Zakup własnego kąta dla większości z nas nierozłącznie wiąże się z koniecznością zapożyczenia się na wysoką kwotę w banku. Nic dziwnego, w końcu aktualna średnia cena za metr kwadratowy w stolicy to już 20 tys. zł. Kredyt hipoteczny jest zatem dużym ułatwieniem – pozwala na natychmiastowe nabycie lokalu, bez konieczności zbierania środków przez najbliższe 20 lat. Z drugiej jednak strony jest bardzo dużym obciążeniem dla portfela. Pożyczając 500 tys. zł, przyjdzie nam zwrócić przeszło 1.3 mln zł. Co więcej, życie bywa przewrotne i nie mamy gwarancji, że nasza obecna dobra sytuacja materialna nie ulegnie zmianie, przez co regularna spłata rat kredytu stanie się niemożliwa. Czy opóźnienie kredytobiorcy w regulowaniu zobowiązania zawsze będzie wiązało się z utratą nieruchomości obciążonej hipoteką?
Czy niewielkie opóźnienie w spłacie to od razu utrata domu?
Na wstępie nieco uspokoimy wszystkich, którzy mają przejściowe problemy ze spłatą rat kredytu hipotecznego. Owszem, brak terminowego uiszczania wpłat na rachunek bankowy instytucji finansowej jest podstawą do wypowiedzenia umowy i zażądania spłaty całości zobowiązania, zanim jednak to się stanie, bank musi podjąć szereg czynności, które mają ułatwić kredytobiorcy spłatę. Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, która reguluje omawianą tematykę, powstała w celu ochrony konsumenta jako słabszej strony stosunku prawnego, jakim jest zaciągnięcie kredytu na zakup lokalu mieszkalnego. Prawodawca uznał, że ta kwestia dotyka szczególnie wrażliwego i kluczowego dla interesów życiowych obywateli zagadnienia uzyskania własnego mieszkania lub domu, w którym następnie będzie prowadzone ich centrum życiowe. Tak poważne konsekwencje, jak utrata nieruchomości nie mogą być zatem wyciągane od konsumenta zbyt pochopnie, bez udzielenia mu czasu i pomocy w spłacie.
Co więcej, bank nie zawsze będzie tak skory do rozwiązywania umowy kredytu. Nie każda nieruchomość, na którą pożyczył on pieniądze, jest dla niego atrakcyjna pod względem sprzedażowym. Dodatkowo licytacja nieruchomości to kłopoty, dużo czasu, sił i środków, które można spożytkować w inny, bardziej efektywny sposób.
Kredyt hipoteczny – kiedy bank może wypowiedzieć umowę?
W wielu artykułach o podobnej tematyce pojawia się 30-dniowy termin jako maksymalny okres opóźnienia, który jest jeszcze akceptowalny przez banki. Następnie może już dojść do zerwania umowy kredytowej. Nie ma to jednak oparcia w przepisach prawa. Przesłanki wypowiedzenia umowy kredytowej nie są tak jednoznaczne i wszystko zależy od indywidualnych okoliczności sprawy.
Przepis art. 37 ustawy mówi nam, że bank ma prawo wypowiedzieć umowę w przypadkach:
- niedotrzymania przez konsumenta warunków udzielenia kredytu hipotecznego, lub
- utraty przez konsumenta zdolności kredytowej.
Tym samym nie ma tutaj mowy o konkretnych terminach, kiedy bank ma prawo uznać, że dalsze trwanie umowy nie ma dla niego gospodarczego sensu i ją zerwać. Oczywiście najczęstszym przejawem niedotrzymania warunków kontraktowych są zaległości w spłacie zobowiązania, jednak to, jak zachowa się bank w tej sytuacji, zależy również od działań kredytobiorcy. Duże znaczenie ma to, czy konsument współpracuje z bankiem, odbiera telefony od jego pracowników, stara się załagodzić sytuację, tłumaczy jego aktualną sytuację majątkową czy też próbuje w jakiś sposób rozłożyć w czasie spłatę zaległości.
Warto przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego z 23 maja 2013 roku (sygn. akt: IV CSK 679/12), w którym sąd stanął na stanowisku, że niedopuszczalne w świetle zasad współżycia społecznego jest wypowiedzenie umowy kredytu hipotecznego w sytuacji, w której zaległość kredytobiorcy odpowiadała wartości półtoramiesięcznej raty kredytowej, gdy jednocześnie nie sprawdzono, czy doszło do utraty zdolności kredytowej. Naruszenie warunków umowy kredytu nie zawsze będzie uzasadniać jej wypowiedzenie. W sytuacji, gdy przeterminowana należność jest niewielka w stosunku do udzielonego kredytu, bank powinien podjąć działania zmierzające do zweryfikowania sytuacji finansowej i gospodarczej kredytobiorcy pod kątem możliwości spłaty kredytu.
Kredyt hipoteczny – co, gdy konsument utraci zdolność kredytową?
Brak uregulowania kilku rat nie stanowi dla banku większego problemu, o ile istnieją widoki na to, że konsument dokona tego w przyszłości, a następnie będzie płacił raty zgodnie z harmonogramem. Tym, co problem już stanowi, jest zdolność kredytowa konsumenta.
W ocenie Sądu Najwyższego w razie stwierdzenia, że przyczyną naruszenia warunków umowy kredytu jest utrata przez kredytobiorcę zdolności kredytowej, jej wypowiedzenie nie może być uznane za nadużycie prawa podmiotowego (por. wyrok Sądu Najwyższego z 20 lipca 1987 roku sygn. akt: IV CR 195/87). Oznacza to, że uchybienie harmonogramowi spłaty otwiera bankowi drogę do ponownego zbadania sytuacji finansowej kredytobiorcy. Utrata zdolności kredytowej stanowi samoistną podstawę wypowiedzenia umowy o kredyt hipoteczny. Co więcej, nieistotna jest przyczyna utraty zdolności kredytowej, nie musi być ona wcale zawiniona przez konsumenta (np. utrata pracy spowodowana ogłoszeniem upadłości przez pracodawcę). Jeżeli zatem kredytobiorca utraci zdolność do bieżącej obsługi zadłużenia, a prognozy finansowe nie przewidują znacznej poprawy tej sytuacji, bank ma prawo wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego.
Wypowiedzenie umowy kredytu
Zaistnienie przesłanek wypowiedzenia nie jest jednak jednoznaczne z obowiązkiem tego uczynienia. Jest to jedynie uprawnienie. Bank może postąpić w inny sposób i np. zawrzeć z konsumentem porozumienie w celu wydłużenia terminu spłaty.
Jeżeli jednak bank zdecyduje się na rozwiązanie umowy, wcześniej musi dokonać kilku istotnych czynności. Przede wszystkim przed złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu umowy o kredyt hipoteczny jest on zobligowany zastosować procedurę upominawczą lub restrukturyzacyjną. Niepodjęcie tych czynności skutkuje nieważnością oświadczenia o wypowiedzeniu umowy.
Jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta, bank powinien dopuścić do przeprowadzenia restrukturyzacji zadłużenia. Restrukturyzacji zadłużenia dokonuje się przez:
- zaoferowanie konsumentowi możliwości czasowego zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego,
- zmianę wysokości rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego,
- wydłużenie okresu kredytowania,
- inne działania umożliwiające spłatę zobowiązania (uzgodnione indywidualnie przez strony).
Jeżeli działania upominawcze i restrukturyzacyjne nie zdadzą egzaminu, bank może dokonać wypowiedzenia umowy kredytu. Minimalny termin wypowiedzenia wynosi 30 dni, a w razie zagrożenia upadłością konsumenta – 7 dni. Skutkiem upływu terminu wypowiedzenia jest wygaśnięcie umowy o kredyt hipoteczny oraz powstanie obowiązku zwrotu pozostałej, niespłaconej części kredytu (tj. pożyczonego kapitału).
Kredyt hipoteczny a utrata domu rodzinnego
Z racji tego, że omawiany rodzaj kredytu zabezpieczony jest ustanowieniem hipoteki na mieszkaniu lub domu (zazwyczaj nabywanych z pożyczonych pieniędzy), bank jako wierzyciel ma prawo do zaspokojenia się z owych nieruchomości. Następuje to poprzez jej sprzedaż. W tym miejscu warto przytoczyć wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 9 listopada 2023 roku (sygn. akt C-598/21), który odnosi się do możliwości utraty domu rodzinnego przez kredytobiorców.
Na wstępie TS podkreślił, że w celu zapewnienia wysokiego poziomu ochrony konsumentów zgodnie z art. 38 Karty praw podstawowych Unii Europejskiej (dalej: KPP) sąd krajowy zobowiązany jest zbadać, również z urzędu, czy dane warunki umowy wchodzące w zakres stosowania dyrektywy 93/13/EWG mają nieuczciwy charakter i dokonawszy takiego badania, zniwelować brak równowagi między konsumentem a przedsiębiorcą, o ile ma niezbędne ku temu informacje na temat stanu prawnego i faktycznego. W ocenie Trybunału, ustalając, czy dana klauzula umowna powoduje „znaczącą nierównowagę” praw i obowiązków stron wynikających z umowy na niekorzyść konsumenta, należy w szczególności wziąć pod uwagę zasady, jakie mają zgodnie z prawem krajowym zastosowanie w przypadku braku porozumienia stron w tym zakresie. W odniesieniu do kwestii, w jakich okolicznościach taka nierównowaga powstaje „w sprzeczności z wymogami dobrej wiary”, TS wskazał, że sąd krajowy powinien sprawdzić, czy przedsiębiorca, traktując konsumenta w sposób sprawiedliwy i słuszny, mógłby racjonalnie spodziewać się, że ten konsument przyjąłby taki warunek w drodze negocjacji indywidualnych.
Następnie Trybunał stwierdził, że co do warunku umowy długoterminowego kredytu hipotecznego określającego przesłanki, zgodnie z którymi wierzyciel może domagać się wcześniejszej spłaty, takich jak warunek dotyczący wcześniejszej wymagalności, TS określił już kryteria oceny przez sąd krajowy ewentualnie nieuczciwego charakteru tego warunku. Trybunał orzekał, że do celów ustalenia, czy warunek umowy dotyczący wcześniejszej wymagalności kredytu hipotecznego powoduje znaczącą nierównowagę na niekorzyść konsumenta, zasadnicze znaczenie mają w szczególności kwestie:
- czy przysługujące przedsiębiorcy uprawnienie do uznania całego kredytu za wymagalny jest uzależnione od niewywiązania się przez konsumenta ze zobowiązania o zasadniczym dla danego stosunku umownego znaczeniu;
- czy uprawnienie takie przysługuje w przypadkach, w których takie niewywiązanie się ma charakter wystarczająco poważny w stosunku do kwoty kredytu i okresu, na który go udzielono;
- czy uprawnienie to stanowi odstępstwo od mających zastosowanie w tym zakresie przepisów prawa powszechnie obowiązującego na wypadek braku szczególnego uregulowania w umowie;
- czy prawo krajowe przewiduje odpowiednie i skuteczne środki umożliwiające konsumentowi, do którego stosowany jest taki warunek umowy, usunięcie skutków tej wymagalności kredytu.
Z powyższego wynika, że sąd krajowy powinien w szczególności zbadać proporcjonalny charakter przyznanego wierzycielowi uprawnienia wymagania na mocy tego warunku całej należnej kwoty w ramach dokonywania oceny jego ewentualnie nieuczciwego charakteru, co oznacza, że ma on uwzględnić w szczególności wagę naruszenia przez konsumenta jego zobowiązań umownych, w tym kwotę niezapłaconych rat w stosunku do całkowitej kwoty kredytu i okresu obowiązywania umowy.
Trybunał przypomniał, że kryteria oceny nieuczciwego charakteru warunku umowy dotyczącego wcześniejszej wymagalności z uwagi na niewywiązywanie się przez dłużnika przez określony czas z jego zobowiązań nie są kumulatywne, alternatywne bądź wyczerpujące. Zatem kontrola sądowa proporcjonalnego charakteru tego warunku powinna, w razie potrzeby, być dokonana w świetle dodatkowych kryteriów. W ramach oceny środków umożliwiających konsumentowi zapobieżenie skutkom wymagalności pełnej należnej kwoty z tytułu umowy kredytu TS wskazał, że ten sąd powinien uwzględnić konsekwencje, jakie wywołuje pozbawienie konsumenta i jego rodziny lokalu stanowiącego ich główne miejsce zamieszkania. Prawo do poszanowania domu jest prawem podstawowym zagwarantowanym w art. 7 KPP, co sąd krajowy powinien uwzględnić przy stosowaniu dyrektywy 93/13/EWG. Trybunał podkreślił w tej sprawie, jak istotne jest, aby ten sąd mógł orzec o środkach tymczasowych powodujących zawieszenie lub zakończenie niezgodnego z prawem postępowania w przedmiocie egzekucji wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, aby zapewnić skuteczność dyrektywy 93/13/EWG.
Następnie Trybunał wskazał, że art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1, art. 6 ust. 1 i art. 7 ust. 1 dyrektywy 93/13/EWG, w związku z art. 7 i 38 KPP, należy interpretować w ten sposób, że stoją one na przeszkodzie uregulowaniom krajowym, na mocy których kontrola sądowa nieuczciwego charakteru warunku dotyczącego wcześniejszej wymagalności zawartego w umowie kredytu konsumenckiego nie uwzględnia proporcjonalnego charakteru przyznanego przedsiębiorcy uprawnienia do skorzystania z prawa wynikającego z tego warunku, w świetle kryteriów związanych w szczególności z wagą naruszenia przez konsumenta jego zobowiązań umownych, takich jak kwota niezapłaconych rat w stosunku do całkowitej kwoty kredytu i okresu obowiązywania umowy, a także z możliwością, że stosowanie tego warunku prowadzi do tego, że przedsiębiorca może przystąpić do odzyskania należnych kwot na podstawie tego warunku w drodze sprzedaży domu rodzinnego konsumenta z pominięciem wszelkich postępowań sądowych.
