Operat szacunkowy – jakie dane zawiera opinia rzeczoznawcy majątkowego?

Ile jest warta dana nieruchomość? Otóż tyle, ile ktoś będzie w stanie za nią zapłacić. Zasady wolnego rynku nie znajdą jednak zastosowania w sprawach, w których jedną ze stron jest organ administracyjny. W postępowaniu wywłaszczeniowym czy też egzekucyjnym to właśnie organ decyduje, jaką wartość posiada dana nieruchomość. Nie może on jednak podjąć takiej decyzji bez żadnej podstawy. Niezbędny jest tutaj operat szacunkowy. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy może działać na polecenie urzędu oraz osoby prywatnej, przez co niekiedy trudno jednoznacznie stwierdzić moc dowodową sporządzonych przez niego dokumentów. Jak traktowany jest operat szacunkowy? Jako opinia biegłego czy dokument prywatny? Od czego to zależy?

Wycena nieruchomości – do czego jest potrzebna?

Nieruchomość w życiu człowieka spełnia wiele funkcji, najważniejszą z nich jest zapewnienie przestrzeni do życia i zabezpieczenie bytu człowieka. Oprócz tego pełni role gospodarcze jako źródło dochodu, lokaty kapitału czy też zabezpieczenia kredytu. Nieruchomości służą również do prowadzenia działalności (biurowce, sklepy, magazyny). Zależnie od tego, jaką pełnią funkcję (oraz od kilku innych jeszcze czynników) zawsze niosą ze sobą jakąś wartość.

Wycena nieruchomości może być potrzebna w wielu sytuacjach. Najczęściej chodzi o sprzedaż działki czy mieszkania. W takich wypadkach profesjonalna wycena nie ma tak wielkiego znaczenia, tutaj bowiem działa prawo rynku. Cena jest taka, jaką w danym momencie kupujący jest w stanie zapłacić. Jest jednak wiele innych czynności prawnych, w których trudno byłoby sprawdzić wartość nieruchomości w powyższy sposób. Wycena będzie bowiem potrzebna w:

• procedurze bankowej w przedmiocie udzielaniu kredytu hipotecznego;
• sprawach o podział majątku oraz sprawach spadkowych;
• postępowaniu egzekucyjnym (na potrzeby licytacji komorniczej);
• sprawach podatkowych (dla ustalania opłat planistycznych i adiacenckich);
• sprawach spółek handlowych (ustalenie wartości nieruchomości będącej aportem do spółki kapitałowej);
• postępowaniach restrukturyzacyjnych i upadłościowych (m.in. do ustalenia wartości masy upadłościowej);
• postępowaniu odszkodowawczym, w szczególności przy sprawach o wywłaszczenie.

Na pewno znalazłoby się jeszcze wiele innych spraw, w których niezbędne okaże się sporządzenie operatu szacunkowego. Tak czy inaczej, wycena nieruchomości jest zjawiskiem powszechnym i pełni znaczącą funkcję w życiu człowieka.

Operat szacunkowy – zarezerwowany wyłącznie dla rzeczoznawców majątkowych

Jak już wskazano powyżej, wycena nieruchomości może być potrzebna w wielu sytuacjach, zarówno związanych z życiem prywatnym, jak i zawodowym. Taką wycenę przygotowuje się w formie operatu szacunkowego. Jest to dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, który zawiera określenie wartości nieruchomości na konkretny dzień według jednej z metod wyceny przewidzianych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat ma charakter urzędowy i dowodowy – w postępowaniach administracyjnych i sądowych ma moc dokumentu urzędowego i może stanowić dowód w sprawie wartości danej nieruchomości.

Operat szacunkowy jako dokument posiada duże znacznie prawne. Dlatego też nie może być on przygotowywany przez każdego. Jak możemy przeczytać w art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Oznacza to, że zadanie określania wartości nieruchomości jest zarezerwowane wyłącznie dla owych rzeczoznawców. Taką funkcję mogą natomiast pełnić jedynie osoby fizyczne posiadające uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Można zatem stwierdzić, że operat może być sporządzony wyłącznie przez profesjonalistę, który w ramach swojej działalności zawodowej zajmuje się wyceną nieruchomości. Dokument sporządzony przez inne podmioty nie ma takiej samej mocy dowodowej (w zasadzie nie ma żadnej mocy dowodowej, ewentualnie może być traktowany jako oświadczenie woli).

Jak wygląda operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest dokumentem „formalnym”. Aby można było go nazwać operatem, nie tylko musi zostać sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, lecz także musi zostać stworzony według wytycznych stawianych przez prawodawcę. Zasady tworzenia operatów szacunkowych znajdziemy w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości.

Zgodnie z § 78 i nast. rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać:

1. określenie przedmiotu i zakresu wyceny – wskazanie nieruchomości, rodzaju wartości, daty wyceny;
2. określenie celu wyceny;
3. podstawę formalną i prawną wyceny – wskazanie przepisów prawa, podstaw faktycznych (np. decyzję administracyjną);
4. źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego;
5. daty istotne dla określenia wartości nieruchomości;
6. opis stanu nieruchomości – uwzględniający m.in. lokalizację, uzbrojenie, zabudowę, stan techniczny;
7. wskazanie przeznaczenia nieruchomości;
8. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny – obejmującą m.in. dane o transakcjach porównywalnych;
9. wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru – może to być podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe lub mieszane;
10. przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości;
11. podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Operat może być sporządzony w formie papierowej lub elektronicznej. Wersja elektroniczna powinna być opatrzona kwalifikowanym podpisem elektronicznym rzeczoznawcy. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty dotyczące nieruchomości wycenianej wykorzystane przy jego sporządzaniu, z wyłączeniem dokumentów zawierających dane powszechnie dostępne.

Warto wskazać, że określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Można ją wyrazić w zaokrągleniu do dziesiątek, setek lub tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.

Operat szacunkowy – metody stosowane przy wycenie

Najistotniejszym elementem każdego operatu jest określenie wartości nieruchomości. A tę ujawnia się przy zastosowaniu jednej z metod wyceny. To, jakie podejście zastosuje rzeczoznawca, zależne jest od rodzaju nieruchomości, celu wyceny oraz dostępnych danych. W polskim systemie prawnym wyróżniamy cztery główne metody wyceny. Są to:

• metoda porównawcza – polega na porównaniu nieruchomości wycenianej z podobnymi nieruchomościami, które były przedmiotem sprzedaży na rynku. Bierze się pod uwagę m.in. lokalizację, powierzchnię, stan techniczny, otoczenie;
• metoda dochodowa – stosowana, gdy nieruchomość przynosi lub może przynosić dochód (np. z wynajmu lub dzierżawy). Wartość nieruchomości szacuje się na podstawie przewidywanych zysków, jakie może ona wygenerować w przyszłości;
• metoda kosztowa – stosowana, gdy nieruchomość jest nietypowa i trudno ją porównać z innymi na rynku (wycenia się tak np. szkoły, szpitale, obiekty użyteczności publicznej). Wartość ustala się na podstawie kosztów jej odtworzenia lub zastąpienia, z uwzględnieniem zużycia technicznego i funkcjonalnego;
• metoda mieszana – łączy się wszystkie podejścia ze sobą w celu uzyskania możliwie najbardziej wyważonej wyceny. Przykładowo, mając nieruchomość gruntową, na której znajduje się budynek gospodarczy, do wyceny gruntu można zastosować metodę porównawczą, a do wyceny budynku metodę dochodową.

Operat szacunkowy – opinia biegłego czy dokument prywatny?

Operat szacunkowy musi być sporządzony przez profesjonalistę, tj. osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Czy to oznacza, że operat powinien być zawsze traktowany jak opinia biegłego? Jest to istotne, organy administracyjne i sądy nie mają bowiem prawa ingerować w dokumenty sporządzane przez biegłych sądowych od strony merytorycznej. Ich kontrola ogranicza się wyłącznie do zbadania opinii od strony formalnej. Jak traktować operat sporządzony na prywatne zlecenie strony postępowania administracyjnego (np. w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczenie)? Czy taki dokument powinien wiązać organ?

Na powyższe pytania możemy znaleźć odpowiedzi w niedawnym wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 listopada 2024 roku (sygn. akt: I OSK 944/23). Sąd uznał, że operat szacunkowy niezależnie od tego, na czyje zlecenie został sporządzony, jest dowodem w sprawie. Jednak w zależności od tego, kto zlecił jego sporządzenie, może stanowić albo opinię biegłego, albo opinię prywatną. Z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że ustalenie odszkodowania nie może nastąpić bez uzyskania opinii o wartości nieruchomości, ponieważ stanowi ona ustawowo określony dowód wartości nieruchomości, a wartość ta jest wyznacznikiem ustalenia odszkodowania. NSA zaznaczył, że ani z literalnej wykładni art. 130 ust. 2 ustawy, ani z innych przepisów nie wynika obowiązek posłużenia się przy ustalaniu odszkodowania za nieruchomość operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego na wyłączne zlecenie organu administracji publicznej w ramach konkretnego postępowania. Jednak taka wykładnia jest dopuszczalna jedynie w przypadku, gdy organ dysponuje prawidłowo sporządzonym operatem szacunkowym, który nie jest kwestionowany przez pozostałe strony postępowania. W przeciwnym razie na organie administracji publicznej spoczywa obowiązek zastosowania art. 84 § 1 kpa i powołania we własnym zakresie biegłego, który sporządzi odpowiednią opinię. Takiego podejścia wymaga przede wszystkim zasada prawdy obiektywnej, zaufania do władz publicznych, a także wykluczenie wszelkich podejrzeń o stronniczość organu, które mogą pojawić się w przypadku wykorzystania opinii o wartości nieruchomości wykonanej na zlecenie strony postępowania.

Podsumowując, operat szacunkowy sporządzony na zlecenie strony i przedłożony do akt sprawy ma wyłącznie walor prywatnej opinii, odzwierciedlającej stanowisko składającej go strony. Taki operat, pochodzący od uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego, podlegał będzie ocenie, jak dowód z dokumentu prywatnego. Natomiast o dowodzie z opinii biegłego na gruncie postępowań w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość można mówić wyłącznie, gdy na podstawie art. 130 ust. 2 ustawy w zw. z art. 84 § 1 kpa zostanie powołany rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości nieruchomości jako biegły z zakresu szacowania nieruchomości.