Zgodnie z polskim prawem cywilnym (art. 659 – 692 KC), poprzez umowę najmu, wynajmujący zobowiązuje się na wskazany okres (oznaczony lub nie) oddać przedmiot najmu do użytkowania najemcy w zamian za płacony przez niego (najemcę) czynsz.
Pobierz darmowy wzór umowy najmu w formacie PDF i DOXC!
Umowa najmu - elementy
W umowie sporządzanej na potrzeby najmu (w dwóch egzemplarzach, po jednym dla strony) powinny się znaleźć:
- miejsce i data zawarcia umowy,
- określenie stron (dane osobiste, NIP/PESEL, seria i nr dowodu tożsamości wynajmującego i najemcy),
- określenie przedmiotu najmu (dokładny opis przedmiotu, jego stan, elementy, akcesoria, wskazówki producenta, jeśli brak firmowej instrukcji itp.),
- wysokość czynszu i innych świadczeń, ich walutę i terminy płatności,
- czas trwania umowy i warunki wypowiedzenia,
- prawa i obowiązki stron (również brak prawa do podnajmowania osobom trzecim, prawo do wprowadzania zmian w wyglądzie i strukturze itp.),
- kwota kaucji i sposób jej rozliczenia,
- podpisy stron.
Umowa najmu a czynsz
może być wyrażony w pieniądzu lub innych świadczeniach (świadczenia wzajemne, kompensata). W przypadku umów zawartych na czas nieokreślony, jeśli brakuje w nich zapisu odnośnie terminu płatności, stosuje się zapis art. 669 § 2 KC - płatność powinna nastąpić z góry do dziesiątego dnia miesiąca. W innych przypadkach należy ustalić termin i rodzaj płatności w umowie.
Umowa najmu a okres najmu
określa się w umowie. W przypadku zawarcia umowy na czas dłuższy niż 10 lat, zgodnie z art. 661 KC, po upływie wskazanego okresu umowę uznaje się za zawartą na czas nieokreślony. Porozumienie takie może być zawarte na czas nieokreślony oraz oznaczony konkretną datą lub zdarzeniem (np. najem lokalu na czas festiwalu lub mistrzostw sportowych).
Przedmiot najmu
mogą być zarówno rzeczy ruchome, jak i nieruchomości oraz ich części składowe. Nie mogą być nimi rzeczy zużywalne i prawa. Szczegółowy opis przedmiotu najmu musi być zawarty bezpośrednio w umowie lub wymieniony w oddzielnym dokumencie stanowiącym jej załącznik. Może on zawierać udokumentowanie aktualnego stanu przedmiotu najmu (np. przebieg silnika, zadrapania i obicia karoserii - w interesie najemcy) lub jego cechy charakterystyczne. W sektorze prywatnym najpowszechniejszym przedmiotem najmu są lokale mieszkalne, którym poświęcono cały rozdział kodeksu cywilnego, natomiast w sektorze gospodarki rolnej dominuje najem maszyn rolniczych niezbędnych do sezonowych prac (np. kombajn).
Wynajmujący...
ma obowiązek wydania najemcy przedmiotu umowy w stanie przydatności do użytku lub w stanie zgodnym z opisem w umowie. Na wynajmującym ciąży również utrzymywanie rzeczy w wyżej opisanej kondycji. W praktyce oznacza to obowiązek wynajmującego do wykonywania i opłacania niezbędnych napraw i/lub konserwacji, o ile w umowie nie ustalono inaczej.
Najemca...
ma obowiązek płacenia czynszu w walucie i wartości ustalonej w umowie, z zachowaniem terminu i rodzaju płatności, również ustalonych w umowie. Zobowiązuje się on do użytkowania przedmiotu najmu w sposób przewidziany w umowie oraz do sprawowania nad nim pieczy. Zgodnie z KC najemca ma prawo do wynajmowania przedmiotu osobie trzeciej, o ile w umowie nie zawarto klauzuli zabraniającej tego typu czynności.
Stosunek najmu...
wygasa na skutek wypowiedzenia (jeśli umowa zawarta została na czas nieokreślony) lub automatycznie z upływem okresu wskazanego w umowie (jeśli zawarta była na czas określony). W każdym innym przypadku wypowiedzenie umowy może być tożsame z jej zerwaniem i wiązać się z konsekwencjami prawnymi, dlatego zawsze warto zawrzeć w niej warunki wypowiedzenia.
Kaucja i zastaw...
znajdują częste zastosowanie przy zawieraniu umowy najmu. Niezależnie od tego, czy przedmiotem jest ruchomość czy lokal, rzeczy wniesione weń przez najemcę mogą zostać zatrzymane (zastawione - art. 670 KC) celem zabezpieczenia czynszu i innych świadczeń, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok. Często ustala się również kaucję, np. w wysokości jednomiesięcznego czynszu, której przekazanie wynajmującemu bezpiecznie jest potwierdzić na piśmie, np. dodając do umowy paragraf lub załącznik "kaucję wpłacono". Bezpośrednio w umowie można umieścić również informację o konsekwencjach zalegania z opłatami (kary, odsetki, krótszy okres wypowiedzenia).
Formy opodatkowania najmu
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje najem jako jedno z możliwych źródeł przychodów. Oznacza to, iż przychody uzyskane z tytułu najmu podlegają opodatkowaniu. Podatnik musi określić, czy są to przychody związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, czy wynikają z prywatnego najmu. W drugim przypadku jest on rozliczany zgodnie z ogólnymi zasadami - 18% (a po przekroczeniu progu - 32%) lub 8,5% przy ryczałcie ewidencjonowanym.
Zgłoszenie umowy najmu
Warto też pamiętać o możliwości zarejestrowania umowy w urzędzie skarbowym. Rejestracja umowy nie jest obowiązkowa, jednak bez niej wynajmujący nie korzysta z ochrony państwa (w tym z uproszczonych procedur usunięcia lokatora, gdy mamy do czynienia z umową najmu lokalu). Aby korzystać z pełni praw dla umowy (dotyczy to umowy okazjonalnej) należy ją zarejestrować w US w terminie 14 od rozpoczęcia wynajmu. Rejestracji dokonuje się na podstawie zgłoszenia, a nie na wniosek podatnika. Jest to korzystne dla zgłaszającego - podania (w tym wnioski) wiążą się z opłatą skarbową, natomiast zgłoszenie i rejestracja jej nie podlegają (nie są wymienione w art. rozdziału pierwszego i art. 6 rozdziału drugiego ustawy z 9 września 2000 r. o opłacie skarbowej), o ile nie wymagają wydania dokumentu zgłaszającemu.
