Pośrednik hipoteczny – czy warto skorzystać z jego usług?

Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego to jedno z najważniejszych zobowiązań finansowych. Skomplikowana procedura i mnogość ofert bankowych sprawiają, że coraz więcej osób rozważa wsparcie, jakie oferuje profesjonalny pośrednik hipoteczny. Jego zadaniem jest pomoc na każdym etapie procesu – od oceny zdolności kredytowej, po finalizację umowy. Czy jednak warto powierzyć swoje finanse ekspertowi i na jakie gwarancje bezpieczeństwa można liczyć, decydując się na taką współpracę?

Pośrednik hipoteczny – gwarancje co do kompetencji i bezpieczeństwa

Podstawowym aktem prawnym regulującym działalność pośredników hipotecznych jest Ustawa z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Regulacja ta wprowadziła m.in. wymóg licencjonowania pośredników, nadzór KNF, obowiązki informacyjne wobec klientów, zakaz pobierania niektórych opłat oraz określone zasady oceny zdolności kredytowej.

Pośrednik kredytu hipotecznego to zgodnie z ustawą przedsiębiorca niebędący kredytodawcą, który w ramach wykonywanej działalności gospodarczej lub zawodowej, za wynagrodzeniem w formie pieniężnej lub innej uzgodnionej formie korzyści finansowej:

• przedstawia lub oferuje konsumentom umowy o kredyt hipoteczny, lub
• udziela konsumentom pomocy, podejmując prace przygotowawcze lub inne przedumowne działania administracyjne inne niż wymienione wyżej, polegające na obsłudze dokumentów, w związku z umowami o kredyt hipoteczny, lub
• zawiera z konsumentami umowy o kredyt hipoteczny w imieniu kredytodawcy.

Pośrednik hipoteczny może prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego po uzyskaniu zezwolenia wydanego przez Komisję Nadzoru Finansowego i dokonaniu wpisu do rejestru pośredników kredytowych.

Zezwolenie jest wydawane na wniosek, złożony w postaci papierowej lub w postaci elektronicznej dla osoby, która ma pełną zdolność do czynności prawnych i która nie była prawomocnie skazana za umyślne przestępstwo przeciwko życiu i zdrowiu, przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko ochronie informacji, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu, przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, skarbowe.

Pośrednik kredytu hipotecznego jest również obowiązany zawrzeć umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaną działalnością w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego lub umowę gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej na wypadek odpowiedzialności wynikłej z niedochowania należytej staranności w związku z wykonywaniem tej działalności.

Jak wygląda nadzór KNF nad działalnością, którą prowadzi pośrednik hipoteczny?

Działalność gospodarcza prowadzona przez pośredników kredytu hipotecznego i agentów podlega nadzorowi sprawowanemu przez Komisję Nadzoru Finansowego. Celem nadzoru nad działalnością pośredników kredytu hipotecznego i agentów jest zgodność tej działalności z przepisami prawa.

W ramach nadzoru Komisja Nadzoru Finansowego może:

• wydawać zalecenia w zakresie zapewnienia zgodności działalności z przepisami ustawy oraz podjęcia środków koniecznych do zapobieżenia naruszeniom praw konsumentów wynikających z ustawy;
• żądać udzielenia pisemnych lub ustnych informacji oraz przekazania danych umożliwiających zapewnienie zgodności prowadzonej działalności pośrednictwa kredytu hipotecznego z przepisami ustawy.

W razie stwierdzenia, że pośrednik hipoteczny o lub agent nie wykonuje zaleceń w wyznaczonym terminie, Komisja Nadzoru Finansowego może:

• nałożyć na osobę zarządzającą bezpośrednio odpowiedzialną za stwierdzone nieprawidłowości karę pieniężną w wysokości do trzykrotnego miesięcznego wynagrodzenia brutto tej osoby, wyliczonego na podstawie średniego wynagrodzenia brutto za ostatnie 3 miesiące przed nałożeniem kary;
• nałożyć na ten podmiot karę pieniężną w wysokości do 500 000 zł;
• wystąpić do tego podmiotu z wnioskiem o odwołanie osoby zarządzającej;
• zawiesić w czynnościach osobę zarządzającą;
• cofnąć zezwolenie albo wykreślić z rejestru pośredników kredytowych – w przypadku agentów oraz powiązanych pośredników kredytu hipotecznego.

Jakie zasady i obowiązki informacyjne ma pośrednik hipoteczny?

Pośrednicy kredytu hipotecznego przed rozpoczęciem świadczenia usług w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego są obowiązani przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, następujące informacje:

• firmę oraz siedzibę (miejsce zamieszkania) i adres pośrednika kredytu hipotecznego;
• numer wpisu pośrednika kredytu hipotecznego do rejestru pośredników kredytowych wraz z adresem strony internetowej, na której jest dostępny ten rejestr;
• czy pośrednik kredytu hipotecznego jest powiązanym pośrednikiem kredytu hipotecznego, a jeżeli tak – firmy (nazwy) kredytodawców, w imieniu i na których rzecz działa;
• czy pośrednik kredytu hipotecznego oferuje usługi doradcze;
• o procedurach składania skarg na pośredników kredytu hipotecznego w trybie wewnętrznym i sposobie korzystania z pozasądowych procedur wnoszenia skarg i odwołań;
• o prowizji oraz innych wynagrodzeniach w formie pieniężnej lub innej uzgodnionej formie korzyści finansowej, a także ich wysokości, o ile jest znana, przekazywanych przez kredytodawcę lub inne podmioty pośrednikowi kredytu hipotecznego lub agentowi, w tym wynagrodzeniach związanych z zawarciem z konsumentem umowy o kredyt hipoteczny;
• o opłatach ponoszonych bezpośrednio przez konsumenta na rzecz pośrednika kredytu hipotecznego lub agenta za świadczone usługi, a w przypadku niemożności ustalenia tej opłaty – informację o sposobie jej obliczania.

Umowa ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej lub umowa gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej obejmuje również szkody wyrządzone przez agenta w związku z wykonywaniem działalności w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego.

Pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani udostępniać konsumentowi w każdym czasie, na trwałym nośniku lub w postaci elektronicznej, precyzyjne i zrozumiałe informacje ogólne dotyczące umowy o kredyt hipoteczny, obejmujące co najmniej:

• firmę (nazwę), siedzibę (miejsce zamieszkania) i adres podmiotu publikującego informację;
• cele, na które kredyt hipoteczny może zostać wykorzystany;
• formy zabezpieczenia, w tym wskazanie możliwości, że przedmiot zabezpieczenia może znajdować się w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim, o ile taka możliwość jest przewidziana;
• okres, na jaki może być zawarta umowa o kredyt hipoteczny;
• w przypadku umów o kredyt hipoteczny, w których stosuje się jako odniesienie wskaźnik referencyjny – nazwy wskaźników referencyjnych i ich administratorów, o których mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/1011 z dnia 8 czerwca 2016 roku w sprawie indeksów stosowanych jako wskaźniki referencyjne w instrumentach finansowych i umowach finansowych lub do pomiaru wyników funduszy inwestycyjnych i zmieniającego dyrektywy 2008/48/WE i 2014/17/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 596/2014, oraz informację o potencjalnych konsekwencjach dla konsumenta;
• rodzaje dostępnej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego ze wskazaniem, czy jest to stała stopa oprocentowania kredytu hipotecznego, zmienna, czy stanowiąca połączenie obu rodzajów oprocentowania, wraz z krótką charakterystyką stałej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego i stopy zmiennej, w tym informacją o związanych z tym konsekwencjach dla konsumenta;
• w przypadku umów o kredyt hipoteczny w walucie obcej – wskazanie danej waluty wraz z informacją o konsekwencjach denominowania lub indeksowania tego kredytu dla konsumenta oraz ryzyku walutowym związanym z tym kredytem;
• reprezentatywny przykład całkowitej kwoty kredytu hipotecznego, całkowitego kosztu kredytu hipotecznego, całkowitej kwoty do zapłaty przez konsumenta oraz rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania;
• wskazanie możliwych innych kosztów nieujętych w całkowitym koszcie kredytu hipotecznego, które konsument może ponieść w związku z umową o kredyt hipoteczny, i prognozowaną maksymalną wysokość tych kosztów;
• poszczególne warianty spłaty kredytu hipotecznego oferowane przez kredytodawcę, w tym liczbę, częstotliwość i wysokość regularnie spłacanych rat;
• opis warunków bezpośrednio związanych z przedterminową spłatą kredytu hipotecznego;
• wskazanie, czy jest konieczna wycena nieruchomości i czy wiąże się to z kosztami dla konsumenta, a jeżeli tak, to w jakiej wysokości, oraz wskazanie, kto odpowiada za zapewnienie dokonania wyceny nieruchomości;
• wskazanie usług dodatkowych, które konsument jest zobowiązany nabyć, aby uzyskać kredyt hipoteczny lub uzyskać go na reklamowanych warunkach, oraz, w stosownych przypadkach, wyjaśnienie, że usługi dodatkowe mogą być nabywane u usługodawcy innego niż kredytodawca;
• ostrzeżenie dotyczące możliwych konsekwencji niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań związanych z umową o kredyt hipoteczny;
• w przypadku gdy umowa o kredyt hipoteczny dotyczy kredytu hipotecznego objętego wsparciem udzielanym ze środków publicznych – wskazanie warunków, kryteriów i ograniczeń oraz wymaganych dokumentów związanych z otrzymaniem takiego wsparcia.

Pośrednik kredytu hipotecznego ani agent nie mogą pobierać opłat od konsumenta za przekazywanie informacji w związku z obowiązkami informacyjnymi określonymi w ustawie.

Przykład 1.

Pan Jan zastanawia się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego z udziałem pośrednika kredytowego. Rozważa, czy pośrednicy w ramach swoich czynności mogą przekazywać informacje o różnych kredytach na rynku i czy jest to część ich działalności nadzorowanej. Tak, przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny pośrednik kredytu hipotecznego jest zobowiązany przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, zindywidualizowane informacje niezbędne do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, oceny konsekwencji ich zaciągnięcia i podjęcia przez konsumenta świadomej decyzji dotyczącej zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Informacje te pośrednik kredytu hipotecznego przekazuje na standardowym formularzu informacyjnym dotyczącym kredytu hipotecznego.

Pośrednik kredytu hipotecznego jako podmiot nadzorowany jest więc dobrym i bezpiecznym źródłem informacji o kredytach dostępnych na rynku.