprowadzić do sporządzenia opinii uzupełniającej albo nawet powołania kolejnego biegłego przez sąd.
Nie można nie doceniać znaczenia prywatnych operatów, zwłaszcza z uwagi na generalną zasadę postępowania cywilnego, jaką jest zasada kontradyktoryjności. Zgodnie z nią to strony odpowiadają za przedstawienie materiału dowodowego i aktywne wspieranie własnych twierdzeń. Prywatna wycena stanowi więc zatem narzędzie profesjonalnej strategii procesowej. Pozwala stronie jeszcze przed wszczęciem postępowania ocenić realną wartość roszczenia, przewidzieć możliwe kierunki sporu, a także przygotować argumentację wobec przyszłej opinii sądowej.
Wymogi formalne operatu szacunkowego
Operat szacunkowy ma charakter silnie sformalizowany. Oznacza to, że dla uznania danej wyceny za operat nie wystarcza samo sporządzenie jej przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokument musi również odpowiadać wymogom określonym w przepisach prawa, w szczególności dotyczącym sposobu sporządzania wyceny oraz jej elementów obligatoryjnych. Szczegółowe zasady w tym zakresie zostały uregulowane w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości.
Zgodnie z § 78 i nast. rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać:
- określenie przedmiotu i zakresu wyceny – wskazanie nieruchomości, rodzaju wartości, daty wyceny;
- określenie celu wyceny;
- podstawę formalną i prawną wyceny – wskazanie przepisów prawa, podstaw faktycznych (np. decyzję administracyjną);
- źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego;
- daty istotne dla określenia wartości nieruchomości;
- opis stanu nieruchomości – uwzględniający m.in. lokalizację, uzbrojenie, zabudowę, stan techniczny;
- wskazanie przeznaczenia nieruchomości;
- analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny – obejmującą m.in. dane o transakcjach porównywalnych;
- wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru – może to być podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe lub mieszane;
- przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości;
- podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Operat szacunkowy może zostać sporządzony zarówno w postaci papierowej, jak i elektronicznej. Jeżeli wycena przygotowywana jest w formie elektronicznej, konieczne jest opatrzenie jej kwalifikowanym podpisem elektronicznym rzeczoznawcy majątkowego. Do operatu dołącza się również dokumenty mające istotne znaczenie dla wyceny nieruchomości, które zostały wykorzystane przy jego sporządzaniu, z wyjątkiem materiałów zawierających dane powszechnie dostępne.
Najważniejszym elementem operatu szacunkowego jest określenie wartości nieruchomości. W tym celu rzeczoznawca majątkowy stosuje odpowiednią metodę wyceny, której wybór zależy przede wszystkim od rodzaju nieruchomości, celu sporządzenia operatu oraz zakresu dostępnych danych rynkowych. Rzeczoznawcy mogą stosować różne podejścia do wyceny, przy czym za podstawowe uznaje się:
- podejście porównawcze,
- podejście dochodowe,
- podejście kosztowe,
- podejście mieszane.
Podejście porównawcze polega na zestawieniu nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Przy analizie uwzględnia się m.in. lokalizację, powierzchnię, stan techniczny, sposób zagospodarowania czy otoczenie nieruchomości.
Podejście dochodowe stosowane jest przede wszystkim w przypadku nieruchomości generujących lub mogących generować dochód, np. z najmu albo dzierżawy. Wartość nieruchomości ustala się wówczas na podstawie przewidywanych korzyści ekonomicznych możliwych do osiągnięcia w przyszłości.
Podejście kosztowe znajduje zastosowanie głównie przy nieruchomościach o charakterze nietypowym, dla których brak jest wystarczających danych porównawczych z rynku. Dotyczy to często obiektów użyteczności publicznej, takich jak szkoły, szpitale czy budynki infrastrukturalne. W takim przypadku wartość ustalana jest poprzez określenie kosztów odtworzenia albo zastąpienia nieruchomości z uwzględnieniem stopnia jej zużycia.
Podejście mieszane polega natomiast na łączeniu różnych metod wyceny w celu uzyskania możliwie najbardziej miarodajnego wyniku. Przykładowo przy wycenie nieruchomości zabudowanej rzeczoznawca może zastosować podejście porównawcze wobec gruntu, a wobec budynku – podejście dochodowe lub kosztowe.
Aktualność operatu szacunkowego w procesie cywilnym
W postępowaniu cywilnym znaczenie ma również aktualność operatu szacunkowego. Termin przydatności określamy, korzystając z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość nieruchomości.
Powyższy przepis ma znaczenie również w postępowaniu cywilnym. Jest on o tyle istotny, że w sprawach trwających wiele miesięcy lub lat strony mają możliwość podnoszenia, że operat utracił swoją aktualność i należy wykonać nowy, szczególnie jeżeli doszło do znaczących zmian cen nieruchomości. Nie każda zmiana sytuacji rynkowej oznacza jednak automatyczną konieczność sporządzenia nowego operatu. Kluczowe znaczenie ma ocena, czy zmiany miały charakter istotny i rzeczywiście wpływały na wartość konkretnej nieruchomości.
